Il Tribunale di Torino ha precisato che la semplice consegna di una parte delle chiavi dell'immobile e la mancata liberazione dello stesso dai mobili non integra l'esatto adempimento dell'obbligazione di restituzione della cosa locata che incombe sul conduttore (Tribunale di Torino, VII sez. civ., 25.1.2023 n. 309)
Recesso anticipato dal contratto di locazione del conduttore. Il fatto
La proprietaria di un immobile cita in giudizio la conduttrice società ALFA chiedendo che la stessa sia condannata al pagamento di una somma di circa undicimila euro, precisando di aver stipulato nel 2014 con la società Beta un contratto di locazione rinnovatosi automaticamente, che la società ALFA, a sua volta cessionaria del contratto di locazione, dopo un mese dall'ultimo rinnovo automatico (del 31.3.2020) ha comunicato alla locatrice la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione impegnandosi a riconsegnare l'immobile entro il 31 luglio 2020.
Tuttavia la società conduttrice a tale data non aveva ancora provveduto a riconsegnare alla proprietaria l'immobile omettendo di consegnare a quest'ultima tutte le chiavi e lasciando all'interno dell'appartamento svariati mobili che, di fatto, hanno impedito alla proprietaria di disporre liberamente dello stesso.
Nel ricorso introduttivo, pertanto, la locatrice ha ulteriormente precisato che la società Alfa avrebbe provveduto a liberare completamente l'immobile solo dopo un anno e precisamente il primo luglio del 2021 tanto da indurla chiedere la condanna della stessa al pagamento del canone di locazione per il mese di luglio 2020 mai versato, unitamente ai canoni di agosto settembre e ottobre dello stesso anno per mancato preavviso, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione dal mese di novembre 2020 fino a luglio 2021.
La società conduttrice ALFA si è limitata a contestare le pretese della proprietaria dell'immobile sostenendo che la mancata riconsegna dell'immobile era riconducibile ad un accordo intercorso con la locatrice che, dopo aver preso atto della sua volontà di recedere anticipatamente dal rapporto di locazione, avrebbe avuto bisogno di tempo per decidere se locare o vendere l'immobile in questione.
La sentenza del Tribunale di Torino
La sentenza dell'ottava sezione civile del Tribunale di Torino ha considerato fondate le pretese dell'attrice effettuando alcune importanti precisazioni in merito agli obblighi che gravano sul conduttore in caso di recesso anticipato dal contratto di locazione (Tribunale di Torino, VIII sez. civ., 25.1.2023 n. 309).
Nel caso di specie, la semplice consegna delle chiavi alla proprietaria dell'appartamento, puntualizza la sentenza non esaurisce le obbligazioni a carico del conduttore che, dopo aver manifestato la volontà di recedere anticipatamente dal contratto, avrebbe dovuto attivarsi al fine di garantire la piena disponibilità dell'immobile al locatore.
Riguardo agli obblighi a carico del conduttore la pronuncia si riporta a quanto già ribadito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "la caducazione del contratto non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, che permangono, ex art. 1591 c.c., sino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore" (Cass. Ord. 25 luglio 2022 n. 23143).
Fra l'altro, precisa la sentenza, nel caso di specie si configura la fattispecie di mora del conduttore prevista dall'art. 1591 del codice civile che obbliga il conduttore a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
A proposito dell'obbligo di riconsegna del bene gravante sul conduttore la sentenza 309/2023 del tribunale di Torino si riporta al principio secondo cui "la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono ove egli (il locatore) torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente…" (Cass. civ., 4 aprile 2017 n. 8675; Cass.civ. n. 20146/2018)
Quest'ultima ipotesi si riscontra proprio nel caso di specie per il quale la sentenza del Tribunale di Torino ha accertato che nell'immobile, malgrado la consegna delle chiavi al locatore, erano ancora presenti diversi mobili che impedivano a quest'ultimo di disporre liberamente del suo appartamento.
Alla luce di tale ricostruzione dopo aver accertato nel relativo giudizio che non è stata fornita alcuna prova dalla società conduttrice riguardo alla presunta autorizzazione da parte della locatrice di continuare ad occupare l'immobile, la sentenza ha stabilito che deve considerarsi ingiustificata la condotta della conduttrice che ha liberato l'immobile in questione solo a fine giugno 2021 occupando illegittimamente lo stesso con beni mobili di sua proprietà (armadi, elettrodomestici, etc) per oltre un anno.
Pertanto la sentenza ha condannato la società conduttrice:
- al pagamento dell'indennità di mancato preavviso e di occupazione dell'immobile riportandosi a quanto già precisato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "fino al compimento del termine di preavviso il conduttore è tenuto a pagare i canoni, indipendentemente dal momento materiale di rilascio dell'immobile, eventualmente anche anteriore, permanendo inalterati tutti gli obblighi nascenti dal contratto" (Cass. n. 9721/2017; Cass. n. 12157/2016).
Nel caso in questione la conduttrice ha manifestato la sua volontà di recedere ad aprile 2020 dopo il rinnovo automatico del contratto avvenuto a marzo, pertanto la stessa è stata condannata al pagamento di oltre due mila euro per mancato preavviso per i mesi di agosto, settembre e ottobre 2020;
- per quanto riguarda i mesi da novembre 2020 a giugno 2021 la conduttrice è stata condannata al pagamento dei canoni mensili poiché non ha consentito, occupando l'appartamento con mobili di sua proprietà, la piena disponibilità dell'immobile alla locatrice non adempiendo all'obbligazione di restituzione su di essa gravante.
