In tema di locazione, la legge impone al locatore di consegnare la cosa al conduttore in buono stato «Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 co. 1 cod. civ.)».
Non è, perciò, ammissibile che l'immobile presenti dei vizi che siano in grado di diminuire l'idoneità del bene all'uso pattuito tra i contraenti.
Ebbene, a proposito dei vizi, la legge riconosce al conduttore la possibilità di domandare la risoluzione del contratto allorquando tali difetti siano tali da ridurre, sensibilmente, la citata idoneità (art. 1578 cod. civ.).
L'anzidetta circostanza, però, si distingue, nettamente, da quell'altra in cui la prestazione dovuta dal locatore è addirittura impossibile. Anche in tal caso si può ricorrere alla risoluzione del contratto ex art. 1463 cod. civ.
Ebbene, nel caso oggetto di questo breve commento, in un contratto di locazione, è stata individuata proprio un'ipotesi di impossibilità della prestazione. Sono stati, però, necessari ben tre gradi di giudizio per dirimere la lite con la recente ordinanza della Cassazione n. 26810 del 12 settembre 2022.
Andiamo, perciò, a verificare le circostanze di fatto da cui essa è scaturita.
Risoluzione locazione per vizi o impossibilità sopravvenuta: quali differenze? Il caso concreto
Nel marzo del 2014, a seguito di un evento franoso, il magazzino di un locale commerciale in locazione subiva un vero e proprio sprofondamento.
Per questo motivo, il conduttore del negozio perdeva la merce ivi depositata nonché la possibilità di condurre l'immobile. Infatti, l'accesso ai locali, ovviamente, era interdetto dalle autorità.
In ragione di questo disastro, il conduttore sospendeva il versamento dei canoni di locazione, ma il tragico evento non impediva al locatore di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo per gli affitti arretrati.
A tale provvedimento, il negoziante proponeva opposizione, precisando che per il grave inadempimento subito, dovuto alla presenza di vizi nell'immobile, conosciuti e sottaciuti dal locatore, non doveva alcuno dei canoni pretesi. Egli, inoltre, domandava il risarcimento di tutti i danni subiti.
Il giudizio di opposizione si chiudeva con una sentenza che acclarava la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione e che sanciva la revoca del decreto impugnato. Nulla, invece, era disposto in tema di risarcimento.
A latere di questo provvedimento, che si consolidava diventando definitivo, il conduttore avviava una diversa e ulteriore azione risarcitoria in cui chiedeva tutti i danni patiti nel crollo del suo magazzino. La domanda era, però, accolta solo in prima istanza.
In appello, infatti, la Corte annullava la sentenza di primo grado. Non era, infatti, più possibile accogliere la domanda di risoluzione e il conseguente risarcimento, per i presunti vizi della cosa locata.
Si era formato, ormai, un giudicato sulla risoluzione della locazione per sopravvenuta impossibilità della prestazione.
Non era possibile, perciò, riesaminare la vicenda e verificare che, al momento del contratto, la cosa locata era immune o meno da vizi che pregiudicassero la sua idoneità all'uso.
Il successivo ricorso in Cassazione non ha mutato la precedente conclusione, terminando con l'inammissibilità della domanda.
Risoluzione locazione per vizi: presupposti
Per il codice civile, se la cosa locata presenta dei vizi sconosciuti al conduttore e non facilmente riconoscibili dal medesimo, questi può pretendere la risoluzione del contratto «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili (art. 1578 co 1 cod. civ.)».
Secondo la giurisprudenza, per vizi bisogna considerare quelli che incidono sull'integrità dell'immobile, riducendone, sensibilmente, la possibilità di godimento, secondo la destinazione pattuita del bene «Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass. civ. sent. n. 24459/2011)».
Ad esempio, è stato ritenuto un vizio della cosa locata l'inidoneità della medesima ad acquisire l'abitabilità (Cass. ord. n. 15378/2018) oppure il mancato collegamento dell'immobile con il sistema fognario (Cass. sent. n. 1694/2012).
Non possono, invece, condurre alla risoluzione quei deterioramenti del bene e/o dei suoi impianti dovuti all'usura del tempo. Essi, infatti, impongono al locatore di provvedere alle necessarie riparazioni, cioè alla manutenzione straordinaria della cosa locata, ex art 1576 cod. civ.
Risoluzione locazione per impossibilità sopravvenuta
Nel caso in oggetto, l'obbligo del locatore di consegnare la cosa locata al conduttore o, per meglio dire, di concedere al medesimo di goderne, non era più possibile. Parte dei locali, infatti, erano crollati e l'immobile non era più accessibile. La circostanza, inoltre, non era dipesa dal proprietario, bensì da un evento naturale ed imprevedibile.
Insomma, un po' come potrebbe avvenire a seguito di un sisma ed al conseguente crollo, totale o parziale, della cosa locata. Anche in tal caso, infatti, la prestazione diventa impossibile.
Per ripristinare il tutto, sarebbe necessario provvedere alla ricostruzione dell'immobile, ma questa non è un'iniziativa che il conduttore può pretendere dal locatore «siffatta ipotesi "ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene in modo che, con riferimento alla sua organica individualità ed alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto"; il rapporto di locazione è, invece, destinato a proseguire "nel caso di impossibilità solo temporanea di utilizzazione per effetto di danneggiamento della cosa locata che non comporti la disintegrazione degli elementi principali e strumentali di essa, e che sia quindi eliminabile non con la realizzazione di un "opus novum" costituito da una vera e propria ricostruzione, totale o parziale, bensì con opere di semplice riparazione, pur se straordinaria (Cass. n. 3974/2019 - 41119/1995)».
Al contrario, se per recuperare il bene, è, semplicemente, richiesta una riparazione, seppur di natura straordinaria, il locatore non può invocare alcuna risoluzione, ma deve, invece, semplicemente provvedere all'intervento di ripristino.
