Si tratta della fattispecie affrontata dal Tribunale di Firenze con la decisione n. 1019 del 30 maggio 2022.
Problemi dell'immobile locato e doglianze della conduttrice: la vicenda
La conduttrice cita in giudizio il locatore, deducendo che dal giorno 1.5.2017 di conduceva in locazione l'immobile di proprietà di quest'ultimo, composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno al piano terreno e da taverna e bagno al piano inferiore, oltre giardino, garage e posto auto; evidenziava che questo immobile era parzialmente inagibile e non idoneo all'uso di civile abitazione per problemi non solo correlati alla sua funzionalità ma anche a causa della presenza di umidità e muffa nei locali del piano seminterrato; che sin dal 2017, aveva segnalato le problematiche ed i molteplici malfunzionamenti e vizi alla locatrice, la quale non aveva mai provveduto ad ottemperare alle richieste della conduttrice, nonostante il loro carattere straordinario, fatta salva la sostituzione di alcuni elettrodomestici.
Il 10.8.2018 aveva presentato domanda di avvio del procedimento di mediazione, che si era concluso con esito negativo.
Nel dicembre 2018 ella aveva incaricato un tecnico di eseguire un sopralluogo nell'immobile rilevando che l'umidità relativa all'aria ambientale era prossima alla soglia massima, essendo pari al 58%, tenendo conto che i parametri di riferimento dovrebbero oscillare tra il 40% ed il 60%. Questa circostanza rendeva necessario un intervento immediato al fine di ridurre l'umidità e di conseguenza di eliminare la presenza di muffa (al fine di diminuire l'umidità dell'aria ambiente sarebbe necessario effettuare i seguenti interventi: a) installare nel bagno un ventilatore di estrazione dell'aria, con condotto sfociante all'esterno; b) installare un piccolo deumidificatore a servizio del locale taverna o in alternativa un umido stato che, al sopraggiungere dell'umidità superiore al 50%, attivi l'estrattore del bagno), intervento più volte richiesto senza esito.
Il vivere in questo stato dell'immobile, aveva generato un importante danno alla salute all'esponente, in quanto già accusava seri problemi respiratori.
La presenza di muffa poi aveva danneggiato irrimediabilmente alcuni libri e quadri di valore di sua proprietà oltre a svariati capi di abbigliamento e accessori presenti nei locali locati e che per questi ultimi ella aveva sostenuto ingenti costi di lavanderia; che il 23.1.2019 aveva contattato il tecnico del sistema di allarme al fine di conoscere la natura tecnica del suo malfunzionamento ed anche in tale circostanza era stata riscontrata la vetustà dell'impianto e consigliata la sua sostituzione; che il 27.5.2020 ella aveva incaricato un tecnico per la verifica dell'impianto elettrico, caratterizzato anch'esso da diversi malfunzionamenti e il tecnico aveva evidenziato nella relazione prodotta le deficienze riscontrate concludendo che "dall'esame effettuato è emersa inequivocabilmente la mancanza di un'adeguata manutenzione che dovrebbe essere eseguita periodicamente (da ditta specializzata) secondo la normativa tecnica (CEI 64-8) ed il DM 37/08, ma della quale non esiste prova effettiva e/o documentale"; anche l'impianto di riscaldamento le aveva cagionato disagi in quanto sin dalle prime settimane di permanenza nell'immobile il termostato non aveva mai funzionato; per quanto concerne gli elettrodomestici, la proprietaria aveva provveduto alla sostituzione del forno e della lavatrice, noncurante della lavastoviglie, del frigorifero e della vetustà dell'impianto di aria condizionata; ancora, lamentava l'estrema pericolosità del piano dei fornelli, di cui su cinque ve ne era solo uno che funzionava male e il fatto che in riferimento al bagno del primo piano aveva più volte rappresentato la necessità di sostituire in toto il dispositivo per scaricare l'acqua, richiesta rimasta senza esito e che quindi l'aveva costretta a sobbarcarsi continue spese per il servizio idraulico; la porta di casa non si chiudeva in maniera corretta, creandole difficoltà e mettendo a rischio la sicurezza dell'intero immobile; la stessa cosa valeva per il cancelletto di accesso al giardino; con riferimento al giardino, la proprietaria non aveva provveduto alla cura delle piante ed alla risoluzione dei disagi causati dall'altezza e dagli sconfinamenti di alberi e siepi anche sulle parti comuni del condominio, nonostante la richiesta dell'amministratore di Condominio; anche gli avvolgibili erano in stato di trascuratezza; alla luce di quanto sopra la proprietaria non aveva ottemperato agli obblighi su di lei gravanti di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto (artt. 1575 e ss. c.c.).
Chiedeva pertanto il rimborso di quanto speso in conseguenza delle condizioni di inidoneità dell'immobile, indicato in € 1.596,70 (€ 384,30, per nota tecnica del geometra; € 512,40 per la relazione di verifica dell'impianto elettrico; € 100,00 per spese impianto aria condizionata; € 100,00 per spese per interventi straordinari del giardino; € 500,00 per spese di lavanderia per capi danneggiati), poi alzato ad € 1.889,70 nella successiva memoria integrativa, a seguito della sostituzione del piano cottura in corso di causa.
La locatrice si costituiva contestando tutto quanto dedotto dalla controparte.
Problemi dell'immobile locato e difese della locatrice
Ella più precisamente contestava che l'immobile fosse in uno stato di parziale inagibilità per la presenza di umidità e muffa nel locale seminterrato e che, in qualità di proprietaria, ella non avesse mai provveduto ad ottemperare alle richieste della conduttrice.
Difatti, a seguito delle lamentele che sin da subito la conduttrice aveva iniziato ad avanzare e che ella aveva sempre ascoltato e assecondato per mantenere buoni rapporti con la conduttrice, in data 8.10.2017, al fine di risolvere in via definitiva ogni questione che poteva creare problemi, le parti sottoscrissero un accordo dinanzi alla titolare dell'agenzia immobiliare che le aveva messe in contatto, ove veniva definito lo stato dell'immobile, degli arredi e degli impianti, ed indicati gli adempimenti di entrambe le parti.
Questo documento, dimostrava quindi che ella si era sin da subito prodigata nel mantenere un rapporto cordiale con la propria inquilina, che di contro aveva continuato a trovare qualsiasi pretesto per avanzare le proprie pretese.
In ordine alla asserita insalubrità del piano seminterrato evidenziava come dalla stessa relazione tecnica prodotta da controparte i livelli di umidità risultavano entro i limiti di legge e come l'immobile oggetto di causa fosse stato prima abitato la lei e dalla sua famiglia per 18 anni e poi concesso in locazione per la durata di cinque anni ad un altro inquilino con la sua famiglia e solo successivamente era stato dato in locazione alla signora Poma, prima della quale non si era manifestato alcun problema relativamente all'umidità, né in riferimento agli altri difetti lamentati da parte attrice.
Sosteneva, quindi, che le cattive condizioni dell'immobile erano dovute al comportamento dell'inquilina, che non aveva mai azionato il riscaldamento e non aveva mai areato in maniera adeguata i locali; rilevava che la perizia prodotta sul punto dall'attrice conteneva delle affermazioni non veritiere laddove affermava che il locale seminterrato non aveva aperture dirette verso l'esterno, quando, invece, vi erano una porta-finestra per accedere direttamente al giardino, due finestre apribili verso l'esterno e tre finestre "lucifere", anch'esse apribili verso l'esterno.
Inoltre nella pianta allegata al contratto di locazione, prodotta anche dalla controparte, il piano seminterrato (consegnato non arredato) era indicato come "ripostiglio/lavanderia" e non come "zona giorno", come sembrava utilizzarla la signora Poma. Quest'ultima aveva inoltre sempre rifiutato le proposte di verifica in contraddittorio dello stato dei luoghi da lei proposta più volte, il tutto documento in atti.
Sull'impianto di allarme replicava che nel verbale dell'8.10.2017 era stato dato atto anche del regolare funzionamento dell'impianto in questione e che lo stesso sarebbe comunque stato revisionato, ed infatti, all'esito della revisione regolarmente eseguita, non era emerso alcun problema.
Piuttosto nella valutazione effettuata, su incarico di parte attrice, da un tecnico in data 23 gennaio 2019, il medesimo dava atto di una "manomissione della centrale", per la quale viene consigliata la sostituzione e detta manomissione non poteva che essere stata effettuata dalla conduttrice che aveva l'esclusiva disponibilità dell'immobile.
In riferimento all'impianto elettrico, parte convenuta rilevava di aver più volte chiesto di accedere ai locali per verificare l'esistenza delle lamentate problematiche ma la conduttrice non glielo aveva mai consentito, anche qui fornendo prova documentale, che la relazione prodotta da controparte si fondava su presupposti errati (l'immobile non era stato costruito negli anni 80 come da lui affermato bensì nei primi anni 90) e le sue conclusioni erano del tutto inattendibili.
Quanto al videocitofono, l'impianto relativo era di competenza del condominio e non della proprietaria dell'immobile e l'interruttore asseritamente danneggiato di cui si fa menzione, non poteva che essere stato danneggiato dalla conduttrice, considerato che ella abitava l'immobile già da circa 4 anni e che nel "verbale" dell'8 ottobre 2017 non vi era menzione di tale "problematica".
Sull'impianto di riscaldamento, come emergeva dalla scrittura privata del 2017, la caldaia era stata sostituita e collaudata ad inizio locazione e pertanto, l'impianto, era sempre stato in grado di funzionare mentre la manutenzione ordinaria ed il corretto utilizzo dello stesso, non potevano che essere di competenza della conduttrice.
In riferimento agli elettrodomestici e agli impianti di allarme e di aria condizionata, sempre nella scrittura privata del 2017 era stato dato atto di aver operato una ricognizione degli stessi e che i problemi lamentati dalla conduttrice erano stati risolti dalla locatrice e mantenerne la funzionalità era onere della conduttrice.
Anche in relazione ai problemi lamentati in riferimento al bagno posto al "primo piano", l'attrice non le aveva mai consentito di entrare in casa per verificare con un proprio tecnico le problematiche lamentate e sul bagno al piano seminterrato la signora Poma lamentava l'assenza di un ventilatore di estrazione forzata dell'aria dimenticando che il bagno è dotato di una finestra che consente di per sé il ricambio d'aria.
Anche la porta, il cancelletto di accesso al giardino e gli avvolgibili erano perfettamente e funzionanti all'inizio della locazione (v. contratto di locazione e scrittura dell'8 ottobre 2017) per cui le doglianze dell'attrice dovevano essere ascritte a incuria, difetti di manutenzione o errato utilizzo.
Infine, in merito al giardino, la manutenzione ordinaria (cura dei fiori e delle piante, taglio dell'erba e potatura delle siepi) competeva alla conduttrice.
Rassegnava pertanto le conclusioni sopra riportate evidenziando come la conduttrice non avesse mai provveduto alla manutenzione ordinaria dell'immobile, ai sensi dell'art. 1576 c.c. e non avesse assolto all'obbligo di diligenza sancito dall'art. 1587 c.c.
Effettuata e terminata la fase istruttoria si giunge alla fase decisionale della vertenza.
Il Tribunale rileva che le domande formulate dalla conduttrice non possono essere accolte.
Esse sarebbero tese ad ottenere la riduzione del canone mensile pattuito nel contratto da € 1.200,00 ad € 1.000,00, con restituzione per il passato dell'importo di € 8.400,00, oltre al risarcimento del danno alla salute quantificato in € 20.000,00 oltre alla restituzione dell'importo di € 1.889,70 per spese sostenute in conseguenza della inidoneità dell'immobile, in ragione della violazione da parte della locatrice, degli obblighi su di lei gravanti di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto (artt. 1575 e ss. c.c.).
Solo nell'ultima memoria difensiva vi è un richiamo espresso al disposto dell'art. 1578 c.c. ("se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (….) il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna") e al primo comma dell'art. 1585 c.c. ("il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima").
La decisione del Tribunale
Al riguardo va in primo luogo evidenziata la totale inconferenza del richiamo al disposto dell'art. 1585, comma 1 c.c., essendo pacifico sia in dottrina che in giurisprudenza che esso attiene unicamente alle c.d. molestie di diritto, cioè basate su pretese giuridiche di terzi che pretendano di avere diritti sulla cosa e dunque ad un aspetto del tutto estraneo alla presente controversia.
Quanto ai vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c. la giurisprudenza ha da tempo chiarito che essi devono intendersi come quei difetti che -a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l'art. 1575, n. 2, c.c.- incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.
Questi vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c.
Ne discende che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, attinenti alla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa, il conduttore -a prescindere da alcun elemento di colpa a carico del locatore- ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo pattuito, ma solo ove si tratti di vizi da lui non conosciuti né facilmente riconoscibili al momento della stipula del contratto (cfr. ex multis, Cass. n. 6580/2013, Cass. n. 1694/2012, Cass. n. 11198/2007): in questo caso, il legislatore presume che il conduttore, conoscendo i vizi della cosa locata, abbia considerato la stessa idonea a soddisfare le sue esigenze, rinunciando implicitamente ad ogni tipo di azione; con la risoluzione del contratto o la riduzione del canone il conduttore può ottenere anche il risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa, ma dando la prova della colpa del locatore (come si ricava dall'ultimo parte dell'art. 1578 c.c.).
Grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito; al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa (vedi per tutte Cass. sez. un. 2019/11748 paragrafi 37 e 38). Va escluso (vedi Cass. n. 2007/5836; 2007/11198; 2011/24459) che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni (eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore) ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., che è naturale conseguenza dell'obbligo iniziale di consegnare la cosa in buono stato locativo (art. 1575 n. 1 c.c.), e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.).
L'inosservanza dell'art. 1576 c.c. determina inadempimento contrattuale che secondo le regole generali potrà giustificare una domanda di esatto adempimento (con condanna ad eseguire le riparazioni) o di risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno (art. 1453 c.c.), ma non consente una modificazione del rapporto contrattuale con la riduzione del corrispettivo, possibile solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
Quanto poi alla domanda di restituzione per il passato dell'importo di € 8.400,00, atteso che la sentenza per la riduzione del corrispettivo ha efficacia costitutiva e quindi produce solo effetti ex nunc, per i canoni pagati per intero fino alla sentenza, la domanda di restituzione deve ritenersi impropria, non trattandosi di un pagamento indebito, e deve essere riqualificata come domanda di risarcimento del danno per ridotto godimento dell'immobile, che deve essere provato dal conduttore.
Nella presente causa l'attrice ha chiesto la riduzione del canone, prevista dall'art. 1578 c.c., senza dare alcuna prova dell'esistenza dei vizi contemplati da tale norma, come sopra precisati, fondando, infatti l'inadempimento della locatrice sulla violazione degli obblighi su di lei gravanti di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, eseguendo tutte le manutenzioni necessarie che le facevano carico, e dunque su un inadempimento che riguarda guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, eliminabili attraverso semplici riparazioni. Tale domanda va pertanto rigettata.
Devono tuttavia essere rigettate anche le altre domande risarcitorie, in quanto dall'istruttoria svolta non è emersa la prova di nessuno degli inadempimenti contestati alla proprietaria.
Anzi il documento sottoscritto dalle parti dimostra la diligenza della locatrice e la negligenza della conduttrice, a discapito delle domande formulate da quest'ultima in questa sede.
