Che cosa sono le locazioni brevi? La risposta è contenuta nell'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla l. n. 96/2017, norma che prevede una particolare disciplina relativa al regime fiscale delle locazioni brevi.
La norma, quindi, non vale tuttavia ad individuare un nuovo schema di locazione, ma soltanto a dettare regole di contenuto eminentemente fiscale per disciplinare contratti che sono soggetti esclusivamente alle norme del codice civile.
Locazioni brevi: soluzione per le vacanze o fonte di reddito. La definizione
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Quanto sopra, perciò, vale sia nel caso in cui i contratti siano stati stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche con modalità online (esempio, Airbnb).
Le comunicazioni alla Questura
Le locazioni brevi non sono soggette a registrazione. Merita di essere sottolineato che il D.L. n. 113/2018 (convertito in L. n. 32 del 1° dicembre 2018) ha esteso anche agli affitti brevi l'obbligo di comunicare alla Questura le informazioni sulle persone alloggiate (entro le 24 ore successive all'arrivo, oppure immediatamente per i soggiorni inferiori alle h. 24, le generalità degli ospiti dovranno essere comunicate attraverso il sito Alloggiati Web della Polizia di Stato.
Di conseguenza, il proprietario dell'immobile dato in affitto dovrà richiedere a ciascun inquilino la carta d'identità ai fini dell'identificazione o altro documento idoneo.
La comunicazione dei dati
Il comma 4 dello stesso articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla l. n. 96/2017precisa che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi agli affitti brevi conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui sopra è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (da 250 a 2mila euro).
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Attualmente, dopo il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, del 17 marzo 2022, i dati da comunicare sono i seguenti il nome, il cognome il codice fiscale del locatore la durata del contratto, l'indirizzo dell'immobile locato, l'importo del corrispettivo lordo, l'anno di locazione (andrà indicato già entro la comunicazione da presentare entro il 30 giugno per i contratti relativi al 2021), i dati catastali dell'immobile locato (facoltativi quest'anno, obbligatori dal 2023).
La cedolare secca
Per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni "brevi", di durata complessiva nell'anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.
A tale ultimo proposito occorre precisare che, ai sensi art. 1, comma 595, l. n. 178/2020, la cedolare secca potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta; se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di 4, l'attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale e per questo non si potrà applicare la tassazione agevolata del 21%, ma sarà necessario aprire partita IVA; tali regole saranno valide anche per i contratti stipulati tramite le attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza tale "restrizione" riguarderà anche i portali di prenotazione online come Booking, Airbnb, e simili.
Le restrizioni del regolamento di condominio
La clausola di natura contrattuale del regolamento che vieta di destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso di locanda o pensione o di esercitare attività imprenditoriali (officine, depositi), non impedisce al condomino o suo inquilino di concedere in locazione una stanza ammobiliata del suo appartamento senza la prestazione di servizi personali (riassetto della stanza e fornitura dei ricambi), trattandosi di attività diversa da quelle espressamente vietate dal regolamento (Trib. Milano 22 febbraio 2018).
Allo stesso modo è possibile affittare a terzi per brevi periodi l'appartamento se una clausola di natura contrattuale del regolamento si limita a vietare l'esercizio all'interno delle abitazioni dell'attività di "pensione" o l'uso delle stesse a "camere ammobiliate" affittate a terzi (App. Milano 13 gennaio 2021).
