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L'inadempimento del locatore non giustifica il mancato pagamento dei canoni

Il conduttore non può sospendere il pagamento dei canoni di locazione solo perché il locatore non provvede ad effettuare i lavori di riparazione dell'impianto termico
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive: da un lato, il locatore è tenuto a consegnare il bene locato in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso convenuto, oltre a garantirne il pacifico godimento durante la locazione; dall'altro lato, il conduttore è tenuto ad utilizzare il bene secondo diligenza e a servirsene per l'uso determinato nel contratto, pagando i canoni di locazione alle scadenze pattuite.

L'inadempimento di una parte del contratto può giustificare l'inadempimento dell'altra, solo qualora la violazione delle obbligazioni sia grave e proporzionata e se sussiste la buona fede di chi eccepisce l'inadempimento.

Eccezione di inadempimento nel contratto di locazione

Ai sensi dell'art. 1460 c.c., nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Tuttavia, non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede

La validità dell'eccezione di inadempimento non è automatica. È necessario procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse.

Di conseguenza, se l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave o ha scarsa importanza, deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia di buona fede e quindi non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460 (Cass. civ. n. 22626/2016).

I suddetti principi sono stati applicati da una recente sentenza del Tribunale di Piacenza (sentenza n. 493 del 11.11.2021) che ha analizzato l'ipotesi del conduttore che si rifiuti di pagare i canoni di locazione a fronte dell'inerzia del proprietario nell'effettuazione dei lavori di riparazione dell'impianto termico.

L'eccezione di inadempimento deve riguardare lo specifico contratto, non i rapporti tra le parti

Quando il conduttore può rifiutarsi di pagare il canone

Il Tribunale di Piacenza ha richiamato l'orientamento della Suprema Corte, secondo cui "in materia di sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore ritiene applicabile l'art.1460 c.c. quale forma di autotutela dal medesimo attuabile a fronte della condotta inadempiente del locatore (cfr. Cass. Civ. n.ord. 2154/2021, Cass. Civ.20322/2019), tale iniziativa comunque deve essere giustificata dalla proporzionalità con l'inadempimento contestato".

Il giudice è, dunque, chiamato a raffrontare i comportamenti delle parti e a valutare se l'inadempimento del locatore, così come eccepito dal conduttore ai sensi dell'art. 1460 c.c., sia così grave da legittimare la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

Nel caso in esame, per esempio, il Tribunale piacentino ha ritenuto che l'inadempimento del locatore (per non aver riparato l'impianto elettrico non a norma), non avendo impedito il godimento dell'immobile (per quanto limitato dalle criticità evidenziate dal conduttore), non poteva giustificare il mancato pagamento dei canoni.

In altri termini, effettuando una valutazione di proporzionalità, il giudice ha verificato che il conduttore aveva comunque abitato continuativamente l'immobile e, quindi, goduto del bene e che, pertanto, il canone era dovuto.

La sospensione dei pagamenti era, quindi, sproporzionata rispetto all'inadempimento del locatore.

Sarebbe stata, invece, più congrua e giustificata la riduzione dei canoni di locazione a causa delle criticità derivanti dalla mancata riparazione dell'impianto termico.

Il giudice, infatti, ha risolto il contratto di locazione per morosità, ma ha rideterminato l'ammontare dei canoni di locazione alla luce dell'inadempimento del locatore.

Nella sentenza si legge testualmente: "Deve quindi considerarsi prevalente, nella causazione dell'alterazione del sinallagma, la sospensione del pagamento del canone attuata dal conduttore, in quanto incidente sull'obbligazione principale a suo carico, mentre gli inadempimenti contestati al locatore, come emerso in atti, non hanno tuttavia impedito il godimento dell'immobile per quanto limitato dalle criticità sopra evidenziate".

Riduzione canone locazione, che cosa fare?

Risoluzione per inadempimento del conduttore

La morosità del conduttore, ingiustificata per le ragioni sopra dedotte, ha comportato la risoluzione del contratto per inadempimento.

La valutazione della morosità del conduttore ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento contrattuale e della conseguente pronuncia di risoluzione del contratto deve essere unitaria, con riferimento all'intero rapporto contrattuale (Cass. 15363/10, Cass.2346/1988); "in particolare l'inadempimento del conduttore va valutato altresì con riferimento al comportamento successivo alla proposizione della domanda "giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto ai sensi dell'art.1592 c.c. a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna" (Cass. Civ. n.27955/2020)

Come ribadito in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità: "nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di sussistenza di inadempienze reciproche, occorre procedere ad un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti onde stabilire quale fra di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettività degli inadempimenti, tenuto conto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti fra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e della conseguente alterazione del sinallagma (cfr. Cass. Civ. n.13840/2010, Cass. Civ.n.11784/2000, Cass. Civ. n.2992/2004, Cass.Civ.n. 2720/2009).

Risoluzione del contratto per inadempimento

Sentenza
Scarica TRIBUNALE di PIACENZA n. 493 del 11/11/2021

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