Il codice civile, all'art. 1571, descrive la locazione come quel contratto tramite il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere l'altra (detta conduttore) di una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo.
Lo stesso codice individua puntualmente le principali obbligazioni gravanti sulle parti contrattuali. Per quanto riguarda il locatore (ex art. 1575 c.c.) questi dovrà consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il conduttore, invece, ex art. 1587 c.c. ha l'obbligo di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto e, ovviamente, di dare il corrispettivo nei termini convenuti.
La locazione rappresenta un contratto a prestazioni corrispettive a cui è possibile applicare l'art. 1460 c.c. il quale afferma che "ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria".
Tuttavia, la norma soggiunge che "non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede".
Sospensione pagamento canone di locazione
In tema di locazione di immobili, la giurisprudenza si è pronunciata in diverse occasioni sulla legittimità della sospensione dei canoni da parte del conduttore in caso di inadempimento del locatore.
L'orientamento maggioritario concorda nel ritenere che la sospensione, totale o parziale, dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore sia legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.
Sfrattato il conduttore che non paga gli oneri condominiali
Ancora, la sospensione viene ritenuta legittima unicamente se conforme a lealtà e buona fede, e ciò avviene solo qualora venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore.
Un ulteriore approdo, che ha fatto il punto sull'orientamento maggioritario in materia, è stato fornito dall'ordinanza n. 12103/2020 con cui la terza sezione civile della Corte di Cassazione si è pronunciata in ordine alla sospensione del pagamento dei canoni di locazione di un immobile a uso non abitativo.
Degrado dell'immobile e sospensione dei canoni
Il bene oggetto del giudizio, a seguito di copiose infiltrazioni d'acqua, era stato sottoposto a necessari lavori di manutenzione straordinaria e per questo la società conduttrice aveva sospeso il pagamento dei canoni.
In prime cure viene accolta la domanda dei locatori volta a ottenere la risoluzione del contratto. Per il Tribunale, una volta operata la riparazione delle strutture ed escluso il protrarsi delle infiltrazioni di acqua, la sospensione del pagamento dei canoni unilateralmente adottata dalla conduttrice avrebbe dovuto considerarsi indebita.
Locazione commerciale, morosità ed importanza dell'inadempimento
La Corte d'Appello, ribaltando il risultato e riformando la prima sentenza, considera il contratto ancora vigente e ritiene corretta la anche dopo l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, tenuto conto della situazione fotografata dalla C.T.U. espletata.
La consulenza tecnica, infatti, aveva appurato una condizione di assoluto degrado e abbandono dell'immobile, tale da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività e ciò, secondo la Corte, avrebbe determinato la violazione degli obblighi gravanti sulla parte attrice ai sensi degli articoli 1575 e 1576 del codice civile.
Pertanto, la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni è stata ritenuta legittima, versandosi in ipotesi nella quale l'operatività dell'art. 1460 c.c. è da ritenere ampiamente ricorrente.
Nonostante le contestazioni dei locatori dell'immobile, gli Ermellini ritengono la decisione della Corte di merito in linea con i più recenti approdi della giurisprudenza di legittimità che vengono condivisi e puntualmente richiamati all'interno dell'ordinanza.
Inadempimento locatore e sospensione pagamento canoni
In primis, la Suprema Corte ribadisce che "l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c." (cfr. Cass. n. 16917/2019).
Ancora, in tema di locazione di immobili, al conduttore è consentito sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e ciò non solo qualora venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato.
In tal caso, la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone dovrà risultare, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr. Cass. n. 20322/2019).
Permanenza della detenzione della cosa locata
La stessa Cassazione (sent. n. 16918/2019) ha chiarito che la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore.
Qualora, invece, sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canoni.
Si applica integralmente, quindi, l'articolo 1460 del codice civile e il parametro posto dal secondo comma da cui si evince che la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze" l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore.
In questo raffronto sintonizzante è inclusa anche la sospensione parziale, quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso, trattandosi (ex art.1218 c.c.) "di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma - come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l'eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell'immobile - anche di un adempimento inesatto (exceptio non rite adimpleti contractus)".
Nel caso esaminato, la Corte territoriale ha dunque legittimamente ritenuto che lo stato di assoluto degrado dell'immobile determinasse una legittima sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del pagamento del canone della conduttrice alle rilevate inadempienze dei locatori e che la permanenza della conduttrice nella detenzione della cosa locata fosse compatibile, con la sospensione totale del canone.
