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Successione nell'alloggio ceduto in godimento dalla cooperativa: si applica la legge n. 392/78

Quando si può succedere nella titolarità del rapporto di locazione gestito da cooperativa?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Ci si interroga quale sia la sorte dell'alloggio avuto in godimento dalla cooperativa a canone agevolato, una volta cessato il rapporto con la medesima perché il socio è venuto meno a una delle condizioni per mantenere detta qualifica, non essendo più per provvedimento assegnatario dell'immobile.

La sorte del rapporto di locazione socio/cooperativa per la separazione coniugi

Il caso è stato affrontato dalla Suprema Corte del 22 giugno 2020, con la decisione n. 12114.

Nel caso di specie la cooperativa ha adito il tribunale per sentir condannare l'(ex) socio al rilascio dell'immobile in quanto lo aveva ceduto alla moglie, perdendo di conseguenza la condizione per essere socio, occupando di fatto senza titolo l'unità immobiliare con la propria famiglia.

Si è costituito il convenuto chiedendo di chiamare in causa la moglie perché le era stato attribuito l'alloggio con provvedimento in sede di separazione personale dei coniugi a titolo di abitazione di lei e della figlia minore, subentrando quindi nel contratto di locazione.

Nelle conclusioni della sua comparsa, chiede il rigetto delle domande attoree e in via riconvenzionale la declaratoria dell'illegittimità della propria esclusione da socio, o in subordine la successione nel contratto da parte della moglie, nonché che madre e figlia occupassero a giusto titolo l'immobile stante il provvedimento del giudice della separazione e che quindi avessero diritto a continuare a corrispondere il canone agevolato stabilito all'epoca della conclusione del contratto, e non l'indennità di occupazione come invece chiesto dalla Cooperativa.

Cooperativa amministratore di condominio

Il tribunale da ragione al convenuto.

L'art. 6 della L. 392/1978, cd. LE.

Equo Canone

La cooperativa promuove appello ma anche questo le da torto, ritenendo ricorrente nel caso di specie l'art. 6 legge n. 392 del 1978, disposizione volta a tutelare l'interesse al mantenimento dell'ambiente familiare per i figli minori, norma da ritenersi generale e quindi applicabile anche a rapporti giuridici diversi dalla locazione stretto senso, con conseguente successione ex lege nella titolarità del rapporto.

A suffragio della sua decisione, la Corte osserva che l'art. 6 è stato già analogicamente applicato alla fattispecie di assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica e per il caso di alloggio conferito in comodato gratuito a terzi.

L'art. 6 cd. Legge Equo canone così dispone: "In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto."

Nel caso di specie il riferimento è al secondo comma, in tema di separazione giudiziale dei coniugi.

La cooperativa promuove ricorso per cassazione sostanzialmente sulla base di due motivi. Il primo evidenzia l'erroneità dell'applicazione dell'art. 6 secondo comma della L. 392/1978 in quanto nel caso di specie nel rapporto controverso occorre dare prevalenza all'aspetto associativo e cooperativo/ mutualistico di tipo chiuso, avendo la cooperativa lo scopo di assicurare alloggi ai propri soci, tutti dipendenti o pensionati ATM, ad un corrispettivo agevolato rispetto agli ordinari canoni locatizi. Ratio che perderebbe se si concedesse a terzi di avere simili condizioni, sebbene anche con provvedimento del giudice della separazione. Con il secondo motivo, sempre in tema di art. 6 secondo comma L.

Equo canone rileva che la Corte di secondo grado non ha valutato l'aspetto della validità o meno della delibera di esclusione del convenuto da socio, considerandola assorbita dal subingresso automatico della moglie nel contratto di locazione.

Il socio si costituisce asserendo che il provvedimento di assegnazione dell'alloggio è da considerarsi in ogni caso un giustificato motivo, che ai sensi dello statuto della cooperativa non può comportare la delibera di esclusione da socio.

Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione

Il decisum della Suprema Corte del 22 giugno 2020, con la decisione n. 12114

Il Supremo Collegio rigetta le domande della cooperativa sulla base della corretta analisi dell'art. 6 L. 392/1978.

Ed infatti osserva che "Deve ribadirsi l'orientamento consolidato di legittimità che, sulla base della chiara dizione testuale dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 ha più volte e senza incertezze affermato che in tema di separazione personale dei coniugi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione "ex lege" del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore, applicabile anche nel caso di specie (da ultimo, Cass. n. 28615 del 2019)".

La finalità di tutta la struttura della norma in esame, in tutte le fattispecie contemplate dai suoi tre commi, è la tutela del minore sotto il profilo della garanzia del mantenimento dell'ambiente familiare.

Ciò avviene anche nello specifico caso del rapporto di comodato. Su questo tema la Cassazione in commento ha puntualmente evidenziato la delicatezza della situazione e le soluzioni da seguire.

"Anche in riferimento ai rapporti di comodato si è più volte affermato che il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha un carattere vincolato alle esigenze abitative familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l'eventuale crisi coniugale, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante (Cass. n. 24618 del 2015) …"

Riduzione canone locazione, che cosa fare?

Come indicato dalle Sezioni unite, con sentenza n. 20448 del 2014, nel caso di comodato occorre che sia indicato espressamente nel contratto che l'immobile è per esigenze quale casa familiare.

In questo caso il coniuge che ha con sé il minore presso l'alloggio in comodato può opporre al comodante, che domanda di riavere l'immobile, l'esistenza del provvedimento di assegnazione di cui al giudizio di separazione o divorzio.

A latere osserva che la durata del contratto è determinano caso per caso per relationem in ragione della tutela familiare.

Stante la eadem ratio, la Corte conclude: "nel rapporto di godimento di alloggio adibito a residenza familiare assegnato al socio di cooperativa edilizia di categoria con finalità mutualistica, succede ex lege, in caso di separazione personale, sia essa giudiziale o consensuale, alle stesse condizioni, il coniuge assegnatario del diritto di godimento sulla casa coniugale".

La finalità è la tutela della famiglia, che prevale sugli scopi della cooperativa.

C'è tuttavia da osservare che sembra rimanere aperta la questione della qualifica del convenuto come ancora attuale socio della cooperativa o se, in ragione della legittimità del rapporto di locazione in capo alla moglie e della contemporanea estinzione del rapporto locatizio col marito, non possa più essere considerato tale.

L'osservazione che viene da porre è che, essendo la finalità della norma la tutela familiare tanto da far permanere alle stesse condizioni il rapporto di locazione tra coniuge e cooperativa, ad esempio allo stesso canone agevolato previsto in precedenza, essendo un intento normativo e non privatistico, il socio dovrebbe mantenere la sua qualifica, salvo diversa espressa disposizione statutaria della cooperativa.

La risoluzione del contratto di locazione è nulla se non fatta per iscritto

Sentenza
Scarica Cass. 22 giugno 2020 n. 12114

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