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Locazione ex alloggio portiere da parte dell'amministratore: è possibile senza consenso dei proprietari?
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Locazione ex alloggio portiere da parte dell'amministratore: è possibile senza consenso dei proprietari?

L'ex alloggio del portiere può essere concesso in locazione dall'amministratore senza prima consultare i condomini?

Dott.ssa Annamaria Villafrate  

L'ex alloggio del portiere è uno dei beni che, più di frequente, una volta cessato il portierato, viene concesso in locazione per consentire ai condomini di raggranellare qualche soldo e diminuire così i costi condominiali.

La gestione del portiere in condominio

Questa decisione però deve essere presa da tutti i condomini o è un'attività che l'amministratore può compiere in autonomia? Prima di rispondere a questa domanda è necessario chiarire alcuni concetti, ossia la natura comune o privata dell'alloggio del portiere, la necessità o meno di mutarne la destinazione d'uso e, in caso di risposta affermativa, come procedere.

Natura dell'alloggio del portiere

Iniziamo col dire che l'alloggio del portiere è in genere un locale di proprietà comune, regolarmente accatastato e destinato all'utilizzo suddetto per volontà del regolamento condominiale o per espressa previsione dell'atto di costituzione del condominio.

L'art. 1117 del codice civile prevede infatti che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 2) i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere."

Acquisto dell'alloggio del portiere

Mutamento della destinazione d'uso

L'alloggio del portiere quindi è solitamente un locale di proprietà comune con una destinazione specifica, che deve essere mutata solo nel caso in cui si decida di concederlo in locazione, ad esempio, per finalità commerciali.

Per mutare la destinazione d'uso dell'alloggio del portiere condominiale occorre fare riferimento, dal punto di vista normativo, all'art. 1117 ter c.c, che si occupa di disciplinare appunto le "Modificazioni delle destinazioni d'uso".

La norma, vista la rilevanza della decisione, richiede, per procedere alla modifica della destinazione d'uso "un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio", insomma una maggioranza qualificata particolarmente ampia.

La decisione relativa al mutamento di destinazione è talmente importante che il legislatore ha anche previsto una procedura particolare per la convocazione dell'assemblea, che deve deliberare tale modifica. Convocazione che deve:

  • essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;
  • avvenire tramite lettera raccomandata o mezzi equipollenti, come la PEC;
  • pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

Ulteriore requisito per procedere alla modifica di destinazione d'uso è il rispetto del divieto previsto dall'ultimo comma dell'art 1117 ter c.c., che vieta tutte quelle che possono pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell'edificio o che ne vanno ad alterare il decoro architettonico.

Dichiarazione dei canoni di locazione alloggio portiere

Locazione alloggio ex portiere e assemblea

Poiché abbiamo appurato che l'alloggio del portiere è un bene comune la decisione di concederlo in locazione deve essere presa, di regola, dai condomini.

A disporre in tale senso è una sentenza piuttosto risalente della Cassazione, la n. 3690/1979, la quale prevede proprio che: "Nell'ipotesi in cui una parte dell'immobile in condominio, oggetto di proprietà comune (quali i vani destinati a portineria) non sia più destinato a uso condominiale, si applica ad essa la disciplina della comunione in generale e, in base a tale disciplina, deve ritenersi consentito ai partecipanti alla comunione, quali aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione di concedere il bene in locazione per renderlo fruttifero".

Per quanto riguarda però le maggioranze richieste per decidere di dare in locazione l'alloggio del portiere, occorre fare una distinzione.

Sappiamo infatti che i contratti di locazione possono avere varia durata. Ecco, le maggioranze condominiali per deliberare la locazione dell'alloggio del portiere variano proprio in base alla durata del contratto. Durata che, è bene specificare, fa riferimento a quella del primo contratto stipulato, senza tenere conto quindi dei rinnovi successivi.

Fatta questa premessa, se il contratto di locazione dell'alloggio dell'ex portiere che si vuole stipulare prevede una durata superiore ai nove anni, la regola da applicare è quella prevista dall'art. 1108 c.c. in materia di comunione, la quale dispone che "È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".

=> Il portiere il condominio: quando è possibile licenziarlo?

Maggioranze diverse invece sono previste per le locazioni di durata inferiore ai 9 anni.

La giurisprudenza di merito e di legittimità hanno da tempo convenuto infatti che in questi casi è sufficiente la maggioranza semplice. Nel momento in cui si concede in locazione una cosa comune quindi basta rispettare i seguenti quorum costitutivi e deliberativi:

  • in sede di prima convocazione la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio;
  • in seconda convocazione la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Questo perché la locazione di una cosa comune è un atto di ordinaria amministrazione, che produce un miglior godimento, seppur indiretto, delle cose comuni, grazie all'ampliamento della sua utilità.

L'amministratore può concedere in locazione l'alloggio dell'ex portiere?

Da quanto detto finora è chiaro che la procedura per concedere in locazione l'ex alloggio del portiere deve essere decisa di comune accordo dai condomini. In realtà però questa regola può subire delle eccezioni.

Come chiarito infatti nella relazione "Sulla concessione in godimento delle parti comuni del Condominio" del Convegno di Bologna Abiconf- Anadimm del 19 marzo 2019 curata dall'Avv. Monica Morelli "Dato il mandato annuale conferito all'amministratore, egli è autorizzato solo alla stipulazione di locazione per il solo periodo della carica.

E' pertanto consigliabile che la durata contrattuale che eccede il singolo anno sia opportunamente autorizzata da precisa deliberazione dei condomini."

L'amministratore quindi, tenuto ai sensi dell'art. 1130 c.c. comma 1, punto 2) a "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini" può concedere in locazione l'alloggio del portiere senza che vi sia una preventiva delibera assembleare che lo autorizzi, a condizione che il contratto abbia una durata non superiore all'anno, che coincide con il periodo in cui è in carica.

Per quanto riguarda invece i contratti di locazione di durata superiore, il fatto che la legge disponga che sia l'assemblea a decidere il merito, non priva l'amministratore del diritto, anche in assenza di un preventivo mandato, di locare l'ex alloggio del portiere.

Il tutto a condizione che l'assemblea condominiale, come stabilito dalla Cassazione n. 10446/1998 e confermato dal Tribunale di Roma con sentenza n. 13705/2011, ratifichi il contratto con delibera assunta maggioranza semplice.

Il licenziamento del portiere. Differente con la soppressione del servizio di portierato

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