Il riferimento al condomino nel gergo comune porta ad individuare in tale soggetto chiunque, a qualsiasi titolo, abiti un’unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale. Così, tanto se ci si riferisce al proprietario, tanto se si indica l’inquilino, nel linguaggio quotidiano si usa indistintamente il vocabolo “condomino”.
A livello tecnico giuridico, invece, la situazione è differente ed i riflessi generati da tale diversa accezione del termine sono di fondamentale importanza ai fini della normale amministrazione della compagine condominiale soprattutto per ciò che concerne le eventuali azioni di recupero del credito.
L’ordinamento giuridico non definisce espressamente chi è il condomino tuttavia, dal complesso delle disposizioni dettate in materia di condominio negli edifici è possibile affermare, senza timore di smentita, che il condomino è il proprietario dell’unità immobiliare ubicata in un edifico con almeno due diversi partecipanti. Al pari del proprietario anche l’usufruttuario deve essere considerato condomino. A tale conclusione si arriva leggendo l’art. 67 disp. att. c.c. che riconosce a questo soggetto il diritto di partecipare all’assemblea di condominio, oltre che grazie all’opera ermeneutica della giurisprudenza secondo la quale “ quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali (Cass. sentenza n. 23291 del 2006; v. anche Cass. sentenza n. 15010 del 2000)” (così Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).
Che cosa accade se l’amministratore, in ragione del comportamento, protrattosi per un lungo periodo di tempo, è portato a ritenere che il condomino sia il soggetto che intrattiene con lui i rapporti inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni, pur non avendone lo stesso alcun titolo, nel senso sopra specificato?
E’ il caso del condomino apparente ossia di quel soggetto che, sulla base di comportamenti inequivocabili, appaia come il titolare del diritto reale che giustifica la sua qualità di condomino.
A livello generale il così detto principio dell’apparenza giustifica e tutela chi abbia agito in buona fede facendo affidamento sulla condotta di chi, poi, si è rivelato soggetto che non aveva titolo in relazione a determinati rapporti giuridici.
Si pensi al caso del pagamento al creditore apparante, all’acquisto dall’erede apparente.
Quanto al condominio, si prenda ad esempio quello della coppia sposata ed in separazione dei beni con appartamento condominiale intestato alla moglie nel cui ambito sia il marito a tenere costantemente i rapporti con l’amministratore.
S’ipotizzi che a seguito di una prolungata morosità l’amministratore si veda costretto ad agire per le vie legali per recuperare il credito del condominio.
Sarà lecito agire contro il marito che a livello formale nulla ha a che vedere con il condominio?
In sostanza, ci si è chiesti, è applicabile in ambito condominiale quel principio dell’apparenza valido in altri settori dell’ordinamento.
La questione è stata molto dibattuta e controversa fino ad un intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, datato aprile 2002, che ha dato risposta negativa al quesito. Non senza alcuni distinguo, v’è d’aggiungere.
Secondo il Supremo Collegio,infatti, “ l'ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa. Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali.
In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano; in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici regi stri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltre tutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.).
Diversa è l'ipotesi contenziosa, quando cioè l'amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali.
In tal caso, l'istituto dell'apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte” (Cass. SS.UU 8 aprile 2002 n. 5035).
Ciò ha portato a concludere che “ in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale” (Cass. SS.UU 8 aprile 2002 n. 5035).
