Ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Il così detto avviso di convocazione dev’essere inviato al condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per lo svolgimento, in prima convocazione, della riunione. Una volta invitato, il proprietario dell’appartamento (l’usufruttario o se del caso il conduttore, cfr. artt. 67 disp. att. c.c. e 10 l. n. 392/78) può decidere se partecipare personalmente o per delega all’assemblea In tal senso, infatti, il primo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. specifica che:
Ogni condòmino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Il regolamento di condominio, eventualmente, può limitare il diritto di rappresentanza ai condomini o comunque a persone non estranee al consesso. Da questa breve disamina emerge un dato: non si può non invitare il condominio. L’assemblea svoltasi senza l’invito anche di uno solo degli interessati sarebbe invalida.
In tal senso, dopo lungo e acceso contrasto, è stato specificato “ che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Altro elemento fondamentale ai fini della corretta convocazione è che siano invitate all’assemblea le persone effettivamente interessate. Insomma se si tratta di argomenti che interessano il proprietario è a lui che si deve inviare l’avviso, così come per l’usufruttuario, ecc. Che cosa accade, invece, se si invita all’assemblea una persona che, formalmente, nulla ha a che vedere con il condominio? Si pensi al caso del condomino apparente: si tratta di quella persona che intrattiene con l’amministratore i rapporti inerenti una determinata unità immobiliare come se ne fosse il proprietario pur non avendo alcun legame giuridico con quel bene.
In questo caso è necessario distinguere l’ipotesi dell’errore puro e semplice da quello ingenerato da dichiarazioni del condomino apparente.
Spesso è proprio questo, infatti, nella così detta “scheda del condomino” a indicare il proprio nominativo quale proprietario. In tali casi l’amministratore è esentato da colpe.
Sebbene, infatti, i pubblici registri immobiliari possano dare la riprova di quella dichiarazione, la Cassazione – proprio in materia di condomino apparente (cfr. Cass. N. 5035/02) – ha specificato che i rapporti extra giudiziali, quelli quotidiani per intendersi, sono caratterizzati da celerità ed informalità sicché la dichiarazione del condomino apparente libera l’amministratore da ogni responsabilità di sorta.
Insomma in quest’ultimo caso ottenere l’annullamento della delibera da parte del condomino escluso (che spesso è parente stretto di quello apparente) non è impossibile ma sicuramente più difficile rispetto al caso in cui l’errore sia ad addebitarsi esclusivamente all’amministratore.
E se nell’assemblea si è deciso di iniziare una causa? Nessuna differenza, l’omessa convocazione e tutto quello che s’è detto fin’ora vale qualunque sia l’argomento all’ordine del giorno.
