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Spese di registrazione contratto di affitto, chi le paga?

Ecco cosa c'è da sapere sulla registrazione di un contratto di locazione.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

Gli aspetti che caratterizzano la locazione di un immobile sono veramente tanti. Non si tratta soltanto di scegliere l'appartamento di proprio gradimento e di concordare l'ammontare del canone di affitto. È, altresì, necessario, ad esempio, redigere e sottoscrivere un determinato contratto, così come conoscere molto bene tutti i diritti e gli obblighi derivanti dallo stesso.

Tra questi, non si possono trascurare gli oneri di natura fiscale. Il locatore, infatti, nel calcolo della cosiddetta Irpef, dovrà prendere in considerazione anche i canoni di locazione ricavati dall'affitto dell'immobile. Inoltre, sarà obbligatorio corrispondere la tassa di registrazione del contratto presso la competente Agenzia delle Entrate.

Registrazione tardiva di contratto di locazione ad uso non abitativo

È su quest'ultimo obbligo che si concentra il presente contributo scritto. Ancora molti, infatti, sono i cittadini che ignorano, con precisione, gli effetti della mancata registrazione del contratto di affitto, chi deve provvedere in prima istanza a questa incombenza, a quanto dovrebbe ammontare questa tassa e come la stessa debba essere ripartita tra il proprietario dell'immobile ed il suo conduttore.

Pertanto, andiamo ad approfondire questi argomenti.

Registrazione contratto di locazione: è obbligatoria?

Innanzitutto, è importante sapere che è obbligatorio registrare il contratto di locazione. In caso contrario, esso sarebbe nullo.

In particolare, la nullità che colpisce il contratto di affitto non registrato interessa maggiormente al proprietario dell'immobile. Infatti, in costanza di una locazione nulla, il locatore non può percepire i canoni concordati con l'inquilino e non può nemmeno sfrattarlo, secondo la procedura prevista dalla legge, nell'ipotesi di morosità del conduttore.

Locazione e registrazione tardiva, conseguenze

Non vanno nemmeno dimenticate le sanzioni legate alla mancata registrazione del contratto «chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta.

Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200 (Art. 69 Dpr 131/1986)».

Pertanto, la registrazione del contratto di locazione non solo è un dovere, ma anche un'attività, decisamente, opportuna.

Registrazione locazione: a chi spetta farla?

La legge stabilisce che è il proprietario/locatore dell'immobile a dover provvedere alla registrazione del contratto. In particolare, per non incorrere in alcuna responsabilità, deve compiere questo adempimento, tempestivamente, entro trenta giorni «E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile (Art. 13 Legge 431/1998)».

Locazione: a quanto ammontano le spese di registrazione del contratto?

Prendendo in considerazione l'ipotesi della locazione di un immobile ad uso abitativo, la tassa di registrazione è pari al 2%. Questa percentuale va calcolata considerando il canone di locazione dovuto per un anno intero. Il risultato ottenuto dovrà essere, poi, moltiplicato per le varie annualità del contratto.

Si può scegliere di pagare l'intera imposta in un'unica soluzione oppure anno per anno. In quest'ultimo caso, il primo pagamento non potrà mai essere inferiore ad € 67,00.

Registrazione contratti di locazione, come si fa?

Infine, bisogna versare anche l'imposta di bollo. Essa corrisponde a 16 euro per ogni quattro facciate del contratto e, in ogni caso, non oltre le 100 righe.

Spese di registrazione contratto di affitto: vanno divise?

La legge pone le tasse di registrazione del contratto a carico delle parti della locazione «Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali (Art. 8 Legge 392/1978).

Pertanto, si tratta di una spesa che viene divisa al 50% tra il locatore ed il conduttore, anche se in alcune occasioni è il proprietario che si assume l'onere di versare l'intero tributo.

Non bisogna, però, trascurare che nei riguardi dell'Agenzia delle Entrate l'imposta grava su entrambi ed integralmente. In altri termini, proprietario e inquilino sono solidalmente responsabili se dimenticano di versare la tassa di registrazione. Essi potrebbero essere chiamati, anche separatamente, a pagare l'intero importo, fatta salva la possibilità di recuperare il dovuto dalla controparte.

Registrazione tardiva del contratto di locazione. La Cassazione ammette la «sanatoria» che sana la nullità

Spese di registrazione contratto di affitto: in quali casi non si pagano?

Innanzitutto, i contratti di locazione a canone concordato, che si riferiscono agli immobili siti all'interno dei cosiddetti Comuni "ad elevata tensione abitativa", usufruiscono di un'imposta agevolata.

In questi casi, infatti, la tassa di registrazione dell'affitto è minore, visto che la base imponibile su cui va calcolato l'onere fiscale è ridotta al 70%.

Non è dovuto, invece, alcun onere e tanto meno c'è l'obbligo della registrazione, se il contratto prevede una locazione di durata non superiore ai 30 giorni in un anno.

Infine, ricorrendo al regime della cosiddetta cedolare secca, opzionabile per chi non affitta l'immobile nell'esercizio di un'impresa, è possibile non pagare alcuna imposta di registro e nemmeno l'imposta di bollo. La registrazione del contratto, invece, va fatta comunque.

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