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Compravendita di un appartamento: e se l'APE del venditore non è veritiero?

E se scopro che l'appartamento acquistato non è in classe D?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciale riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

Ne consegue che gli intermediari, al fine di effettuare correttamente la pubblicità, devono inevitabilmente disporre, già al momento di pubblicizzare l'immobile, di tutte le informazioni sulle prestazioni energetiche con la possibilità di visionare la documentazione per avere un'esatta fotografia della situazione energetica dell'immobile trattato (da riferire agli interessati clienti) e così poter indicare nell'annuncio notizie verificate.

In ogni caso - come chiarisce il Notariato - devono essere dotati della certificazione energetica, in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione i cosiddetti "fabbricati esistenti": ossia, salvo alcune eccezioni, tutti gli edifici (a prescindere dall'epoca di costruzione) che comportino un consumo energetico; pertanto tutti i "fabbricati esistenti" che implicano un consumo energetico, devono essere dotati dell'attestato di prestazione energetica (APE) in occasione di un atto di trasferimento sia a titolo oneroso che a titolo gratuito ovvero di un nuovo contratto di locazione.

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relative alla prestazione energetica degli edifici.

Si ricorda che le classi energetiche stabilite sono le seguenti: A4 (la migliore), A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G (la peggiore).

A tale proposito merita di essere segnalato che è attualmente in discussione a livello comunitario una proposta di direttiva sull'efficienza energetica degli immobili che prevede l'obbligo di passaggio alla classe energetica E per tutti gli immobili residenziali dei paesi membri entro il 2030 (e alla classe D prima del 2033).

Nella speranza che, a livello europeo, non vengano imposte richieste irrealistiche ai proprietari italiani, non si può negare che acquistare un immobile in classe energetica più alta comporti maggiore comfort abitativo, minori costi di esercizio ed emissioni più basse nel rispetto dell'ambiente e delle normative internazionali.

E se in sede di compravendita viene rilasciato dal venditore un APE errato?

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Trani in una recente decisione (sentenza 30 dicembre 2022 n. 1955).

La vicenda

Dopo aver acquistato un appartamento dotato di certificazione energetica di classe "D" l'acquirente veniva a conoscenza della pendenza di un giudizio tra il condominio e l'impresa costruttrice relativa a gravi vizi di costruzione dell'immobile.

Successivamente si rendeva conto che la classe energetica dell'immobile era inferiore rispetto a quella dichiarata nell'APE, con conseguente minor valore dell'appartamento acquistato.

Alla luce di quanto sopra l'acquirente conveniva in giudizio i venditori per sentire accertare e dichiarare, la loro responsabilità precontrattuale, o in subordine, accertare e dichiarare, ex art. 2043 c.c., la loro responsabilità extracontrattuale, in relazione al contratto di compravendita dell'appartamento e per sentirli condannare al pagamento in proprio favore della somma di € 20.000,00 o quella maggiore o minore accertata in sede giudiziale.

Affitto, è necessario l'attestato di prestazione energetica?

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione all'acquirente. Nel corso del giudizio infatti è emerso e confermato dalla CTU che l'A.P.E., rilasciata in sede di compravendita, non corrispondeva a realtà, in quanto è stata accertata l'esistenza di una effettiva discrepanza tra l'attestato di certificazione energetica di cui agli atti e la concreta prestazione energetica dell'appartamento in questione.

Il Tribunale ha evidenziato come sia configurabile l'aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale "funzione economico-sociale", ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Come ha sottolineato lo stesso giudice, se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.

Del resto è pur vero che l'esistenza di una tale difformità tra la classe energetica dichiarata nel contratto di compravendita e quello accertato in sede giudiziale, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico.

Quindi - ad avviso del Tribunale - si deve escludere una qualsivoglia forma di dolo in capo ai venditori, ma, la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, con la conseguenza che i danni da essa derivanti assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.

In altre parole, i venditori sono stati condannati a risarcire una parte del danno, ma il resto è rimasto a carico dell'acquirente che potrà rivalersi nei confronti del professionista che ha redatto l'APE (aspetto non affrontato in sentenza).

Sentenza
Scarica Trib. Trani 30 dicembre 2022 n.1955

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