È impossibile negare l'importanza delle aree di parcheggio in condominio. La macchina è, infatti, indispensabile per molte famiglie e il problema del ricovero notturno dei propri mezzi o della sosta durante il giorno può risolversi soltanto avendo a disposizione un posto auto nel proprio fabbricato.
Perciò, non sono rari i contenziosi sul diritto d'uso di un parcheggio o, addirittura, sulla titolarità dell'area destinata a tale scopo.
È, ad esempio, ciò che è accaduto nella vicenda oggetto del procedimento dinanzi alla Corte di Appello di Roma e culminato con la recente sentenza n. 5320 del 9 agosto 2022.
In particolare, nella lite de quo si sono scontrati una società immobiliare e un condominio in merito a ben 21 posti auto facenti parte del fabbricato e per i quali l'ente rivendicava l'usucapione e/o, in subordine, il vincolo di destinazione d'uso.
In questa occasione, però, l'ufficio capitolino, oltre a dirimere l'oggetto del contendere, ha chiarito quali sono i soggetti legittimati a proporre queste azioni.
Approfondiamo meglio, quindi, il caso concreto.
Usucapione e violazione vincolo di destinazione aree di parcheggio. Il caso concreto.
In un condominio laziale, in merito a 21 posti auto, litigavano, sulla titolarità e sul diritto d'uso degli stessi, una società immobiliare, che ne vantava la proprietà per atto notarile, e il condominio di cui queste aree facevano parte.
La questione si spostava, dunque, dinanzi al competente Tribunale di Cassino, dove l'attore chiedeva il riconoscimento della suddetta proprietà nonché il rilascio di tali aree. Esse, infatti, erano state, indebitamente, occupate dai condòmini residenti nelle varie scale del fabbricato.
Il condominio, invece, costituitosi regolarmente, affermava di aver usucapito questi immobili e, in ogni caso, di averne l'uso esclusivo in virtù del vincolo di destinazione delle aree di parcheggio sancito dall'art. 41 "sexies" della legge 17 agosto 1942 n. 1150.
Ebbene, il primo grado di giudizio si concludeva con l'accoglimento della domanda e il pieno riconoscimento della proprietà dei suddetti posti auto a favore dell'istante società immobiliare.
La vicenda, perciò, si spostava presso la Corte di Appello di Roma, dove il condominio riproponeva le proprie ragioni, auspicando un diverso esito della vertenza. In tale sede, l'appellata proprietaria delle aree di parcheggio, invece, sottolineava l'assenza di ogni legittimazione ad agire dell'appellante.
Quest'ultima eccezione era accolta dalla Corte di Appello di Roma che rigettava l'appello, confermava la sentenza impugnata, ordinava al condominio il rilascio dei posti auto e condannava il fabbricato al pagamento delle spese processuali.
Usucapione aree di parcheggio: a chi spetta la legittimazione ad agire?
La legittimazione ad agire presuppone che la parte di un processo sia titolare del diritto che aziona o di cui chiede tutela. Se ciò dovesse essere confermato, il provvedimento emesso al termine del procedimento produrrebbe effetti nella sfera giuridica del legittimato.
Nel caso in commento, il convenuto condominio, nel contrastare la domanda di rivendica dei posti auto, ha sostenuto che questi erano stati oggetto di usucapione a favore dei vari condòmini e che, per questa ragione ogni pretesa doveva essere respinta.
Ebbene, con la sentenza in commento, la Corte di Appello di Roma ha chiarito che, per questa domanda, il condominio difetta della legittimazione ad agire, poiché, con l'acquisto di un immobile, si accrescono i diritti e gli obblighi di tutti i proprietari.
Per questa ragione, non può essere l'assemblea a maggioranza e tanto meno l'amministratore a deliberare di agire in tal senso, ma solo ogni singolo condòmino.
Solo con la delega di ognuno di essi, l'amministratore potrebbe proporre tale domanda giudiziale «in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (Cfr. Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 25014 del 09/11/2020)».
Vincolo di destinazione aree di parcheggio: a chi spetta la legittimazione ad agire?
Nella lite in esame, anche a proposto della domanda volta ad affermare il vincolo di destinazione delle aree di parcheggio presenti nel fabbricato (art. 41 "sexies" della legge 17 agosto 1942 n. 1150), ad agire è stato il condominio e non i vari singoli proprietari. Ebbene, per la Corte di Appello di Roma ciò non poteva essere ammissibile.
L'ufficio capitolino ci ha, infatti, ricordato che si tratta di diritto spettante al proprietario dell'appartamento, in base al proprio titolo d'acquisto. Esso non appartiene al condominio e nemmeno al suo amministratore, quale rappresentante dell'ente.
Per tali soggetti, perciò, la domanda giudiziale, eventualmente proposta, difetterebbe della necessaria legittimazione ad agire.
«La legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 spetta quindi non già all'amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori (Cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3393 del 11/02/2009)».
