Sappiamo quanto sia annoso il problema del parcheggio e quanto sia indispensabile per la serenità di tutti i giorni avere la sicurezza del proprio posto auto. Per questo motivo, in molti condomini, se si ha la possibilità di trasformare il cortile comune in un'area dedicata alla sosta delle vetture, l'assemblea potrebbe deliberare in tal senso.
Ovviamente, non mancano mai coloro che contestano tale scelta. C'è il condòmino che non è d'accordo sull'utilità della decisione oppure c'è il proprietario che teme di affrontare una spesa troppo gravosa per procedere alla trasformazione.
Ad ogni modo, in questi, come in altri casi, la contestazione può spostarsi in Tribunale ed è, perciò necessario il verdetto dell'ufficio competente per dirimere ogni diatriba.
È quanto, ad esempio, è accaduto nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Roma e culminato con la sentenza n. 764 del 19 gennaio 2022. Approfondiamo meglio, però, cosa ha determinato la lite e perché è stato necessario invocare l'ufficio capitolino per stabilire se la trasformazione di un cortile condominiale in parcheggio era stata legittima o meno.
Trasformazione del cortile condominiale in parcheggio: il caso concreto
In un condominio romano, con un'assemblea del maggio del 2018, era stato approvato lo studio di fattibilità per realizzare dei posti auto nel cortile condominiale ed il computo metrico dei lavori da eseguire a tale scopo. A questa votazione non aveva contribuito un condòmino, del tutto contrario alla scelta operata. In ragione di ciò, egli si spingeva sino al punto d'impugnare la delibera nelle sedi competenti.
La questione, perciò, era discussa dinanzi al Tribunale di Roma, dove l'attore, tra i vari presunti vizi dell'assemblea, aveva posto l'attenzione sul contrasto con l'art. 1117 ter. c.c. Secondo l'istante, la trasformazione appena approvata aveva, inevitabilmente, modificato la destinazione d'uso del cortile e ciò era avvenuto in contrasto con quanto sancito dalla predetta norma.
Il condominio, costituitosi ritualmente, si limitava ad eccepire, invece, la tardività dell'azione e, soprattutto, a sottolineare l'infondatezza della domanda.
A questo punto, esauritasi la fase istruttoria, caratterizzata, esclusivamente, dall'esame della documentazione depositata dalle parti a corredo della propria posizione, il Tribunale di Roma concludeva per il rigetto dell'impugnazione.
Non c'erano, infatti, i presupposti per delegittimare la delibera di trasformazione del cortile comune in parcheggio.
La condanna alle spese di giudizio a carico dell'attore era, infine, un'ulteriore quanto inevitabile conseguenza.
Parcheggio in condominio e delibera di regolamentazione.
Cosa comune, modificazioni della destinazione ed innovazioni
Come afferma il codice civile, le innovazioni sono deliberate dall'assemblea e poi realizzate allo scopo di migliorare o rendere più comodo l'utilizzo delle cose comuni (Art. 1120 c.c.).
Esse sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio «Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (Art. 1136 co. 5 c.c.)». Esempi di innovazione possono essere l'istallazione di un ascensore oppure la sostituzione del cancello carrabile con uno di recente tecnologia che assicura maggiore sicurezza al fabbricato.
Nella modifica della destinazione d'uso di un bene comune, la trasformazione del cespite è molto più radicale. Infatti, la decisione dell'assemblea e l'eventuale successivo intervento cambiano la specifica funzione cui esso era originariamente destinato.
In tal caso, secondo l'ultima riforma della materia condominiale, la maggioranza prevista è molto più elevata «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (Art. 1117 ter co. 1 c.c.)».
Venendo, quindi, al caso in commento, per trasformare un cortile condominiale in parcheggio è necessario rispettare la rigorosa maggioranza stabilita dall'art. 1117ter cod. civ.? Non essendoci alcun mutamento della destinazione d'uso del bene, è sufficiente quella che rappresenta i 2/3 del valore dell'edificio?
Cortile condominiale: la trasformazione in parcheggio è un'innovazione
L'attore del procedimento in commento sbaglia ad invocare l'art. 1117 ter c.c. poiché, nel caso de quo, non è stata deliberata alcuna modificazione della destinazione d'uso del cortile comune.
Se vogliamo, la conferma di tale conclusione è nel successivo art. 1120 e, per la precisione, in quella parte della norma in cui, a proposito delle innovazioni che i condòmini possono disporre, si annoverano anche «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio… (Art. 1120 co. 3 n. 2 c.c.)».
La stessa giurisprudenza ha, più volte, confermato che la trasformazione del cortile condominiale in parcheggio non determina alcuna modificazione della destinazione d'uso del bene «la limitata trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio non comporta una modifica della destinazione d'uso - ai sensi dell'art. 1117 ter cod. civ. - e costituisce piuttosto un'innovazione non confliggente col divieto dell'art. 1120, ultimo comma, cod. civ. (non causando, in particolare, alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini: ex multis Cass. 29.8.2018, n. 21342)».
Pertanto, le motivazioni a sostegno dell'azione legale in esame si sono rivelate deboli. Per questo motivo, il rigetto è stata una logica conseguenza.
Manutenzione del cortile, quando si applica l'art. 1125 c.c.?
