La conformazione di un edificio condominiale potrebbe essere tale per cui il cortile condominiale adibito a parcheggio auto o area verde o semplice terrazza, funga da copertura di locali sottostanti, non di proprietà condominiale, ma di proprietà esclusiva solo di alcuni condomini o, addirittura di soggetti terzi estranei al condominio.
Per esempio, in un caso recentemente esaminato dalla Corte d'Appello di Messina (sentenza 28 aprile 2021 n. 205), il cortile condominiale, dedicato a parcheggio, fungeva contemporaneamente anche da copertura di un ampio locale sottostante, adibito a supermercato, di proprietà esclusiva di due condomine.
La questione posta ai giudici, molto ricorrente nelle ipotesi di beni condominiali che forniscono utilità anche in via esclusiva ad alcuni soggetti, riguardava i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile (rifacimento pavimentazione, massetto, impermeabilizzazione e rifacimento dei lucernari).
Le condomine proprietarie esclusive dei locali sottostanti contestavano la decisione dell'assemblea di ripartire le spese di manutenzione in parti uguali tra loro e il condominio.
I giudici hanno, invece, dato ragione al condominio, evidenziando come, in ipotesi di lavori straordinari sull'area che funge contemporaneamente da cortile condominiale e da copertura dei locali sottostanti, debba necessariamente applicarsi l'art. 1125 c.c.
Cortile che funge da copertura di locali di proprietà esclusiva: ripartizione spese
Il cortile che funge da copertura di locali sottostanti riveste una doppia funzione ed utilità: da un lato, esso rappresenta un'area condominiale di cui beneficiano in egual misura tutti i condomini e le cui spese devono pertanto essere ripartite secondo le tabelle millesimali; dall'altro lato, esso rappresenta una copertura dei locali sottostanti, a beneficio di questi ultimi, e come tale implica la partecipazione dei proprietari esclusivi dei locali suddetti alle spese funzionali all'utilizzo del bene.
Complessivamente, peraltro, il cortile così conformato costituisce una struttura divisoria tra le due proprietà (condominiale ed esclusiva) che entrambe le parti hanno interesse a mantenere.
Cortile: quando si applica l'art. 1125 c.c.
Premesso quanto sopra, la particolare doppia funzione del cortile fa sì che, in tema di spese di manutenzione e ricostruzione, debba applicarsi il criterio stabilito dall'art. 1125 c.c., secondo cui i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastanti, devono contribuire in parti uguali.
Lo stesso articolo precisa, però, che restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, la norma in questione, seppur prevista per le spese di manutenzione di soffitti, volte e solai, è applicabile, in via analogica, ai cortili condominiali che sono contemporaneamente anche sovrastanti i locali sotterranei.
Tuttavia, non tutte le spese vengono ripartite in parti uguali, ma occorre fare riferimento alla tipologia di lavori da effettuare.
Ripartizione spese cortile: dipende dalla tipologia di lavori
La giurisprudenza di legittimità ha precisato che bisogna accollare "per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2" (Cass. n. 21337 del 14.09.2017).
In altri termini, occorre guardare al tipo di intervento e a chi, sostanzialmente, ne trae utilità:
- se l'intervento riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione, la spesa è posta a carico del relativo proprietario (condominio);
- se, invece, l'intervento riguarda anche il solaio sottostante e l'impermeabilizzazione, la spesa deve essere suddivisa, tra condominio e proprietari esclusivi dei locali sottostanti, secondo i criteri di cui all'art. 1125 c.c..
Dunque, qualora si debba a procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condomini; diversamente i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condomini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato. (Cass. sent. n. 2243/2012).
Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili
Ebbene, anche la Corte d'Appello di Messina ha applicato i suddetti principi, visto che nel caso posto alla sua attenzione, i lavori di manutenzione straordinaria interessavano sia il rifacimento della pavimentazione, sia il rifacimento del solaio, il massetto, e l'impermeabilizzazione, oltre al rifacimento dei lucernai (che servivano solo per dare luce al piano sottostante).
I giudici siciliani hanno, quindi, ritenuto corretta la ripartizione delle spese effettuata dall'amministratore di condominio, il quale aveva posto a carico delle proprietarie esclusive dei locali sottostanti (e comunque nella misura del 50%), solo i lavori prevalentemente utili, appunto, per la proprietà sottostante (i lucernai, utili solo al seminterrato, sono ripartiti in ragione del 50% a carico delle due proprietà), senza con ciò derogare ai millesimi vigenti, applicati comunque nel riparto della quota spettante al condominio.
Vale la pena riportare la regolare affermata dalla Corte d'Appello per la soluzione del caso di specie: "Si rende necessario applicare il criterio di ripartizione in parti uguali della spesa di impermeabilizzazione/rifacimento del solaio a mente dell'art. 1125 cc, rimanendo a carico del Condominio la spesa per la quota parte dovuta per la mera pavimentazione".
