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Delimitazione dei posti auto, quando la delibera è invalida

Legittimo utilizzare a turno un cortile condominiale per la sosta delle auto, ma a condizione che non sia impedito l'uso della cosa comune o privata.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

In ambito condominiale, è frequente che il cortile comune venga utilizzato per la sosta degli autoveicoli. Non sempre, però, lo spazio a disposizione è sufficiente allo scopo.

Se ciò dovesse accadere, si deve, inevitabilmente, stabilire un criterio di turnazione tra i vari potenziali aventi diritto. È indispensabile, altresì, valutare le caratteristiche e le dimensioni dell'area, per comprendere come e dove è meglio parcheggiare.

Ad esempio, deve essere assicurato lo spazio necessario per manovrare gli automezzi, in entrata e in uscita. Inoltre, non può essere impedito l'accesso alle proprietà private.

È facile intuire che la descritta situazione è foriera di contestazioni. Non sono rari i casi in cui la delibera assembleare, con la quale è stata regolamentata la sosta dei veicoli in condominio, sia oggetto di specifica impugnazione.

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È, infatti, ciò che è accaduto in un fabbricato romano, la cui vicenda è stata sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma. Con la sentenza n. 9890 del 07 giugno 2021, l'ufficio capitolino ha stabilito se il provvedimento assembleare con il quale era stato approvato il regolamento per la turnazione dei posti auto fosse legittimo meno.

Vediamo, pertanto, cosa è accaduto nel caso concreto

Delimitazione dei posti auto, quando la delibera è invalida: il caso

In un condominio romano, nell'ottobre del 2017, si era tenuta una riunione all'interno della quale era stato discusso ed approvato il regolamento per la turnazione dei posti auto disponibili. In particolare, ciò era stato reso necessario dalle ridotte dimensioni del cortile.

La decisione assunta dal consesso era, però, impugnata da una condòmina. In particolare, l'attrice lamentava il fatto che l'organizzazione dei posti impediva alla medesima di avere il libero accesso al proprio immobile (un giardino), praticabile per il tramite di un cancello insistente sull'area.

Inoltre, la proprietaria de quo sosteneva che almeno uno degli spazi individuati dal regolamento invadeva la sua proprietà.

Il convenuto condominio si costituiva ritualmente, respingendo le doglianze di controparte e, tra l'altro, affermando che, con una successiva delibera, era stata sistemata ogni possibile illegittimità, di fatto e di diritto, del provvedimento impugnato.

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Nella fase istruttoria era, quindi, stato necessario espletare una Ctu. Questa aveva avuto il compito di valutare la conformità dell'organizzazione dell'area comune al principio sancito dall'art. 1102 cod. civ. Il perito, inoltre, doveva verificare se la progettata disposizione dei posti auto ostacolava o meno l'accesso al giardino privato dell'attrice.

È inutile dire che la predetta valutazione peritale è stata dirimente. In virtù di essa, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda della condòmina, dichiarando l'invalidità della delibera nella parte in cui aveva approvato il regolamento per la turnazione dei posti auto.

Cosa comune: la legittimità dell'uso turnario del cortile

Sappiamo che, per il codice civile, ognuno dei contitolari di un bene ha diritto di utilizzare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e a condizione di non impedire il parimenti uso degli altri «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 cod. civ.)».

In applicazione di tale principio, è affermazione corrente in giurisprudenza che sia legittimo l'uso turnario del bene condominiale, laddove per caratteristiche, dimensioni e numero dei compartecipi, non sia possibile un utilizzo temporaneo del medesimo.

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<<L'assemblea, infatti, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.

In questo caso, "non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno per gli altri la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni senza subire alcuna interferenza esterna" (ex plurimis Cass., sez. II, 19.7.2012, n. 12485)».

Pertanto, in linea di principio, approvare un regolamento per la turnazione dei posti auto è espressione di una potestà assembleare del tutto regolare.

Ovviamente, ciò non toglie che, nel caso concreto, possa, invece, ravvisarsi un provvedimento illegittimo.

Turnazione posti auto: invalida se impedisce l'uso della cosa comune o privata

Nel caso sottoposto la vaglio del Tribunale di Roma, a seguito della Ctu sull'area in contestazione, è emerso l'illegittimità della regolamentazione della sosta nel cortile comune.

Il perito incaricato ha, infatti, rilevato che la progettata ed approvata turnazione impediva il legittimo utilizzo della cosa comune, visto che non erano stati garantiti degli spazi di manovra sufficienti.

Era, altresì, attestato che l'individuazione dei posti da assegnare, seguita dalla conseguente occupazione, se pur temporanea, avrebbe ostacolato il libero accesso alla proprietà privata della ricorrente.

Per queste ragioni, l'accoglimento dell'impugnazione è stato inevitabile.

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Sentenza
Scarica Trib. Roma 7 giugno 2021 n. 9890

Cerca: auto sosta posti condominiali

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Angelo
Angelo 18-06-2021 10:44:48

Buongiorno, nel caso la sentenza si applica a un'auto senza bollo, assicurazione e revisione? Grazie.

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Biagio
Biagio 18-06-2021 19:56:14

Salve, come si deve comportare il mandatario che al momento della sua nomina si trova i posti non censiti e non menzionati negli atti di compravendita auto delimitati con strisce gialle numeriche significando che a nr. di posto auto corrisponde il nr. dell'appartamento. Non vi sono approvazioni assembleari anche nel tempo e criteri. Logicamente chi è più agevolato nelle manovre, sono i posti estremi, mentre per alcuni c'è difficoltà nelle manovre facendo attenzione a non provocare danni alle auto in sosta in ambi i lati e anche ad aprire lo sportello per la discesa del conducente e altro. Grazie.

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Elena
Elena 18-07-2021 02:31:12

Nel mio caso,la turnazione è stata fatta in prossimità di entrata/uscita dal condominio,con una particolare difficoltà di trafficare,visto che in uscita segue una strada piccola di 70 m circa,e dal condominio escono 5 UI.

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