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Usucapione dell'immobile in comproprietà

Il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari non è idoneo alla prova che il possesso esercitato sull'immobile sia stato esclusivo.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza n. 252 del 7 ottobre 2022, ha dovuto rispondere a una domanda di usucapione dell'immobile in comproprietà. La fattispecie è di particolare interesse in quanto il giudice calabrese ha approfittato del caso sottopostogli per tracciare un breve quadro della situazione normativa e giurisprudenziale inerente al possesso ad usucapionem. Approfondiamo la questione.

La domanda per l'accertamento dell'usucapione

La vicenda sottoposta all'attenzione del Tribunale di Castrovillari può così essere sintetizzata. Due fratelli acquistavano un immobile in comproprietà al 50%. Solo uno di essi, però, se ne occupava materialmente, concedendolo in locazione, riscuotendo i canoni e commissionando il avori di manutenzione.

Agivano quindi in tribunale gli eredi di tale comproprietario, rivendicando la successione nel possesso e chiedendo che venisse dichiarata l'avvenuta usucapione del diritto di proprietà sul restante 50% dell'immobile.

La prova dell'usucapione

Il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza n. 252 del 7 ottobre 2022 in commento, ripercorre brevemente i tratti salienti dell'usucapione, con riferimento specifico all'onere probatorio.

Il giudice calabrese ricorda che, secondo la consolidata giurisprudenza in materia di usucapione del diritto di proprietà, colui che agisce per l'accertamento della proprietà su di un bene a titolo originario ex art. 1158 c.c. ha l'onere di dimostrare i requisiti del possesso (sotto il profilo del corpus e dell'animus) necessari per l'usucapione, tra i quali anche la durata del possesso medesimo per il periodo prescritto dalla legge, in applicazione della regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 c.c., in base al quale chi intende far valere un diritto in giudizio ha l'onere di provare i fatti costitutivi di esso.

È, dunque, necessario fornire prova rigorosa dell'esistenza di un possesso pacifico, continuo, non interrotto e pubblico, nonché della specifica manifestazione di dominio sulla res.

Occorre cioè dimostrare la sussistenza di un comportamento inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (cfr., Cass., sent. n. 20670 del 2010).

Si richiede, quindi, la prova di un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale, in quanto comportanti solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa.

Necessaria conseguenza dei principi sopra enunciati è quella secondo cui colui che agisce in giudizio al fine del riconoscimento di un acquisto per usucapione di beni immobili ha l'onere di offrire una prova molto rigorosa del suo assunto, sia sotto il profilo della sussistenza dei fatti costitutivi soggettivi e oggettivi, sia sotto il profilo del decorso del periodo utile previsto dalla legge.

Usucapione: la successione nel possesso

Con particolare riferimento alla domanda degli attori (riguardante la successione del proprio possesso che segue quello del de cuius), il Tribunale di Castrovillari osserva che l'operatività della successione nel possesso presuppone l'esistenza, in capo al de cuius, del possesso della res, il quale si identifica nella manifestazione di un potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio di un diritto reale.

È onere dell'erede dimostrare l'esistenza, in capo al de cuius, del suddetto rapporto di fatto con il bene in contestazione.

L'usucapione del bene in comunione

I richiamati principi devono poi essere coordinati con quelli espressi dalla giurisprudenza nei casi in cui l'oggetto della domanda di usucapione sia un bene in comunione e ad invocare l'avvenuto acquisto della proprietà per usucapione sia uno dei comproprietari.

La giurisprudenza a riguardo ha stabilito infatti che «In tema di comunione il comproprietario che sia nel possesso del bene può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità del godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune» (Cass. civ. n. 3238 del 2018).

D'altronde, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res communis da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (cfr., ex multis, Cass., sent. n. 19478 del 2007).

Il possesso acquisitivo in danno del comproprietario presuppone la rigorosa prova non solo e non tanto del possesso esercitato sul bene quanto, piuttosto, delle attività specifiche e concrete attraverso le quali la parte abbia escluso dal possesso gli altri comproprietari, neutralizzando la presunzione di tolleranza tra comproprietari in ordine al rapporto di fatto con la cosa oggetto di comunione (Cass., sent. n. 21853 del 2014).

La locazione non prova l'usucapione dell'immobile in comproprietà

Tanto premesso, secondo il Tribunale di Castrovillari la domanda esperita dagli attori è infondata e deve essere rigettata. La documentazione allegata non è idonea all'assolvimento dell'onere probatorio ai fini dell'accertamento e della dichiarazione di usucapione del diritto di proprietà della quota di immobile per cui è causa, in quanto non risulta essere dimostrato il possesso uti dominus richiesto, alla luce dei sopra esposti principi, per la tipologia di bene.

Per quanto riguarda il contratto di locazione stipulato dal de cuius degli attori, si osserva che, anche qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei comproprietari, ciò non è idoneo alla prova che il possesso esercitato sull'immobile sia stato esclusivo, dovendosi precisare che in tal caso la mera stipula del contratto e la riscossione dei canoni rientri in una mera gestione di affari anche propri, trattandosi di beni in comproprietà.

Come sostenuto dalla pacifica giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, la locazione di immobile ad un terzo e la riscossione dei relativi canoni non è elemento decisivo ai fini della configurazione del possesso utile ad usucapionem, perché rientra fra quegli atti di gestione del bene comune e di miglioramento tollerati generalmente dagli altri comunisti, soprattutto in ambito familiare (cfr. Cass., sent. n. 23539 del 2011, secondo cui «la stipula del contratto di appalto per la costruzione del fabbricato, l'avere destinato ad abitazione alcuni appartamenti e avere locato a terzi altri non sono stati ritenuti - a ragione - elementi sufficienti a integrare una situazione di possesso esclusivo»).

Il rilievo appare decisivo anche alla luce dello stretto rapporto di parentela tra i due originali comproprietari, che erano fratelli. Si tratta, infatti, proprio di una delle ipotesi in cui il rapporto di stretta familiarità tra i due comproprietari fonda il godimento del bene sulla altrui tolleranza, dovendosi, dunque, escludere che lo stesso possa dar luogo ad un estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.

L'esecuzione dei lavori non provano l'usucapione

Allo stesso modo, secondo il Tribunale di Castrovillari, l'aver commissionato ed effettuato dei lavori (presuntivamente di manutenzione) non consente di affermare che il de cuius degli attori possedesse uti dominus l'intero immobile.

Si tratta, infatti, soltanto di atti di gestione consentiti al singolo compartecipante o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad un'estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (così Cass., sent. n. 24781 del 2017).

E, infatti, la volontà di possedere uti dominus e non uti condominus non può desumersi dal fatto che il comproprietario ha utilizzato e amministrato il bene comune provvedendo al pagamento degli oneri o alla manutenzione dell'immobile, in quanto sussiste una presunzione iuris tantum secondo la quale il comproprietario abbia anticipato le spese degli altri comproprietari (Cass., sent. n. 24214 del 2014).

Sentenza
Scarica Trib. Castrovillari 7 ottobre 2022 n. 252

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