Spesso oggetto di disputa condominiale è la titolarità del sottotetto. Esso viene anche di frequente preso in considerazione come esempio per risolvere i dibattiti condominiali in merito alla sua proprietà.
Il legislatore della riforma lo ha espressamente contemplato tra i beni oggetto di presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.
Indipendentemente da questo intervento normativo, la giurisprudenza che ha affrontato questo tema è giunta alle seguenti conclusioni.
Il sottotetto, pertinenza dell'alloggio o bene comune e accertamento della proprietà
Bisogna qualificarlo come pertinenza dell'alloggio sito all'ultimo piano qualora assolva nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo e dall'umidità) tramite la creazione di una camera d'aria, al pari di un'intercapedine.
In questo caso è definito come bene complementare dell'unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio da cui accede. (App. Firenze, 04/02/2009).
È da intendere quale bene condominiale ove abbia dimensioni e struttura tali da essere destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune, anche in via potenziale, consentendone l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.).
La definizione di uso potenziale è intesa nel senso di un futuro uso condominiale, essendo di per sé già sufficiente a dimostrare che il sottotetto non è pertinenza dell'alloggio all'ultimo piano. (Cass. n. 18091/2002).
Regolamento contrattuale e accertamento della proprietà
Quanto detto vale se il regolamento di condominio di natura contrattuale non disponga diversamente. Se una clausola del regolamento prevede la sua proprietà comune o solitaria, il sottotetto è da intendersi bene comune o bene di un solo condomino, come previsto da questa clausola. Il regolamento contrattuale vince la destinazione del bene e regola la sua proprietà.
Se la clausola ne indicasse la natura condominiale, il proprietario dell'ultimo piano non può occuparlo: se lo occupasse, l'amministratore sarebbe legittimato a richiederne la liberazione, dovendo porre in essere gli atti conservativi a tutela dell'edificio.
La domanda di accertamento della proprietà
Con riferimento alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l'alto del proprio appartamento, non si ha la legittimazione passiva dell'amministratore, vertendo la causa in merito al diritto di proprietà/comproprietà del bene.
La causa, poiché riguarda l'estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, si svolge nei confronti di tutti i condomini, quali eventuali comproprietari del bene, contraddittori diretti (Cass. civile, sez II, 19-05-1999, n. 4845).
Accertamento della proprietà, la fattispecie decisa dalla Cass. 21 ottobre 2020, n. 22935
Questi principi sono stati ripresi di recente dalla decisione della Suprema Corte del 21 ottobre 2020, n. 22935.
Nel caso di specie alcuni condomini hanno chiamato in giudizio il condominio, affinché, previo accertamento della proprietà esclusiva del piano sottotetto, fosse dichiarato il loro diritto a sopraelevare ex art. 1127 c.c., con contestuale determinazione dell'indennità di sopraelevazione.
Accertamento della proprietà del posto auto: necessaria la partecipazione di tutti i condomini
Il giudice di primo grado conclude per la sussistenza del diritto di sopraelevazione, condannando il condominio al rimborso delle spese.
Si arriva al grado di appello dove la Corte dichiara la nullità della sentenza impugnata, con rimessione della causa al giudice di primo grado, previa integrazione del contraddittorio con tutti i condomini del palazzo. Ed infatti, poiché occorreva procedere all'accertamento della natura condominiale o meno del sottotetto, questa verifica richiedeva la presenza in giudizio di tutti i condomini.
Come indicato anche dal condominio attore in appello, questo accertamento aveva natura preliminare rispetto alla domanda di riconoscimento del diritto di sopraelevare.
Peraltro la domanda di sopraelevazione porta in sé questo studio preliminare: solo chiamati tutti i condomini in giudizio, sarebbe stato possibile emettere un'eventuale sentenza che li privasse della contitolarità del bene rivendicato dagli attori.
Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini
Stante la declaratoria della nullità della decisione di primo grado, i condomini ricorrono in Cassazione.
Accertamento della proprietà in condominio, precedenti richiamati dalla Cass. n. 22935/2020
La Suprema Corte ha richiamato la precedente giurisprudenza sul punto, che ha rilevato la necessità, ove venga in discussione l'accertamento con efficacia di giudicato della proprietà esclusiva di beni altrimenti condominiali, della partecipazione al giudizio di tutti i condomini.
Viene effettuato un vero e proprio excursus dei suoi precedenti.
Ed infatti la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta nei confronti dell'amministratore del palazzo, imponendo, invece, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. n. 17022/2019).
Sotto altro fronte, nel caso di un condomino, convenuto dall'amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato "sine titulo", agisca in via riconvenzionale per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su detto bene, il contraddittorio si sposta in capo a tutti i condomini, perché la domanda riconvenzionale va a toccare il diritto individuale dei singoli (Cass. n. 6649/2017).
Così ancora, viene operato il richiamo alle Sezioni Unite di cui alla decisione n. 25454/2013. Il caso era il seguente: il giudizio era tra singoli condomini, senza anche la presenza dell'amministratore.
La Corte ha osservato che, quando il singolo agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia dì giudicato - la comproprietà degli altri soggetti.
Questo principio è stato successivamente ripreso sempre dalle Sezioni Unite 10934/2019, meglio rilevando che la regola del litisconsorzio necessario con tutti i condomini opera non solo quando il condomino convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando apposita domanda riconvenzionale, ma anche nel caso in cui vi sia un'espressa azione volta al riconoscimento della proprietà esclusiva proposta contro il condominio.
Tant'è vero che la formula "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", ex art. 1131, comma 2, c.c. (come peraltro delineata in Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331), non concerne le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli.
La conclusione è la cassazione del ricorso sulla cui base i condomini ritenevano corretta la chiamata in giudizio del condominio in persona dell'amministratore e non il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
