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mony71

Accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c.

Salve,

 

Un condomino dell’ultimo piano del palazzo in cui vivo ha promosso un accertamento tecnico preventivo ai fini della composizione della lite (infiltrazioni) ex art. 696 bis c.p.c.

Alla prossima assemblea, dobbiamo deliberare sulla proposta conciliativa del CTU che suggerisce la vendita del locale ex cassoni più una parte di terrazza condominiale.

1.Mi chiedo quale maggioranza è necessaria per deliberare??

2.Va considerata come vendita parti comuni (unanimità) o cambio di destinazione d’uso (4/5)

3.Inoltre vi chiedo, poteva il ns. amministratore non mettere al corrente i condomini della lite in corso e non convocare un’assemblea prima dell’ udienza fissata per la comparizione delle parti e in cui è stato nominato il CTU?

1. per la vendita è necessaria l'unanimità, ovvero tutti i condomini devono essere d'accordo e confermare con la firma sull'atto notarile di compravendita

2. se invece si effettua una modifica di destinazione d'uso, p.es. da locale cassoni a locale lavanderia o a sala riunioni o altro, si delibera con la maggioranza di almeno 4/5 dei condomini ed almeno 4/5 del valore dello stabile

3. l'amministratore può agire in giudizio autonomamente nei limiti dei suoi poteri previsti dall'art. 1130 cc o dal RdC., però è auspicabile che l'amministratore prima di agire convochi l'assemblea, ritengo però in questo caso, fatto salvo il RdC non preveda diversamente, che l'amministratore poteva agire di proprie iniziativa in quanto la lite riguarda parti comuni.

Salve,

quello che vorrei capire è come mai da un problema di infiltrazione si passa ad un proposta di vendita.

Qual'è il nesso che porta il CTU a fare questa proposta? hmmmm

 

Cordiali saluti.

Grazie delle immediate risposte !!

Sig. Fiasconaro è quello che vorrei sapere io! Sono anni che questo proprietario comunica che ha infiltrazioni che regolarmente l'amministratore si adopera a risolvere il problema (anche se non ho mai visto nè fatture e nè foto dei danni provocati)e che vorrebbe il locale cassoni sovrastante! E quindi ci siamo trovati all'ordine del giorno questa proposta del CTU in allegato e in cui c'è scritto che durante il sopralluogo il nostro amministratore rinuncia al CTP, mentre il ricorrente si avvale dell'avv. e del CTP. Ma non eravamo a conoscienza di una lite in atto. Quindi vorrei sapere a cosa andiamo incontro. Inoltre l'amministratore su richiesta di un condomino ha comunicato che ci vogliono 800 millesimi per deliberare in merito. Ma secondo me c'è qualcosa che non va.

Salve,

se si deve vendere una parte comune serve l'unanimità. Inoltre l'Amministratore ha sbagliato a rinunciare al CTP perchè poteva essere utile. Ad ogni modo il CTU avrà sicuramente fatto un verbale e quindi sarà quello che dovrà essere portato a conoscenza dell'assemblea, o potreste convocarlo voi stesso per spiegare bene il tutto. In ogni caso dei suoi rilievi ne deve esserci traccia, così come delle sue conclusioni.

Ad ogni modo, tenuto conto di ciò, l'accertamento conciliativo non è obbligatorio. Cioè sulla base di quanto ha accertato il CTU (che non ha la verità in mano) ed in relazione alla sua proposta, l'assemblea può rifiutarla.

Cordiali saluti.

... Inoltre l'amministratore su richiesta di un condomino ha comunicato che ci vogliono 800 millesimi per deliberare in merito. Ma secondo me c'è qualcosa che non va.
Per il cambio d'uso l'amministratore ha ragione, me per la vendita è necessaria l'unanimità e la firma sull'atto di tutti i condomini, un notaio non può accettare una compravendita con 800 mlm

E poi mi accodo a Nicolas Fiasconaro, e non riesco a capire cosa c'entra l'infiltrazione con una vendita? E cosa si risolve? L'infiltrazione no di certo.

Grandi!!! come al solito siete stati chiari ed esaustivi.

Ora so come comportarmi in assemblea.

ciao mony,

una curiosità.

il condomino/proprietario che ha richiesto tramite legale al giudice il procedimento ex art.696,è riuscito a farsi rimborsare le spese legali oppure sono rimaste a suo carico?

parlo dell'accertamento tecnico preventivo, non della CTU che ovviamente paga tutto il condominio a millesimi.

Ciao enrico bella domanda a cui non rispondere!!! ma indagherò e farò sapere. Il mio caro e adorato amministratore dovrà informarci... almeno spero visto che l'anno scorso ha presentato 2 consuntivi anno 2013-2014 e preventivo 2015 e naturalmente grazie ai suoi fedelissimi abbiamo approvato in 10 minuti...

Grazie di avermi informato ma siamo sicuri di ciò, perchè ho bisogno di avere più info possibile per far verbalizzare il tutto in assemblea.

ciao mony,

una curiosità.

il condomino/proprietario che ha richiesto tramite legale al giudice il procedimento ex art.696,è riuscito a farsi rimborsare le spese legali oppure sono rimaste a suo carico?

parlo dell'accertamento tecnico preventivo, non della CTU che ovviamente paga tutto il condominio a millesimi.

Salve,

in merito le spese dell'atp sono a carico del richiedente, quindi in questo caso del condomino.

Solo in un eventuale successivo giudizio di merito si potrà recuperare tale somma.

 

Cordiali saluti.

 

Ciao enrico bella domanda a cui non rispondere!!! ma indagherò e farò sapere. Il mio caro e adorato amministratore dovrà informarci... almeno spero visto che l'anno scorso ha presentato 2 consuntivi anno 2013-2014 e preventivo 2015 e naturalmente grazie ai suoi fedelissimi abbiamo approvato in 10 minuti...

Grazie di avermi informato ma siamo sicuri di ciò, perchè ho bisogno di avere più info possibile per far verbalizzare il tutto in assemblea.

Salve,

scusatemi ma è da pazzi approvare un bilancio in 10 minuti.

Gli Amministratori purtroppo non tutti onesti mangiano su questo tipo di comportamento, quindi dovete voi condomini per primi aprire gli occhi e non temere di perdere la partita di calcio, la fiction o chissà che altro...

Sono i condomini che possono e devono controllare l'operato dell'Amministratore.

 

Cordiali saluti.

Salve ringrazio per le tempestive risposte. Ma ora avrei un' altra domanda: molti condomini cercano di contattarlo per fissare un appuntamento e avere spiegazioni in merito. Ma è irreperibile. Io ho scoperto tramite conoscenze che il tutto è iniziato ad Agosto e il sopralluogo del CTU a settembre. Mi chiedo se è possibile verbalizzare in Assemblea la mancata convocazione per essere ben informati sui fatti, e non solo a parole tipo questo vuole acquistare il locale cassoni..., inoltre verbalizzare che questa scorrettezza da parte dell'amministratore può portare alla revoca??

Vi informo, inoltre, che sono in ballo i lavori di ristrutturazione del fabbricato, e l'assemblea era stata indetta soprattutto per questo, visto che la commissione aveva selezionato le ditte da portare in assemblea, ma il ns. caro amministratore invece di allegare relazione redatta dall'architetto che ci segue e ha redatto il capitolato e comparazione finale delle ditte prescelte ed in cui era stato anche un fatto un calcolo sul totate con un importo per rata per millesimo compresi oneri, per facilitarne la scelta in base alle proprie possibilità finanziarie, ha tenuto opportuno allegare e aggiungere all'OdG la relazione del CTU.

Io vorrei revocarlo, ma solitamente essendo in tanti si finisce a tarallucci e vino e ben poco viene verbalizzato. Chiedo un Vs consiglio prezioso.

Buona giornata

Salve,

in assemblea tutto si può verbalizzare. E se non viene fatto il condomino può chiederlo espressamente ed accertarsi che il segretario lo faccia. In merito al ruolo della commissione (consiglio di condominio presumo) mi chiedo cosa significa di preciso:

 

la commissione aveva selezionato le ditte da portare in assemblea

Cordiali saluti.

Che prontezza!! Grazie

Si è stato costituito un consiglio di condomini per la selezione dei preventivi pervenuti per il rifacimento del fabbricato su un capitolato dei lavori redatto da un architetto, anche quest'ultimo nominato in assemblea. (scelto dopo varie offerte pervenute).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il consiglio composto dall'architetto e vari condomini (totale 6) che si sono offerti di selezionare tutti i preventivi pervenuti e scegliere in base a parametri prestabiliti la/le scelte di almeno 2/3 ditte da presentare in Assemblea a cui appaltare i lavori.

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