Accertamento della proprietà del posto auto: necessaria la partecipazione di tutti i condomini

La vicenda. Il giudizio ebbe inizio con la domanda proposta dal Condominio nei confronti della condomina, volta ad ottenere il rilascio dello spazio antistante al posto auto di pertinenza della convenuta, previo accertamento della proprietà di tale area.

Si costituì in giudizio Tizio, erede della condomina, e propose riconvenzionale per sentir accertare l'acquisto per usucapione della proprietà dell'area in contesa. Il Tribunale accolse la domanda del Condominio e respinse la riconvenzionale.

Formulò appello Tizio e, nel corso del giudizio di gravame, intervenne la società beta, acquirente dell'unità immobiliare già appartenente a Tizio, e quindi quale successore a titolo particolare nel diritto controverso.

La Corte d'appello respinse l'impugnazione, escludendo che la condomina avesse acquistato per contratto il posto auto contrassegnato e negando anche l'avvenuta usucapione, in difetto di prova di un possesso esclusivo dell'area comune.

Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini

Le contestazioni. La società beta ha proposto ricorso in cassazione eccependo la nullità della sentenza per aver la Corte qualificato come intervento adesivo quello svolto dal successore a titolo particolare; inoltre, la nullità della sentenza impugnata e di quella di primo grado per violazione dell'articolo 102 c.c., essendo necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

La domanda di accertamento e di condanna al rilascio del bene deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini

Il ragionamento della Cassazione. La S.C., conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, ha precisato che ove un condomino, convenuto dall'amministratore con azione di rilascio di uno spazio asseritamente di proprietà comune, proponga (non un'eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli articoli 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore rispetto alla contro-domanda, dovendo la stessa, giacche' incidente sull'estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.

Nell'ipotesi in cui una siffatta domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell'amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, ove gli elementi che rivelano la necessità del litisconsorzio emergano con evidenza dagli atti (Cass. 16 ottobre 2019, n. 26208; Cass. 15 marzo 2017, n. 6649; Cass. 31 agosto 2017, n. 20612; Cass. 17 aprile 2019, n. 10745; Cass. 22 febbraio 2013, n. 4624; Cass. 3 settembre 2012, n. 14765; Cass. Sez. Un., 13 novembre 2013 n. 25454; Cass. 14 febbraio 2018, n. 3575).

Premesso ciò, in tal vicenda, risultava che la società beta come successore a titolo particolare nel diritto controverso - intervento volontario ex articolo 111 c.p.c. -aveva assunto nel processo una posizione necessariamente coincidente con quella del suo dante causa e avesse proposto un'espressa domanda riconvenzionale di usucapione, con ciò dimostrando di non ambire soltanto al rigetto delle avverse domande, quanto ad accertare la sua proprietà esclusiva sull'area in contesa, e quindi a conseguire un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari, il che imponeva la partecipazione al giudizio degli altri condomini.

Proprio su tale aspetto, la S.C. ha evidenziato che "a norma dell'articolo 1131 c.c., l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, in quanto, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini.

In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali".

In conclusione, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.