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Il giudizio di accertamento della proprietà di un locale in condominio deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini
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Il giudizio di accertamento della proprietà di un locale in condominio deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini

La domanda di accertamento e di condanna al rilascio del bene deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Caio conveniva in giudizio il Condominio chiedendo che venisse accertato il suo esclusivo diritto di proprietà sul locale terraneo adibito a box, facente parte del fabbricato condominiale, con conseguente condanna del Condominio al rilascio e allo sgombero dello stesso.

Il convenuto, costituendosi, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, dovendo la causa essere instaurata nei confronti dei singoli condomini e, nel merito, deduceva che il bene rivendicato era di proprietà condominiale.

In primo grado, il Tribunale rigettava l'eccezione di legittimazione e accoglieva la domanda, accertando il diritto di piena proprietà dell'attore sul bene oggetto di causa e condannando il Condominio all'immediato rilascio dello stesso.

Avverso la pronuncia, chiedendone l'integrale riforma, proponeva appello il Condominio, anzitutto contestando la decisione del Tribunale di ritenere passivamente legittimato il Condominio.

Con sentenza, la Corte d'appello riteneva fondata l'eccezione, formulata dall'appellato, di difetto di legittimazione dell'amministratore del Condominio per mancanza di deliberazione autorizzativa dell'assemblea alla proposizione dell'impugnazione, non trattandosi di causa che l'amministratore poteva autonomamente proporre ex art. 1130, n. 4 c.c., e dichiarava cosi inammissibile l'appello.

=> Accertamento della proprietà individuale e legittimazione passiva del condominio

Motivi di ricorso . Avverso tale decisione, il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione per avere la Corte di appello ritenuto necessaria, ai fini della proposizione dell'appello da parte dell'amministratore del Condominio, la previa deliberazione dell'assemblea dei condòmini o, quantomeno, la ratifica successiva del suo operato, non rientrando la controversia tra quelle che l'amministratore poteva autonomamente proporre - è il rilievo della non integrità del contraddittorio.

Il ragionamento della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, l'azione fatta valere da Caio era di accertamento del suo esclusivo diritto di proprietà su un immobile - azione reale che non diviene personale, come aveva sostenuto il giudice di primo grado, per il fatto che oltre all'accertamento del diritto sia stata conseguentemente chiesta la condanna del Condominio a restituire l'immobile - ed incide sul diritto di ciascun condomino, che deve pertanto essere convenuto in giudizio.

Difatti, a parere della Cassazione, la domanda di un terzo il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio del bene si deve svolgere in contraddittorio con tutti I condomini, "stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire" (Cass. n. 3575/2018; Cass., sez. un., n. 25454/2013).

In conclusione , alla luce di tutto quanto innanzi esposto, è stata dichiarata la nullità delle pronunzie di merito e dei relativi procedimenti per mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini; pertanto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

ACCERTAMENTO PROPRIETÀ E LITISCONSORZIO DEI CONDOMINI

RIFERIMENTI NORMATIVI

102 C.P.C.

PROBLEMA

Il condomino avevano chiesto al giudice l'accertamento del suo esclusivo diritto di proprietà sul locale terraneo adibito a box, facente parte del fabbricato condominiale, con conseguente condanna del Condominio al rilascio e allo sgombero dello stesso.

Il convenuto, costituendosi, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, dovendo la causa essere instaurata nei confronti dei singoli condomini.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, l'azione fatta valere dal condomino incideva sul diritto degli altri condomini. Pertanto, questi dovevano essere chiamati in giudizio al fine della regolarità del contraddittorio.

LA MASSIMA

La richiesta di un terzo che, agendo avverso un condominio, si affermi esclusivo proprietario di un locale e pretenda di farlo con la proposizione di una domanda volta al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio del locale medesimo, si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini. Cass. civ., sez. II, ord. 16 ottobre 2019, n. 26208

=> Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini

Scarica Cass. civ. sez. II ord. 16 ottobre 2019 n. 26208

Cerca: giudizio accertamento locale condominiale

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Togato
Togato martedì 22 ottobre 2019 alle ore 17:08

Desta perenne sorpresa il constatare come la Corte di Cassazione continui ad essere chiamata a dirimere siffatte questioni di carattere processuale destinate solo ad intasare senza alcun valido costrutto l'attività giudiziaria. Appartiene infatti alle buone regole professionali il compito dell'avvocato, procedente per la parte attorea,di evitarle; col solo scrupolo - qualora si possano configurare anche minimi dubbi sulla futura integrità del contraddittorio - di estendere da subito la 'vocatio in jus' a tutti i potenziali soggetti passivi della controversia in proposizione.
Purtroppo tale cautelativo accorgimento 'tecnico' molte volte (come la giurisprudenza testimonia) non viene adottato solo per imprudenti valutazioni d'ordine economico nell'introduzione del giudizio. Ma con conseguenze poi assai più gravose.

Giovanni
Giovanni lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 18:47

Un condomino "moroso" occupa due locali box dichiarandosi legittimo proprietario degli stessi. Tuttavia dalle visure risulta ancora il vecchio proprietario, peraltro nato nel 1893! Recentemente detti box sono stati affidati a un'agenzia per essere venduti. Appare evidente la manovra "truffaldina" ! Trova il compratore fa la successione, vende e incassa le somme in barba al condominio creditore!!! Come ci si può difendere ?

Togato
Togato lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 21:16

Il proprietario di quei box se vivente dovrebbe avere 126 anni per cui è presumibile sia deceduto.
Il condomino moroso assume d'esserne l'attuale proprietario. In teoria tale fatto non parrebbe del tutto peregrino poiché un titolo idoneo a legittimargliene la vendita potrebbe averlo ( ad esempio una sentenza d'usucapione in suo favore non trascritta nei RR.II). Per saperne di più un metodo empirico potrebbe consistere nell'incaricare un 'complice' del condominio di contattare l'agenzia di mediazione come interessato all'acquisto, la quale non potrebbe perciò esimersi dal fornirgli tutte le consuete informazioni al riguardo, inclusa l'appartenenza degli immobili in capo al suo cliente con cui dover poi trattare l'eventuale compravendita.
Questo espediente può essere un primo passo per appurare se costui ha un titolo idoneo per procedere alla loro alienazione (es.: la sua acquisita e accettata eredità del defunto titolare). In caso positivo (diversamente la vendita da parte sua non potrebbe venir comunque realizzata) il condominio/creditore potrebbe agire per il soddisfacimento del credito con l'introdurre cautelativamente nei suoi riguardi un ricorso conservativo ai sensi degli artt.2905,2906 c.c.e 671 c.p.c. sequestrando detti immobili fino a concorrenza con l'importo dovuto e i costi di procedimento. E' una prospettiva meritevole a mio avviso, seppur dietro tutte le ulteriori riflessioni del caso, di venire come si dice in gergo modernistico 'attenzionata'.

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