Il giudizio di accertamento della proprietà di un locale in condominio deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini

La vicenda. Caio conveniva in giudizio il Condominio chiedendo che venisse accertato il suo esclusivo diritto di proprietà sul locale terraneo adibito a box, facente parte del fabbricato condominiale, con conseguente condanna del Condominio al rilascio e allo sgombero dello stesso.

Il convenuto, costituendosi, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, dovendo la causa essere instaurata nei confronti dei singoli condomini e, nel merito, deduceva che il bene rivendicato era di proprietà condominiale.

In primo grado, il Tribunale rigettava l'eccezione di legittimazione e accoglieva la domanda, accertando il diritto di piena proprietà dell'attore sul bene oggetto di causa e condannando il Condominio all'immediato rilascio dello stesso.

Accertamento della proprietà individuale e legittimazione passiva del condominio

Avverso la pronuncia, chiedendone l'integrale riforma, proponeva appello il Condominio, anzitutto contestando la decisione del Tribunale di ritenere passivamente legittimato il Condominio.

Con sentenza, la Corte d'appello riteneva fondata l'eccezione, formulata dall'appellato, di difetto di legittimazione dell'amministratore del Condominio per mancanza di deliberazione autorizzativa dell'assemblea alla proposizione dell'impugnazione, non trattandosi di causa che l'amministratore poteva autonomamente proporre ex art. 1130, n. 4 c.c., e dichiarava cosi inammissibile l'appello.

Motivi di ricorso. Avverso tale decisione, il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione per avere la Corte di appello ritenuto necessaria, ai fini della proposizione dell'appello da parte dell'amministratore del Condominio, la previa deliberazione dell'assemblea dei condòmini o, quantomeno, la ratifica successiva del suo operato, non rientrando la controversia tra quelle che l'amministratore poteva autonomamente proporre - è il rilievo della non integrità del contraddittorio.

Il ragionamento della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, l'azione fatta valere da Caio era di accertamento del suo esclusivo diritto di proprietà su un immobile - azione reale che non diviene personale, come aveva sostenuto il giudice di primo grado, per il fatto che oltre all'accertamento del diritto sia stata conseguentemente chiesta la condanna del Condominio a restituire l'immobile - ed incide sul diritto di ciascun condomino, che deve pertanto essere convenuto in giudizio.

Difatti, a parere della Cassazione, la domanda di un terzo il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio del bene si deve svolgere in contraddittorio con tutti I condomini, "stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire" (Cass. n. 3575/2018; Cass., sez. un., n. 25454/2013).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, è stata dichiarata la nullità delle pronunzie di merito e dei relativi procedimenti per mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini; pertanto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini