L'installazione dei ponteggi in ambito condominiale deve avvenire in modo tale da non creare delle conseguenze pregiudizievoli ai singoli condomini. Il problema è che molto spesso i negozianti si lamentano perché la loro attività "di fatto" viene oscurata.
È evidente quindi che l'installazione dei ponteggi debba tenere conto del fatto che i clienti devono poter raggiungere i negozi ma anche vedere la merce esposta in vetrina. In caso contrario si pone la questione se il negoziante possa chiedere o meno un risarcimento.
La situazione è ancora più complessa se, oltre all'oscuramento dell'attività commerciale, si aggiunge anche la perdita di uno spazio privato utile all'attività commerciale. Del resto, come prevede il secondo comma dell'art. 843 c.c., se l'accesso causa un danno è dovuta un'indennità al condomino danneggiato.
Tale indennità può essere reclamata anche dal comodatario di un condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli, nella sentenza n. 4416 del 28 aprile 2023.
Ponteggi e attività commerciale privata di spazio privato utile: il comodatario di un condomino può pretendere l'indennità prevista dall'articolo 843 c.c.? Fatto e decisione
Un condomino, proprietario di un garage e di un locale commerciale al piano seminterrato, concedeva detti immobili in comodato ad una società che svolgeva l'attività di vendita e noleggio di autoveicoli o ciclomotori; successivamente però il condominio deliberava (in data 30/10/20189), l'esecuzione di opere di straordinaria manutenzione delle facciate del caseggiato, con conseguente occupazione, anche degli spazi privati davanti alle aperture delle unità immobiliari concesse in comodato.
La società comodataria per molti mesi non usufruiva dello spazio esterno antistante i locali commerciali; di conseguenza pretendeva dai condomini, ai sensi dell'art. 843 c.c., un'indennità (liquidabile, in assenza di danno dimostrabile, anche in via equitativa) o comunque, un risarcimento dell'art. 2043 c.c. A fronte del netto rifiuto dei condomini, il proprietario dei locali e la società comodataria si rivolgevano al Tribunale per richiedere la condanna del condomino al pagamento di una somma, a titolo di indennità ex art. 843 c.c. o, in subordine, a titolo di risarcimento ex art. 2043 c.c. per il pregiudizio economico sofferto dalla comodataria. Il Tribunale ha dato però torto agli attori.
Come precisa lo stesso giudice l'articolo 843 c.c., comma 2, è chiaro: è il proprietario che ha subito un danno che ha diritto a chiedere e ad ottenere un'adeguata indennità.
Il condominio è tenuto a risarcirlo?
La domanda tesa a riconoscere il pagamento della specifica indennità di cui all'art. 843 c.c., comma 2, in favore di un soggetto diverso dal proprietario (o dal titolare di altro diritto reale) va dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva.
Considerazioni conclusive
A norma dell'art. 843 c.c. il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune.
L'accesso ed il passaggio del vicino nel fondo altrui sono, quindi, sempre consentiti purché l'attività di immissione nell'altrui proprietà sia essenzialmente temporanea e giustificata dall'esigenza di non poter altrimenti eseguire la riparazione del bene comune (Trib. Milano, 7 dicembre 2001).
Gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, danno luogo a un'obbligazione propter rem e non possono determinare la costituzione di una servitù (Cass. civ., Sez. II, 26/06/2017, n. 15843)
In ogni caso il secondo comma dell'articolo 843 c.c. precisa che se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.
La Cassazione ha affermato l'espressione "indennità" si deve intendere come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908).
Nella vicenda esaminata la domanda, pur proposta sia dal proprietario dell'area occupata, sia dalla comodataria, era volta a far ottenere la corresponsione dell'indennità, ai sensi dell'art. 843 c.c., in favore di soggetto che per legge non può pretendere nulla, la società comodataria.
