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Usucapione della servitù di passaggio e di parcheggio

Segni visibili e fondi non attigui
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

La pronuncia, proveniente dal Tribunale di Pisa, ci darà l'occasione di soffermarci su alcuni aspetti della servitù di passaggio e di parcheggio e della loro usucapione, questioni di sovente dibattute specialmente quando uno dei due soggetti del rapporto sia costituito da un Condominio.

Usucapione della servitù di passaggio e di parcheggio: la vicenda

Il tutto prende le mosse dall'azione di accertamento promossa da Tizia, proprietaria di un fabbricato, nei confronti della Alfa Srl, proprietaria di una striscia di terreno, allo scopo di far dichiarare che sia la servitù di passaggio pedonale e carrabile che quella di parcheggio su detta striscia fossero state usucapite in capo a Tizia.

Alfa Srl, costituitasi in giudizio, solleva eccezione di carenza di legittimazione passiva, deducendo che la stessa aveva alienato la proprietà della striscia di terreno di cui è causa ai condòmini del Condominio attiguo ad essa.

Il Tribunale di Pisa autorizza, su istanza di Alfa Srl, la chiamata in causa del Condominio.

Il Condominio, costituitosi, eccepisce:

  • l'improcedibilità della domanda nella parte relativa all'accertamento dell'usucapione della servitù di parcheggio, in quanto la mediazione esperita aveva avuto per oggetto solamente la servitù di passaggio;
  • l'inammissibilità della domanda di Tizia, perché la striscia di terreno che la stessa vuole utilizzare tramite la servitù di passaggio è confinante con altra striscia di terreno demaniale di proprietà del Comune, cosicché non si tratta di fondo intercluso e non vi sarebbe pertanto la necessità di transitare sulla striscia di terreno di proprietà del Condominio per uscire dal fondo di Tizia;
  • l'impossibilità di usucapire una servitù di passaggio carrabile e pedonale per la mancanza di segni visibili del relativo esercizio e di utilità per il fondo dominante, nonché perché l'utilizzo da parte di Tizia sarebbe avvenuto per la mera tolleranza dei condòmini.

Striscia di terreno condominiale e usucapione della servitù di passaggio e di parcheggio

Con la sentenza 1679 del 28 dicembre 2021, il Tribunale di Pisa ha così deciso:

- circa l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della Mediazione obbligatoria sulla domanda di usucapione della servitù di parcheggio, siccome la relativa domanda è da qualificare come accessoria rispetto a quella di usucapione della servitù di passaggio, senza la quale non avrebbe avuto ragione di essere, il Giudice ritiene che la Mediazione esperita solamente sulla servitù di passaggio includesse anche quella di parcheggio o meglio, che la Mediazione esperita sul solo punto della servitù di parcheggio non sarebbe stata possibile, in quanto dipendeva, in relazione da accessorio a principale, dalla previa ammissione dell'usucapione della servitù di passaggio;

- quanto al merito della domanda, il Tribunale dichiara in favore di Tizia l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio e parcheggio sulla striscia di terreno di proprietà del Condominio, avendone l'attrice dato prova per testi ed avendo concluso favorevolmente la CTU disposta dal Giudice, condannando il Condominio alle spese del giudizio (Alfa Srl era stata estromessa dal giudizio, con compensazione di spese, in seguito alla costituzione del Condominio).

L' «utilità» della mediazione in relazione alla servitù di parcheggio

Riteniamo utile e doveroso chiarire innanzitutto il decisum del magistrato sul punto, onde non dare l'impressione che quanto si deve trarre dalla pronuncia trasmetta l'idea che la Mediazione in materia di usucapione sia inutile.

Premettiamo, per chiarezza del nostro lettore, che la mediazione è quella procedura prevista dal D. Lgs. 04 marzo 2010, n. 28 s.m.i. e che la stessa è obbligatoria, cioè va esperita prima di agire in giudizio, per una serie di materie tra le quali i diritti reali e l'usucapione; laddove le parti non l'abbiano esperita, il Giudice le invita a farlo, rinviando l'udienza.

Il percorso logico - argomentativo del magistrato è stringato, ma comprensibile: siccome se non posso transitare su di un terreno è evidente che non vi posso transitare nemmeno con un'automobile, è altrettanto evidente che, non potendovi transitare non vi posso nemmeno parcheggiare. Al contrario, se vi posso transitare, anche tramite automobile, posso aspirare a parcheggiarvi.

Ecco perché, come riportato nella parte narrativa della sentenza, «nessuna utilità avrebbe avuto l'esperimento della procedura di mediazione con riferimento alla sola servitù di parcheggio, senza che la medesima avesse avuto ad oggetto anche la necessaria e prodromica servitù di passo».

Insomma, non essendo le parti riuscite a trovare un accordo circa la preliminare questione del se Tizia avesse usucapito la servitù di passaggio sulla striscia di terreno in questione, era evidente che andare a discutere se costei avesse usucapito il diritto di parcheggiarvi sarebbe stato altrettanto inutile.

Ci domandiamo però quanto segue: quando sarebbe stata esperita la Mediazione cui si allude, cioè quella relativa unicamente alla servitù di passaggio?

Perché, delle due l'una: se Tizia aveva esperito la Mediazione nei confronti di Alfa Srl prima del giudizio, allora il Tribunale di Pisa avrebbe dovuto imporre che la medesima esperisse nuovamente la Mediazione verso il Condominio, dato il passaggio di proprietà della striscia da Alfa Srl al Condominio e dato il fatto che il soggetto chiamato in Mediazione era diverso, quindi la Mediazione andava nuovamente tentata verso costui (cioè, il Condominio).

Se invece Tizia ha correttamente esperito la Mediazione verso il Condominio - quando? Nelle more, che ci sembrano molto ristrette, tra la costituzione di Alfa Srl e l'udienza in cui si costituì il Condominio? - ci domandiamo perché non abbia direttamente citato quest'ultimo in causa, anziché Alfa Srl, dato che evidentemente sapeva del passaggio di proprietà …

Non ci è dato comprendere di più, atteso che le sentenze sono scritte per le parti cui sono rivolte e che conoscono i fatti e non per il pubblico di lettori e giuristi.

Questione di legittimazione processuale e titolarità del diritto

Non ci sembra che la pronuncia in esame si sia soffermata sulla legittimazione processuale del Condominio, in quanto tale, a partecipare al giudizio sull'usucapione di una servitù su bene comune condominiale - la striscia di terreno su cui Tizia affermava il diritto di passaggio e parcheggio.

Rimane il dubbio se, trattandosi di diritti reali, sebbene si trattasse di bene condominiale, non sarebbe stato opportuno che nel giudizio fossero presenti i condòmini in quanto tali - quindi, tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti parte del Condominio - anziché il solo Amministratore, in loro rappresentanza.

Ci sembra infatti, a sommesso avviso, che la materia oggetto del contendere esorbitasse dalla dizione «atti conservativi delle parti comuni dell'edificio» di cui all'art. 1130, n. 4) c.c., per i quali l'Amministratore ha poteri autonomi di azione e di resistenza all'azione altrui.

Presupposti per usucapire la servitù di passaggio

Partiamo dalla fine, cioè dalla circostanza fattuale per cui Tizia non è proprietaria di un fondo intercluso, un terreno, cioè, che si trova chiuso su tutti i lati ed il cui unico accesso alla pubblica via può avvenire tramite il passaggio attraverso un altro terreno, di proprietà altrui.

Infatti, da quanto comprendiamo dalla narrativa della pronuncia, tra il terreno di proprietà di Tizia e la striscia di terreno di proprietà del Condominio sulla quale Tizia intendeva passare e parcheggiare insisteva altra striscia di terreno, di proprietà pubblica.

Secondo la difesa del Condominio, Tizia non potrebbe richiedere la servitù di passaggio e parcheggio sull'area di proprietà condominiale, in quanto, poi, dovrebbe comunque attraversare l'area pubblica, sulla quale non potrebbe vantare di aver acquisito servitù per usucapione, motivo che renderebbe inutile la domanda svolta.

Ci ricorda il magistrato pisano che: «invero, per pacifica giurisprudenza, una servitù di passaggio può costituirsi anche tra due fondi, non contigui, senza che sia contestualmente costituita sul fondo interposto tra essi.

Infatti, il requisito della contiguità deve essere inteso non nel senso letterale di materiale aderenza tra essi, ma in quello giuridico di possibilità di vantaggio da parte del fondo servente a favore del fondo dominante, poiché il proprietario del fondo dominante può esercitare ad altro titolo il passaggio sul fondo intermedio ovvero acquistare successivamente il relativo diritto di servitù»; precisiamo, a favore del lettore, che con 'fondo dominante' intendiamo il terreno o l'edificio che esercita la servitù, mentre il 'fondo servente' è il terreno o l'edificio che la deve tollerare.

In senso in parte simile, anche la recente ordinanza della Cassazione, Sez. II, n. 40284 del 20 dicembre 2021: «Come costantemente affermato da questa Corte, la costituzione coattiva della servitù di passaggio in favore di un fondo non intercluso, ai sensi dell'art. 1052 c.c., postula una valutazione non già in astratto, ma con riguardo allo stato attuale dei fondi e alla loro concreta possibilità di un più ampio sfruttamento o di una migliore utilizzazione, sicché il sacrificio del fondo servente non si giustifica qualora il fondo dominante sia incolto e da lungo tempo inutilizzato a fini produttivi (così Cass. 7 marzo 2013 n. 5765 e Cass. 29 febbraio 2012 n. 9392)»

Escluso quindi che la presenza della striscia demaniale di proprietà comunale come fondo interposto potesse escludere il diritto di Tizia ad usucapire, il Tribunale deve affrontare poi l'ulteriore presupposto per verificare la sussistenza di una servitù di passaggio.

In base alla normativa codicistica, l'usucapione è possibile solamente in riferimento alle cc. dd. servitù apparenti (art. 1061 c.c.), cioè le servitù che si possano visibilmente apprezzare in quanto esistono opere visibili e permanenti destinate a permetterne l'esercizio.

Solamente con il possesso, pacifico ed indisturbato, di dette opere visibili e permanenti per oltre vent'anni (o il diverso periodo previsto per legge, pensiamo all'usucapione abbreviata), si potrà domandare di vedere accertata l'usucapione.

Sottolinea il Tribunale che, trattandosi di servitù 'di passaggio', le opere in parola devono consistere in un raccordo, non necessariamente fisico, ma almeno funzionale delle opere ovvero del percorso con il fondo dominante e tale situazione deve esistere sin dall'inizio, mentre non rileva che sia sopravvenuta.

Nel caso di specie, i testimoni assunti hanno confermato il risalente possesso della servitù di passaggio pedonale e carrabile, così come la CTU, che ha rilevato la presenza di un cancello nella parte retrostante la proprietà di Tizia ed un cancello di dimensioni carrabili nella proprietà del confinante di Tizia.

Servitù di passaggio, un caso particolare

Servitù di parcheggio: i chiarimenti della giurisprudenza

Nell'ordinanza sopra citata della Cassazione leggiamo, in merito alla servitù di parcheggio, che: «. vero che l'art. 1052 c.c. può essere invocato al fine della costituzione di una servitù coattiva di passo carraio, in favore di un fondo non intercluso, non solo per esigenze dell'agricoltura o dell'industria, ma anche a tutela di esigenze abitative, da chiunque invocabili, emergendo, dopo la pronuncia della Corte costituzionale n. 167 del 1999, un mutamento di prospettiva secondo il quale l'istituto della servitù di passaggio non è più limitato ad una visuale dominicale e produttivistica, ma è proiettato in una dimensione dei valori della persona, di cui agli art. 2 e 3 Cost. (così Cass. n. 14103/2012), e tuttavia la corte territoriale espressamente statuisce che i fondi posti a quota più elevata rispetto al mappale (OMISSIS) [cioè, quelli che, in quel caso, sarebbero stati i fondi dominanti, ovvero coloro che avrebbero beneficiato della servitù, N.d.A.] non risultano avere attualmente destinazione abitativa e nemmeno vocazione agricola o industriale, in quanto incolti e inutilizzati (pag. 8 della sentenza impugnata). Né rileva in senso contrario l'esigenza di parcheggiare l'autovettura, in quanto la giurisprudenza ha di frequente escluso la servitù di parcheggio, difettando nel contratto costitutivo di essa la "realitas. propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera "commoditas" di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone (così Cass. n. 23708/2014» (ordinanza 20 dicembre 2021, n. 40824 della Cassazione, Sez. II).

La Cassazione ci sta insomma dicendo che, se il fondo dominante intende affermare una servitù a suo favore contro il fondo servente, deve dimostrare di avere attitudini abitative o agricole o industriali, insomma, di essere utilizzato per una qualsiasi attività, perché, se si tratta di fondo abbandonato, non si può imporre un peso al fondo servente, dato che nessuno ne trarrebbe vantaggio.

Non basta, sottolinea la Corte, affermare l'ipotetica utilità di parcheggio, perché, secondo la Cassazione, la servitù di parcheggio non è inquadrabile tra le servitù prediali, mancando il requisito della res, cioè del beneficio per il fondo dominante derivante dall'utilizzo del fondo servente, perché il beneficio derivante dal poter parcheggiare è unicamente a vantaggio delle persone e non del bene immobile - insomma, è il Sig.

Rossi che trae vantaggio dal poter parcheggiare su un fondo o meno, non il fondo di proprietà del Sig. Rossi in quanto bene immobile.

Esaminiamo, sempre sul punto della servitù di parcheggio, altra pronuncia, questa volta di merito, proveniente dalla Corte d'Appello di Genova (sentenza 12 luglio 2021, n. 799).

In questa pronuncia, la Corte avvia il ragionamento da un punto diametralmente opposto a quanto appena letto nell'ordinanza della Cassazione del 2021, ovvero affermando quanto segue: «Va detto che la giurisprudenza più recente ha definitivamente chiarito che non esiste una pregiudiziale impossibilità giuridica a dar vita ad una servitù di parcheggio su base volontaria.

Sul punto, infatti, si veda, oltre alla già citata Cass. 16698/17, anche la più recente Cass. 7561/19.

Non c'è, infatti, alcuna incompatibilità tra il peso che viene imposto al fondo servente, consistente nell'essere utilizzato a fini di parcheggio da parte di chi non è proprietario e il diritto di servitù.

Tale conclusione discende dal fatto che la tipicità del diritto di servitù volontaria attiene alla struttura del diritto, ma non certo al suo contenuto, ragion per cui i privati possono determinarne il contenuto specifico e concreto.

Qualunque peso, purché inserito nel contesto dello schema della servitù prediale, è suscettibile di dar luogo ad un valido diritto reale su cosa altrui ex art. 1027 c.c.

Realizzare un condominio sul fondo dominante può aggravare la servitù

Servitù di parcheggio e utilitas riferita al fondo

Quindi, secondo la Corte d'Appello di Genova, la giurisprudenza afferma che ipoteticamente sia possibile costituire una servitù di parcheggio, ma si affretta a chiarire che l'utilità recata dalla servitù deve andare a vantaggio del bene immobile, non della persona - stesso concetto espresso dall'ordinanza della Cassazione.

Tuttavia, continua la Corte d'Appello genovese:

«Dal momento che non è concepibile l'utilità di un bene indipendente da quella delle persone che ne godono, se ne ricava che l'utilità ricavata nel fondo servente deve manifestarsi per effetto del godimento da parte del titolare del fondo dominante.

In altre parole, come evidenziato in dottrina «la servitù dà incremento alla utilizzazione del fondo dominante, sempre come tale, cioè come utilizzazione del fondo; essa deve dunque essere strumentale all'utilizzazione del fondo dominante...

Occorre quindi un rapporto di strumentalità tra la servitù ed il godimento del fondo, cioè che il contenuto della servitù sia strumentale alla utilizzazione del fondo... e non si risolva invece in un vantaggio soggettivo ed estrinseco relativo all'attività personale del proprietario del fondo dominante»

Prosegue ancora la Corte d'Appello:

«In sostanza, il beneficio ricavato non deve essere soggettivo ma deve rimanere nell'ambito di godimento e di utilizzo del fondo dominante e deve essere attribuito a tutti coloro che, a qualsiasi titolo, siano o divengano proprietari del fondo.

Ciò può verificarsi, con riferimento alla servitù di parcheggio, come evidenziato dalle sentenze più recenti della Suprema Corte, nel caso di immobile ad uso abitativo. Infatti, la disponibilità di uno spazio a parcheggio sul fondo servente migliora l'utilizzazione del fondo dominante e riveste, pertanto, il carattere dell'immanenza e della predialità.

Del resto, non può non considerarsi che la stessa Corte Costituzionale, con la sentenza 167/99, ha avvallato tale ricostruzione della nozione di utilità, evidenziando che, a tale fine, vengono in rilievo anche le esigenze abitative e di accessibilità delle persone disabili».

Quindi, la Corte d'Appello di Genova giunge a conclusione opposta rispetto a quella affermata dall'ordinanza della Cassazione.

Si tratta di due posizioni legittime ed entrambe argomentate in modo condivisibile, per cui, come spesso, si tratterà di una scelta rimessa all'interpretazione dei Giudici di legittimità, laddove dovesse sorgere contrasto di posizioni tra le Sezioni semplici, con una pronuncia a sezioni unite.

Ma soffermiamoci ancora su un altro punto enucleato dalla pronuncia genovese citata, cioè sul rilievo che la servitù di parcheggio, affinchè se ne possano riconoscere i caratteri di immanenza e predialità - quindi, affinchè possa ottenere la qualifica di servitù a tutti gli effetti - deve contenere un beneficio attribuito a tutti coloro che a qualsiasi titolo siano o divengano proprietari del fondo dominante.

Questo rilievo è interessante perché la pronuncia genovese risolveva una questione relativa alla turnazione dei parcheggi. Vediamo come prosegue la Corte d'Appello.

«Secondo la sentenza di primo grado, nel caso di specie, non sarebbe configurabile alcuna utilitas, dal momento che solo due fondi dominanti potrebbero essere soddisfatti in contemporanea, visto che i posti auto a disposizione sono 2 a fronte di 24 appartamenti.

Abbiamo, quindi, 24 fondi dominanti (cui si deve aggiungere la possibilità per il sig. M. di partecipare al sorteggio per l'esercizio del parcheggio) e 2 fondi serventi.

La servitù deve essere strumentale ad una più proficua utilizzazione del fondo. È quanto si ricava dalla lettura dell'art. 1027 c.c. Proprio l'utilitas, quale definita dagli artt. 1027 e 1028 c.c., costituisce la ragione giustificatrice della costituzione della servitù.

La giurisprudenza ha sostenuto che il vantaggio ricavato dal fondo dominante e derivante dal peso può essere eventuale (Cass. 20400/04); tuttavia, vi deve essere la ragionevole probabilità che il vantaggio che la servitù è finalizzata a procurare al fondo dominante venga effettivamente conseguito e rientri, secondo i criteri di normale valutazione, tra le possibili e verosimili prospettive di sfruttamento dello stesso.

Nel caso di specie, diversamente, il vantaggio che ciascun appartamento fondo dominante potrebbe ricavare è troppo aleatorio e legato alla sorte, per poter legittimare, sul piano causale, la costituzione di un diritto di servitù.

Infatti, vi sono appartamenti che, ove non sorteggiati, per decenni potrebbero non ricevere alcuna utilitas: in altre parole, per ciascun appartamento saranno più gli anni in cui è inibito l'esercizio della servitù che quelli in cui, invece, tale esercizio è consentito.

In sostanza, il peso imposto sulla proprietà non è adeguatamente bilanciato dall'utilitas conseguita dai fondi dominanti.

Infatti, le modalità di esercizio del diritto di servitù di parcheggio, in quanto affidate al caso, prescindono completamente dalle caratteristiche e dalle esigenze del fondo dominante; ciò è sintomatico di una relazione non di tipo reale.

Siamo in presenza di più diritti di servitù di passaggio sul medesimo fondo che determina una coesistenza di diritti di godimento, il cui rispettivo contenuto può essere circoscritto non dal caso, ma solo avendo riguardo alle utilità che il fondo dominante può trarre da quello asservito.

Nel caso di specie, le parti hanno creato una sorta di disciplinare per l'esercizio in comunione del diritto di servitù.

Tuttavia, la giurisprudenza ha sostenuto che «Il diritto di servitù, per sua natura indivisibile in quanto inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo, non può formare oggetto di comunione, poiché essa presuppone la frazionabilità per quote della cosa o del diritto comune, e ciò neppure nella sua forma cosiddetta impropria (che ricorre là dove il proprietario partecipa anch'egli per una determinata quota al godimento della cosa, insieme all'usufruttuario, ovvero quando su di un medesimo bene concorrono un diritto di proprietà ed uno di usufrutto, nella prima ipotesi trattandosi di vera e propria comunione di godimento, e nella seconda di concorso di diritti reali differenti per tipo).

Infatti, diversamente da quest'ultima ipotesi (il cui elemento caratterizzante, coincidente con quanto si ha nella comunione propria, è da ravvisare nella estensione in forma diffusa sull'intero cespite di tutti i diritti coincidenti sul medesimo bene, solo astrattamente limitati dalla quota), in presenza di più servitù di passaggio sul medesimo fondo ("a fortiori" se quest'ultimo è in comproprietà tra più soggetti) si ha coesistenza di diritti di godimento di tipo diverso, differentemente connotati e non omogenei, il cui rispettivo contenuto è delimitato dalle utilità che il fondo dominante può trarre da quello asservito, con occasionale, frammentata e parziale coincidenza di facoltà inerenti all'esercizio di diritti di proprietà comune e servitù in rapporto a circoscritte porzioni del bene, sicché la disciplina di cui agli artt. 1100 e segg. cod. civ. risulta in tal caso inapplicabile (Cass. 8727/05 e Cass. 8749/09)»

Quindi, in quel caso, tanti diritti di godimento quanti gli immobili che potevano utilizzare i posti auto, ma non un'unica servitù in comunione ed a favore dei fondi dominanti sui posti auto.

Cosa succede quando un vicino parcheggia nella proprietà altrui?

Sentenza
Scarica Trib. Pisa 28 dicembre 2021 n.1679

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