Fondo dominante e fondo servente: quante volte abbiamo letto trattare queste definizioni dalla dottrina o nelle varie decisioni espresse dalla giurisprudenza? Ebbene, anche in ambito condominiale e nei rapporti tra le proprietà dei singoli condòmini può sorgere una servitù.
Il problema, però, nasce nel momento in cui non è chiaro il titolo e/o l'estensione di questo particolare diritto reale. Ciò comporta, non di rado, delle contestazioni irrisolvibili per via bonaria e pacifica. A quel punto, l'intervento del Tribunale di turno diventa inevitabile per risolvere la lite.
È, infatti, ciò che è accaduto nelle circostanze di cui alla sentenza n. 22 del 04 gennaio 2022 Tribunale di Torino. Dinanzi all'ufficio torinese si sono scontrati alcuni proprietari di un edificio sito nel torinese, in merito ad una presunta servitù di passaggio tra un seminterrato ed altri immobili presenti nel fabbricato.
Cerchiamo, però, di comprendere meglio qual è stato l'antefatto e come si è svolto il procedimento in esame.
Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia: pedonale e carrabile? Il caso concreto
Nel 2004 era acquistato un seminterrato, facente parte di un edificio, a seguito di aggiudicazione al termine di una procedura esecutiva.
Tale cespite presentava, fin da subito, la particolarità di non essere separato, in maniera netta, dal restante complesso immobiliare.
Per questa ragione era oggetto di passaggio da parte di alcuni proprietari del fabbricato, cioè di una vera e propria servitù.
Il titolare del seminterrato, quindi, agiva in giudizio allo scopo, sostanzialmente, di veder precisare l'estensione di questo diritto reale.
I proprietari dei presunti fondi dominanti, chiamati in causa, si difendevano invocando un atto notarile del 1993 quale fonte e titolo della servitù di passaggio in contestazione. Convenivano, però nella necessità di regolamentare la situazione giuridica in questione, non essendo ancora avvenuto ciò sino a quel momento.
Il procedimento si caratterizzava, quindi, per l'espletamento di una CTU, al termine della quale e della contestuale istruttoria, il Tribunale di Torino ha accertato l'esistenza di una servitù di passaggio a carico del seminterrato di proprietà dell'attore ed a favore di vari immobili e dei rispettivi proprietari.
Nello specifico, ha stabilito che si trattasse di una servitù costituita non per convenzione, ma per destinazione del padre di famiglia e ha escluso che tale diritto reale avesse natura carrabile.
Il Tribunale ha, infine, precisato e descritto gli spazi attraverso i quali sarebbe stato possibile esercitare il diritto di passaggio de quo.
Servitù di passaggio, un caso particolare
Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia e presupposti
Secondo il codice civile la servitù può essere costituita per destinazione del padre di famiglia "La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati (Art. 1062 cod. civ.)".
In altre parole, può accadere che, attraverso opere visibili e permanenti, l'unico proprietario di due o più immobili distinti abbia posto tali fondi in una situazione di asservimento e che tale circostanza non sia mutata allorché sia cambiata la titolarità dei cespiti.
Se questi sono i presupposti e se al momento del trasferimento dei beni, il cosiddetto padre di famiglia non ha manifestato alcuna intenzione di modificare questo stato di fatto, la servitù permane e potrà essere esercitata e/o subita dai successivi proprietari.
Ovviamente, questa ricostruzione giuridica trova fondamento nella giurisprudenza "per la costituzione di una servitù per destinazione del buon padre di famiglia, sono necessarie, al momento della separazione dei fondi, una situazione fra questi tale da denotare in maniera inequivoca ed obiettiva l'asservimento di uno di essi a favore dell'altro, nonché la sussistenza di opere permanenti, predisposte dall'originario unico proprietario (v. Cass. 16.10.2002, n. 14693)".
E ancora "la costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia postula che le opere permanenti (nella specie, l'apertura e le opere di asservimento) destinate al suo esercizio, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento in cui il fondo viene diviso fra più proprietari (v. Cass. 5.4.2016, n. 6592)".
Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia: quando è carrabile
Nel caso in commento, il Tribunale di Torino, ha accertato che la servitù di passaggio tra il seminterrato dell'attore e gli immobili degli altri condòmini era stata costituita per destinazione del padre di famiglia.
Hanno determinato tale conclusione:
- lo stato dei luoghi, cioè la constatazione che si trattasse di un locale destinato, per le opere presenti, a consentire l'accesso pedonale alle altre proprietà;
- il perdurare dello status quo anche a seguito del trasferimento dei vari immobili dall'originario titolare.
Restava, però, da stabilire l'estensione di tale servitù. In particolare, sarebbe stato possibile consentire e prevedere un passaggio carrabile in aggiunta al conclamato attraversamento pedonale? Ebbene, il Tribunale di Torino ha risposto, negativamente, a questa domanda, poiché non c'erano opere permanenti o prove che giustificassero tale conclusione.
Bisogna, infatti, precisare che in mancanza di un titolo che chiarisca, precisamente, l'estensione della servitù o in assenza di prove, la servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia deve essere limitata a quella pedonale.
Ciò in applicazione del cosiddetto principio del "minimo mezzo", cioè avendo riguardo al minor aggravio per il fondo servente "in difetto di indicazioni da parte del titolo e di prova del possesso, il passaggio acquistato per destinazione del padre di famiglia deve ritenersi limitato a quello individuabile in base al principio c.d. del "minimo mezzo", avendo cioè riguardo ai due criteri del bisogno del fondo dominante e del minore aggravio del fondo servente (ossia il solo passaggio pedonale) (v. Tribunale Parma 8.4.2019, n. 581 e Tribunale, Spoleto , sez. I, 19/05/2020, n. 306)".
Segni visibili e fondi non attigui
