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Usucapione del terrazzo nel condominio minimo

La Corte di Appello di Catanzaro sulla possibilità di usucapire il lastrico solare-terrazzo in un fabbricato in comunione tra due proprietari
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La Corte di Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1669 del 28 dicembre 2021, ha affrontato un'interessante questione riguardante l'acquisto per usucapione di un terrazzino facente parte di un condominio minimo.

Secondo gli attori, il terrazzo che fungeva da copertura dell'immobile sottostante di proprietà dei convenuti doveva essere considerata di loro proprietà esclusiva, e ciò sia per via dell'utilizzo ultraventennale utile a far maturare l'usucapione, sia (in via subordinata) perché lo stesso avrebbe dovuto ritenersi pertinenza della propria abitazione, così come disposto dall'atto di acquisto.

Soccombenti in primo grado, gli attori proponevano impugnazione riproponendo le medesime ragioni difensive.

Approfondiamo la questione analizzando la sentenza sopracitata della Corte di Appello di Catanzaro, inerente all'usucapione del terrazzo nel condominio minimo.

Terrazza a livello: cos'è?

La corte calabrese prende le mosse dalla definizione di terrazza a livello. Per i giudici, la terrazza a livello è quella parte di edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile esclusivamente dalla sua unità immobiliare e che, contemporaneamente, funge anche da copertura di una o più unità immobiliari; il lastrico solare invece, al pari del tetto, assolve la funzione di copertura dell'edificio.

Comproprietà del terrazzo di copertura

Terrazzo: è parte condominiale?

Nel caso di specie, il terrazzo si inserisce in una realtà condominiale assai ridotta, potendosi a buon diritto parlare di condominio minimo, atteso che, con la vendita della prima unità immobiliare da parte dell'originario costruttore, si sono prodotte ex lege le condizioni per potersi parlare di comunione.

Chiarito ciò, la nascita del condominio ha quale naturale conseguenza l'applicazione della disciplina ex art. 1117 cod. civ. Tale norma annovera tra le parti comuni anche i lastrici solari e, di conseguenza, le terrazze, accomunate ai lastrici dalla funzione di copertura (ex multis, Cass., sent. n. 20287/2017).

Secondo il succitato art. 1117 c.c., però, le parti comuni sono tali solo se il titolo non stabilisce diversamente. Ecco dunque che diventa fondamentale esaminare il contenuto dell'atto di acquisto degli appellanti. Nel caso di specie, il rogito notarile non attribuiva il suddetto terrazzo all'appellante.

L'usucapione del terrazzo in condominio

Secondo la Corte di Appello di Catanzaro, deve dunque essere esaminata la domanda di acquisto del bene per usucapione. Adducevano gli appellanti di aver fornito la prova del possesso ad usucapionem, e che il ventennio utile ai fini dell'usucapione era ampiamente decorso.

Secondo i giudici calabresi, la domanda di usucapione ordinaria merita accoglimento, al contrario di quella avente ad oggetto l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., non ricorrendo i presupposti previsti dalla norma, ovvero l'acquisto di un immobile da chi non è proprietario, in quanto nella fattispecie l'immobile era stato acquistato da chi risultava effettivamente titolare.

Come detto, risulta invece fondata la domanda di acquisto per usucapione ordinaria. Ed invero, il ventennio utile ai fini dell'acquisto per usucapione era effettivamente decorso già nel 2006, avendo gli appellanti richiesto di unire il loro possesso a quello dei loro danti causa dal 1986.

Del resto, secondo giurisprudenza di legittimità (Cass., sent. n.20715/2018), «In tema di accessione nel possesso, di cui all'art. 1146, comma 2, c.c., affinché operi il trapasso del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa, è necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene; ne consegue, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dal mero potere di fatto sulla cosa».

Secondo la Corte calabrese è stata fornita anche la prova degli elementi costitutivi del possesso, ovvero il corpus e l'animus possidendi, considerato che:

  • il proprietario si è disinteressato della sua proprietà, almeno fino all'anno 2008, quando ormai l'usucapione era già maturata;
  • sono state poste in essere condotte che solo il titolare avrebbe il potere di effettuare (decorazione del terrazzo con delle piante, predisposizione struttura tende da sole, ecc.);
  • è stato utilizzato in maniera esclusiva da parte del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza;
  • l'esercizio del possesso è avvenuto in modo visibile da tutti, trattandosi di terrazzo fronte strada che consente non solo di inspicere ma anche di prospicere;
  • trattasi di bene circoscritto e ben definito sin dal tempo della realizzazione degli edifici;
  • vi è stata l'inerzia del titolare, ovvero, una sua astensione dallo svolgimento di ogni attività propria del dominus, quali ad esempio quella di sorveglianza e di custodia.

Per le considerazioni appena svolte, la Corte di Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1669 del 28 dicembre 2021, ha accolto la domanda di acquisto del bene per usucapione ordinaria.

Segni visibili e fondi non attigui

Sentenza
Scarica App. Catanzaro 28 dicembre 2021 n.1669

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