In un fabbricato, può accadere che alcune aree comuni siano utilizzate, prevalentemente o esclusivamente, da alcuni proprietari. Gli altri, infatti, se ne disinteressano oppure tollerano questa situazione per non turbare la pacifica quotidianità dell'edificio.
Perciò, possiamo assistere al condòmino che, ormai da molti anni, parcheggia la propria vettura in una determinata zona del cortile, senza consentire che altri possano farlo. Oppure c'è il proprietario dell'ultimo piano che utilizza il sottotetto condominiale come un deposito di pertinenza, esclusivamente, personale.
In questi, come in altri casi, ci si chiede se tale comportamento, protrattosi per il tempo necessario, sia sufficiente a consentire l'usucapione del bene o di quella parte di esso interessata dalle suddette circostanze.
Ebbene, ci ha fornito risposta a riguardo una recente decisione della Cassazione. Sto parlando della sentenza n. 20144 del 22 giugno 2022. In particolare, gli Ermellini hanno chiarito, ancora una volta, il concetto di ius excludendi e in base a quali presupposti esso e rinvenibile per realizzare questa particolare forma d'acquisto del diritto di proprietà.
Non mi resta, perciò, che illustrare il caso concreto.
Usucapione parziale o totale beni condominiali: cos'è lo ius excludendi? Il caso concreto
In un condominio, un'area esterna al medesimo era suddivisa in cinque porzioni e affidata all'uso esclusivo di alcuni singoli proprietari. C'era quello che aveva destinato la propria striscia di terreno a coltivazione di qualche ortaggio. Un altro, invece, ci avevo posto un caminetto e una tettoia.
Ad ogni modo, solo questi soggetti utilizzavano l'area e le porzioni della stessa. Gli altri condòmini si disinteressavano del bene.
In ragione di tali circostanze, due di questi chiedevano che venisse accertata e dichiarata l'usucapione della propria zona di competenza e per fare ciò citavano in giudizio gli altri proprietari.
I verdetti del Tribunale di Padova, invocato in prima istanza, e della successiva Corte di Appello di Venezia erano stati identici. Non era possibile riconoscere alcuna usucapione sulle parti in contestazione visto che non era stata data prova di aver esercitato il possesso su di esse con il necessario quanto imprescindibile ius excludendi.
Secondo questi magistrati, infatti, l'uso prevalente ed esclusivo dell'aree de quo era avvenuto senza escludere gli altri dalla possibilità di farlo a loro volta.
Se non era avvenuto il contrario, era dovuto alla mera tolleranza dei diversi condòmini e non al fatto che questi non avrebbero potuto utilizzare queste zone comuni, in quanto concretamente esclusi.
A questo punto, agli appellanti non restava che il ricorso in Cassazione, auspicando un diverso verdetto. Purtroppo per i ricorrenti, gli Ermellini hanno concluso per l'ineccepibilità della sentenza impugnata e hanno rigettato ogni domanda.
Usucapione bene: cosa significa ius excludendi?
Per usucapire un bene non è sufficiente il possesso pacifico per il ventennio richiesto dalla legge. Il possessore, infatti, deve instaurare con la cosa una relazione materiale come se fosse propria.
Essa deve essere tale da escludere che il possesso possa essere esercitato anche dall'effettivo titolare.
Tecnicamente, si deve configurare uno ius excludendi alios «esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto (Cass. ord. n. 1796/2022)».
Perciò, applicando questo principio a un bene condominiale, il possesso del singolo condòmino deve essere tale da escludere ogni possibilità, per gli altri comproprietari, di utilizzare il bene comune. Quindi, se la detta esclusività avviene solo per la mera tolleranza dei vari comproprietari, non sarà possibile acclarare alcuna usucapione «l'usucapione del bene comune da parte di uno dei comproprietari postula che il medesimo goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune» (così, Cass. 24781/17).
«Gli atti compiuti dal condomino che adduce di aver usucapito il bene comune devono, dunque, essere "obiettivamente inconciliabili", in modo "univoco", con la fruizione del bene da parte degli altri condomini (Cass. n. 8120/2000, per cui gli atti devono essere "particolarmente qualificati", Cass. n. 11903/2015, per cui nella comunione gli atti devono realizzare l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene comune, Cass. n. 23539/2011, Cass. n. 17322/2010, Cass. n. 12775/2008)».
Usucapione bene e ius excludendi: alcuni casi pratici
Nella sentenza in commento, la lite ha riguardato un'area esterna, nello specifico un terreno, suddivisa in cinque porzioni. Le stesse erano delimitate soltanto da alcune strisce. Non c'era alcuna recinzione che impediva a tutti gli altri condòmini di utilizzare l'area. Per questo motivo non era configurabile lo ius excludendi.
Diversamente, una recinzione, con tanto di lucchetto con chiave personale al cancello d'ingresso, avrebbe potuto determinare il presupposto per l'usucapione.
Stesso discorso va fatto per il posto auto e nell'occasione in cui qualche condòmino voglia sostenere di aver usucapito l'area di parcheggio. Il fatto di aver utilizzato quel posto per tanto tempo non legittima alcuna acquisizione. In assenza di un dispositivo che, negli anni, abbia impedito agli altri di sostare, ogni pretesa a tale titolo sarebbe infondata (Cass. sent. n. 10858/2014).
Infine, si può ricordare l'ipotesi del sottotetto comune, spesso utilizzato solo dal titolare dell'ultimo appartamento. Ebbene, se l'accesso al bene avviene solo tramite chiave personale e riservata, sarà individuabile lo ius exlcudendi alios. In caso contrario, non ci potrebbe essere alcuna usucapione.
