Il problema dell'estensione delle servitù prediali occupa costantemente i tribunali italiani. Tanto è dimostrato anche da una recente pronuncia resa dalla Corte d'Appello di Firenze (sentenza n. 973 del 18 maggio 2022), nella quale la controversia ha riguardato l'installazione di due cancelli lungo un vialetto sul quale gravava una servitù di passaggio, pedonale e carrabile.
L'arresto offre lo spunto per rispondere alla seguente domanda: è legale installare un cancello automatico se c'è una servitù di passaggio?
Il caso non riguardava la chiusura totale della strada (che sarebbe, ovviamente, illegittima) ma l'apposizione di cancelli le cui chiavi per l'apertura erano a disposizione anche dei proprietari dei fondi dominanti.
A parere del titolare del fondo servente, l'installazione si era resa necessaria per evitare l'ingresso di persone non autorizzate e la commissione di atti vandalici. Si può installare un cancello automatico se c'è una servitù di passaggio? Analizziamo la sentenza in commento.
Chiusura servitù di passaggio: il caso
La vicenda prendeva le mosse dalla decisione, assunta unilateralmente da parte del titolare del fondo servente, di installare due cancelli (uno all'inizio, l'altro alla fine della via) per impedire il transito di animali e di persone non autorizzate, nonché per scongiurare il reiterarsi di atti vandalici sugli immobili.
I titolari dei fondi dominanti non si opponevano all'installazione in sé ma contestavano il modo in cui essa era avvenuta. Il proprietario del fondo dominante, infatti, aveva aggravato l'esercizio della servitù, posto che, quanto al primo cancello che dava sulla pubblica via, non esisteva possibilità di azionare il cancello dalle rispettive proprietà, essendo necessario a tal fine avvicinarsi a piedi per decine di metri, ciò che rendeva impossibile ricevere visitatori autorizzati senza uscire di casa; quanto all'altro cancello, si rendeva necessario, in aperta campagna e in ipotesi anche di notte, scendere dall'auto per aprirlo e poi richiuderlo.
La decisione in primo grado
Il tribunale di primo grado dava ragione ai proprietari dei fondi dominanti, sul rilievo che il fondo servente ha certo diritto di istallare e mantenere i cancelli a tutela della sua proprietà, ma che la situazione concretamente creata violava l'art. 1067, comma secondo, c.c., perché,
- quanto al primo cancello (quello sulla pubblica via), poiché il sistema di automazione era alimentato dall'impianto elettrico del proprietario del fondo servente, gli altri non potevano avvalersi del telecomando se non dopo avere percorso a piedi diversi metri.
Inoltre, il cancello, in caso di mancanza di energia elettrica, non sarebbe sbloccabile manualmente dall'esterno;
- quanto al secondo cancello, non automatico, per essere aperto costringeva a percorre a piedi quasi 40 metri, causando così l'oggettivo peggioramento dell'esercizio del diritto.
In definitiva, con la sentenza di primo grado al titolare del fondo servente veniva concesso di mantenere i cancelli installati ma, al contempo, gli venivano imposti alcuni accorgimenti per non aggravare l'esercizio del diritto di servitù, come: dotare gli immobili di una fornitura elettrica di natura condominiale con la quale alimentare esclusivamente gli impianti di automazione dei cancelli e di impianto di videocitofono; sostituire gli automatismi di apertura al fine di installarne dei nuovi, con dotazione di nuovi telecomandi; ecc.
Cancelli e servitù di passaggio: i motivi di appello
Avverso la decisione sfavorevole di primo grado proponeva appello il proprietario del fondo servente. L'appellante pone innanzitutto in luce la contraddizione della sentenza, che ha giustamente riconosciuto il diritto del proprietario del fondo servente di tutelare il proprio fondo, salvo poi non trarne le dovute conseguenze, imponendogli un facere incompatibile con la posizione del fondo servente, posto il principio secondo cui servitus in faciendo consistere nequit (art. 1030 c.c.).
Quanto, poi, al primo cancello (quello che dava sulla pubblica via), il tribunale non aveva considerato che, prima dell'attuale, ne esisteva un altro privo di automazione, sicché quello nuovo costituiva, addirittura, un miglioramento.
Cancelli automatici: sono legali se c'è una servitù?
La Corte d'Appello di Firenze, con la sentenza n. 973 del 18 maggio 2022 in commento, rigetta completamente il gravame proposto dal proprietario del fondo servente, confermando la pronuncia di primo grado.
In effetti, è pacifico il principio secondo cui il titolare del terreno su cui accede un'altra persona può chiudere la strada con lucchetti, cancelli o sbarre, purché dia a quest'ultima le chiavi. Nel caso di specie, però, il problema riguardava il fatto che tali installazioni, per quanto lecite, di fatto aggravavano l'esercizio della servitù da parte dei titolari del diritto.
In altre parole, la facoltà di dotarsi di cancelli non è data al proprietario del fondo servente, ma nei limiti in cui tale modificazione di fatto non violi l'art. 1067, comma secondo, c.c. (e l'art. 1064 co. 2^ c.c.), ossia non renda scomodo l'esercizio del diritto.
Pertanto, gli accorgimenti che il tribunale ha imposto all'appellante non sono qualificabili come atti idonei a rendere possibile la servitù ex art. 1030 c.c., ma come modalità in difetto delle quali l'innovazione renderebbe meno comodo l'esercizio della servitù.
Infatti, «In tema di servitù di passaggio, agli effetti del divieto ex art. 1067 cod. civ., la collocazione di un cancello sul "locus servitutis" non integra aggravamento della servitù di per sé, ma solo ove incida sul modo in cui è stata goduta la servitù, venendo in rilievo, quindi, frequenza del passaggio, caratteristica dei luoghi, particolari esigenze del transito e ogni altra precedente condizione di esercizio» (Cass. sez. 2^ civ. 23.9.2013 n. 21744).
La sostituzione del cancello ad apertura manuale con uno automatico
In merito al primo cancello, l'appellante sosteneva che, poiché ne preesisteva un altro non elettrificato, l'averlo dotato di un meccanismo automatico non solo non avrebbe reso l'esercizio del passaggio più incomodo, ma addirittura lo avrebbe favorito.
L'appellante sosteneva altresì che l'ipotesi, contemplata dal ctu in primo grado per imporre l'esecuzione di una centralina elettrica condominiale, che potesse andare via la corrente elettrica, era remota e praticamente mai verificatasi e che, comunque, avrebbe avuto come conseguenza solo quella di dover aprire il cancello a mano.
A parere della Corte d'Appello le doglianze sono infondate. Gli appellati fanno giustamente notare innanzitutto che il primo cancello preesisteva, ma restava sempre aperto; mentre il secondo non c'era affatto.
Indubbiamente, al momento di costituzione della servitù esisteva sì un (solo, primo) cancello, ma esso, come rimarcato dalla difesa appellata, restava sempre aperto.
In quella situazione, come illustrano gli appellati, era per loro possibile non solo ricevere i propri visitatori senza dover uscire di casa, ma anche ricevere la posta direttamente presso l'abitazione; inoltre, potevano passare sul vialetto senza dover scendere dall'auto, posto che il primo cancello era aperto e il secondo non era istallato.
Secondo la Corte d'Appello, sono proprio questi i vantaggi che la servitù prediale, costituita volontariamente per contratto, doveva preservare, e cioè la comodità di poter accedere alle abitazioni senza dover uscire di casa per aprire il cancello.
Proprio questi vantaggi sono stati eliminati o resi più difficoltosi dalle installazioni del titolare del fondo servente il quale, apponendo un nuovo cancello e modificando il secondo, ha così reso più gravoso e incomodo l'esercizio della servitù.
Per la Corte d'Appello è incontrovertibile che adesso, invece, gli appellati devono, quanto meno, scendere e salire dall'auto per aprire e chiudere il secondo cancello (con profili anche di pericolo, se in ora notturna, in quanto in zona boschiva); non possono essere avvisati dell'arrivo della posta o di visitatori autorizzati e, ove questi giungano, devono, a qualsiasi ora e con qualsiasi tempo, uscire di casa per aprire a mano il secondo cancello e azionare il telecomando del primo cancello.
Non è vero, come sostiene l'appellante, che il telecomando del primo cancello bilancia e annulla il disagio dell'avere chiuso un varco che prima era sempre aperto, perché ciò vale solo quando sia il titolare del fondo dominante che deve passare, non quando devono arrivare da lui terzi autorizzati.
Né ha pregio che esista ora un cancello (il secondo) azionabile a mano, così come esisteva in precedenza (il primo): nella situazione pregressa, infatti, il primo cancello restava sempre aperto, sicché il pregiudizio subito dagli appellati non risiede nell'automazione o meno del cancello, ma nel suo stare chiuso anziché aperto, che li obbliga ogni volta a scendere per aprilo e chiuderlo, con gli effetti negativi messi in luce dal giudice di primo grado.
