Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118911 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Come si può formare il diritto di servitù tra più edifici? Quali sono i presupposti di fatto e di diritto?

Una sentenza della Corte d'Appello di Roma affronta il complesso tema della servitù di passaggio tra condomini
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La decisione in esame è la n. 3317 del 18 maggio 2022 della Corte di Appello di Roma.

Come si può formare il diritto di servitù tra più edifici? Quali sono i presupposti di fatto e di diritto? I fatti del caso

Il Condominio X fabbricato C cita in giudizio il Condominio X fabbricato B, per far accertare l'esistenza in suo favore della servitù di passaggio pedonale e carrabile per il tramite di una apertura manuale posta a sinistra del Fabbricato B sulla superficie pertinenziale dell'edificio, diritto che traeva la sua origine per destinazione del padre di famiglia ovvero per intervenuta usucapione.

Il secondo fabbricato non è di questa idea eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore, la propria carenza di legittimazione passiva, la nullità dell'atto di citazione e, nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda.

La decisione di primo grado

All'esito della istruttoria, il Tribunale ha concluso nel seguente modo:

a) dichiara l'esistenza del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile

b) ordina ai condomini del fondo servente dall'astenersi da comportamenti che potessero costituire ostacolo anche parziale all'esercizio della servitù

c) condanna l'ente convenuto al pagamento delle spese processuali.

Osservava il Tribunale che le eccezioni preliminari sollevate dal Condominio convenuto erano infondate perché tutto risultava dagli atti di causa.

Passaggi importanti sono: il punto 3 del regolamento condominiale del fabbricato B che prescrive l'espresso divieto di "fermare automezzi ed altri veicoli" sugli spazi antistanti il portone d'ingresso e il cortile al fine di consentire il passaggio delle auto degli inquilini dell'edificio C; -i condomini del fabbricato C contribuivano ai costi per la manutenzione della porzione di fondo servente.

Il condomino fabbricato B, non contento agisce in impugnazione.

Si espone il ragionamento della corte di appello di Roma

Destinazione del padre di famiglia o usucapione

Osserva il Giudicante che la domanda proposta dal Condominio Fabbricato C aveva ad oggetto l'accertamento dell'esistenza della servitù di passaggio, sia pedonale che carrabile, per destinazione del padre di famiglia ovvero per usucapione; nell'ipotesi di servitù a vantaggio di un edificio in condominio non va ravvisata una pluralità di autonome azioni in favore delle singole porzioni immobiliari in cui è diviso l'immobile bensì una unica servitù comune ai partecipanti al condominio; questa servitù, oltre ad accedere all'intero stabile nel suo complesso, viene esercitata indistintamente da tutti i condomini nel loro interesse collettivo del quale è espressione l'ente di gestione come organizzazione del gruppo (Cass. n.9573/97); - l'eccezione di carenza di legittimazione ad agire dell'amministratore appare infondata, in quanto l'azione veniva promossa in virtù di deliberazione assembleare di autorizzazione alla proposizione del giudizio; -costituisce circostanza pacifica che le superfici sulle quali l'originaria proprietaria del fondo - edificava gli stabili veniva frazionato in due porzioni; -nel caso di specie ricorrono i presupposti di cui all'art.1062 c.c., dovendosi ritenere raggiunta la prova del possesso dei fondi, attualmente divisi, da parte dell'originario proprietario il quale aveva "disposto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù"; -le condizioni dei luoghi e degli accessi non avevano nel tempo subito modificazioni ed erano quelli disposti dal proprietario-costruttore; -le prescrizioni del regolamento condominiale del Fabbricato B comprovano la tesi della sussistenza della servitù atteso il tenore dell'art. 3 ("Si fa divieto di fermare automezzi ed altri veicoli sugli atrii antistanti il portone d'ingresso ed il cortile)" e del successivo art. 5 che prevede espressamente per gli inquilini dell'edificio C la possibilità di esercitare il passaggio attraverso il cancello prospiciente la via -come correttamente osservato dal giudice di primo grado ulteriore conferma deriva dalla documentata contribuzione del condominio appellato alle spese di manutenzione della porzione del fondo servente e degli oneri tributari appare condivisibile la valutazione secondo cui, alla luce delle deposizioni testimoniali, doveva ritenersi maturato l'acquisto del diritto parziario per usucapione.

Si noti che La servitù esistente all'interno di un condominio può essere stata costituita per destinazione del padre di famiglia. E quando è così, non deve necessariamente risultare da un contratto. Questo è quanto in sintesi si evince dall'ordinanza della Corte di Cassazione n. 22773 del 2019.

Alcune brevi riflessioni sulla costituzione del buon padre di famiglia

Secondo il codice civile la servitù può essere costituita per destinazione del padre di famiglia "La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati (Art. 1062 cod. civ.)".

In altre parole, può accadere che, attraverso opere visibili e permanenti, l'unico proprietario di due o più immobili distinti abbia posto tali fondi in una situazione di asservimento e che tale circostanza non sia mutata allorché sia cambiata la titolarità dei cespiti.

Se questi sono i presupposti e se al momento del trasferimento dei beni, il cosiddetto padre di famiglia non ha manifestato alcuna intenzione di modificare questo stato di fatto, la servitù permane e potrà essere esercitata e/o subita dai successivi proprietari.

Ovviamente, questa ricostruzione giuridica trova fondamento nella giurisprudenza "per la costituzione di una servitù per destinazione del buon padre di famiglia, sono necessarie, al momento della separazione dei fondi, una situazione fra questi tale da denotare in maniera inequivoca ed obiettiva l'asservimento di uno di essi a favore dell'altro, nonché la sussistenza di opere permanenti, predisposte dall'originario unico proprietario (v. Cass. 16.10.2002, n. 14693)".

E ancora "la costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia postula che le opere permanenti (nella specie, l'apertura e le opere di asservimento) destinate al suo esercizio, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento in cui il fondo viene diviso fra più proprietari (v. Cass. 5.4.2016, n. 6592)".

Bisogna, infatti, precisare che in mancanza di un titolo che chiarisca, precisamente, l'estensione della servitù o in assenza di prove, la servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia deve essere limitata a quella pedonale.

Ciò in applicazione del cosiddetto principio del "minimo mezzo", cioè avendo riguardo al minor aggravio per il fondo servente "in difetto di indicazioni da parte del titolo e di prova del possesso, il passaggio acquistato per destinazione del padre di famiglia deve ritenersi limitato a quello individuabile in base al principio c.d. del "minimo mezzo", (Tribunale Parma 8.4.2019, n. 581 e Tribunale, Spoleto, sez. I, 19/05/2020, n. 306)".

Sentenza
Scarica App. Roma 18 maggio 2022 n. 3317

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento