In tema di apposizione di cancelli, posti a chiusura delle aree di accesso al condominio, vengono in rilievo due norme del codice civile, l'art. 1102 Cc, a mente del quale tutti i partecipanti al condominio possono servirsi della cosa comune a patto che, non ne alterino la destinazione e non ne impediscano agli altri il pari uso e, a tal fine, possono anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, nonché l'art. 1120 Cc per il quale, i condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni e, in particolare, con le suddette maggioranze, i condòmini, tra le altre cose, possono disporre opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
A tal proposito è noto che, l'assemblea condominiale con le necessarie maggioranze di legge, nei casi sopra detti, con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio - trattandosi di innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 - (art. 1136 Cc) ovvero con lo stesso regolamento condominiale, possono limitare l'uso delle parti comuni.
Barriere architettoniche in condominio e uso delle parti comuni
Ecco che allora la deliberazione di apposizione di cancelli, atti a disciplinare il transito pedonale e il passaggio veicolare, impedendo a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso allo stabile, quand'anche all'interno del condominio insistono delle attività commerciali, non comporta una innovazione vietata dall'art. 1120 Cc, atteso che non risulta rinvenibile alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali.
Ed invero, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, «in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.» (Cass. n. 15460/2002; Cass. n. 12654/2006; Cass. n. 18052/2012; Cass. n. 4340/2013).
L'installazione di un cancello automatico non è un'innovazione
Con specifico riferimento alla delibera di approvazione all'installazione di cancelli, è stato ritenuto che la «disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione.» (Cass. n. 9999/1992; Cass. n. 875/1999).
Orbene, al pari di quanto ritenuto dalla Suprema Corte nella sentenza n. 3509/2015, resa in fattispecie antecedente alla riforma del condominio (L. 220/2012), che aveva ritenuto come «non necessaria la maggioranza qualificata ovvero l'unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una "innovazione" secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.», la recente giurisprudenza di merito si è espressa in senso analogo.
Il Tribunale di Viterbo, infatti, con sentenza dell'11 Giugno 2018, resa a seguito di una installazione di un cancello e di macchinari per la deumidificazione dell'aria ad opera del condominio, ha ritenuto che «gli impianti in parola non possono considerarsi innovazioni sulla cosa comune.
Invero, come noto, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo atteso che le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; inoltre per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.».
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STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
