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Non è impossibile trasformare finestre in portefinestre o ampliare tali aperture

Bisogna fare attenzione però agli "aspetti urbanistici"
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In mancanza di particolari divieti contenuti in clausole di natura contrattuale del regolamento di condominio, l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso (Cass. civ., Sez. II, 21/02/2017, n. 4437; Cass. civ., sez. II, 25/09/1991, n. 10008).

Il condomino, quindi, può aprire nel muro comune dell'edificio anche nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio.

Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico.

In caso di contestazione e conseguente lite giudiziaria, l'indagine volta a stabilire se, in concreto, una nuova finestra o la trasformazione di una finestra in portafinestra determini un'alterazione del decoro è rimessa al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato.

La portafinestra raddoppiata

Il Tribunale di Milano non ha ritenuto illegittima la sostituzione da parte di un condomino dell'originaria portafinestra con un'altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti. Nel caso esaminato un condominio citava in giudizio il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano dello stabile che, demolendo parte della parete esterna condominiale, aveva sostituito l'originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti.

Secondo i condomini tale modifica aveva deturpato la facciata e leso il decoro architettonico del caseggiato.

Nel corso del giudizio veniva predisposta una CTU secondo cui l'opera della porta finestra, oggetto di diatriba, era ben realizzata e si conformava per quanto concerne la finitura esterna; nella stessa CTU si faceva presente che la porta finestra era parzialmente visibile come erano parzialmente visibili le altre porte finestre delle logge sottostanti e l'ampliamento costituiva una modifica, seppur piccola in proporzione alle dimensioni dell'edificio, dell'aspetto architettonico del prospetto fronte strada; inoltre si sottolineava che l'ampliamento della portafinestra non risultava sconveniente ma migliorativa in quanto permetteva al convenuto ed eventualmente a tutti i sottostanti condomini di recuperare un po' più di luminosità dentro i loro ambienti, aumentando il valore dei loro immobili; infine si evidenziava che sulla facciata condominiale vi erano numerosi motori di condizionatori, nonché di infissi e tende esterne di spessori, tipologie e colori differenti il cui impatto sull'estetica dell'edificio risultava maggiore rispetto a quello derivante dall'intervento per cui è causa.

Alla luce di quanto sopra il giudice milanese ha notato che, nell'equo contemperamento tra i due contrapposti interessi della comunità dei condomini e del singolo condomino che ha sostituito l'originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti, deve essere privilegiato l'interesse del condomino a poter beneficiare di maggiore luminosità all'interno del proprio appartamento.

Come sottolinea lo stesso Tribunale, infatti, sono ormai noti i riflessi positivi della luce sul benessere psico-fisico dell'individuo, apportando la luce naturale non solo generici benefici alla qualità della vita, ma contribuendo in modo rilevante alla salute umana (Trib. Milano 22 ottobre 2020 n. 6616).

Da finestra a portafinestra: è necessaria la Scia o, al contrario, rientra nell'ambito dell'edilizia libera?

È possibile che un condominio modifichi le finestre preesistenti, mediante rimozione della "veletta" posta sotto il parapetto e ritenga di aver realizzato opere sostanzialmente invisibili, che non determinano alcuna alterazione della sagoma o del prospetto del fabbricato, né alcuna modifica delle strutture portanti.

In altre parole il condomino potrebbe escludere di aver realizzato una ristrutturazione edilizia "pesante".

Come è stato recentemente sottolineato dai giudici amministrativi (C.d.S. 24 gennaio 2022 n. 467) tale intervento, invece, comportando una modifica dei prospetti, è da intendersi ricompreso tra gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 380/01, e deve essere segnalato con SCIA (art. 22 lett. b) del D.P.R. 380/2001).

Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Sentenza
Scarica Trib Milano 22 ottobre 2020 n. 6616

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