Non è raro che tra le parti di balconi aggettanti al servizio di appartamenti condominiali vi siano mensole (o modiglioni). Si tratta di manufatti architettonici che avevano, in passato, una funzione esclusivamente portante, mentre in tempi più recenti, anche per l'evoluzione delle tecniche costruttive e dei materiali, il loro impiego è dovuto alla volontà del costruttore di accrescere il decoro di un palazzo (ma possono avere funzione di sostegno e decorativa).
A tale proposito merita di essere presa in considerazione una recentissima decisione del Tribunale di Torino (sentenza 1 marzo 2024 n. 1360). Vediamo la vicenda e la conseguente decisione.
Modiglioni e decoro del caseggiato. Fatto e decisione
Un condomino conveniva in giudizio il condominio per ottenere l'annullamento delle deliberazioni assunte ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno, con cui l'assemblea approvava l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria della facciata interno cortile e la messa in sicurezza della stessa.
In particolare l'attore lamentava come il capitolato approvato dall'assemblea non fosse attendibile e come le delibere non avessero ad oggetto beni di proprietà comune condominiale, ma strutture (i modiglioni) di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
In ogni caso l'attrice riteneva che i lavori per il rifacimento integrale della facciata interna dello stabile fossero stati deliberati per cifre esorbitanti e non corrispondenti ad un capitolato attendibile.
Il condominio, costituendosi in giudizio, contestava le critiche alla decisione assembleare impugnata, evidenziando come i modiglioni avessero una funzione estetica, oltre che strutturale, e fossero dunque di proprietà condominiale.
Nel corso del procedimento veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio volta a descrivere lo stato dei luoghi.
Successivamente lo stessa attore produceva i verbali delle nuove delibere assembleari assunte dopo quella impugnata, sostenendo come di fatto le stesse avessero revocato quanto disposto nella delibera impugnata, con conseguente cessazione della materia del contendere. Il Tribunale ha dato torto all'attore.
In primo luogo il giudicante ha rilevato che le nuove delibere non hanno affatto soddisfatto integralmente le pretese dell'attore, con conseguente permanenza dell'interesse ad impugnare le delibere oggetto di causa. Nel merito il Tribunale ha ritenuto valida la delibera impugnata. Le risultanze della CTU infatti hanno confermato la natura condominiale dei modiglioni oggetto di causa.
Il CTU ha chiarito che "la funzione dei modiglioni è con certezza strutturale e non meramente estetica, fungendo da sostegno delle lastre in pietra che costituiscono la struttura orizzontale e di calpestio dei balconi".
Per lo stesso tecnico tali manufatti "sorreggono inoltre i montanti metallici delle ringhiere dei medesimi balconi, anche questi ancorati a muro, nella parte superiore".
Di conseguenza è emerso che la maggior parte dei modiglioni posizionati nella facciata interno cortile assolvono ad una essenziale funzione strutturale, e come tali costituiscono parti comuni del ex art.1117 c.c., ma in ogni caso essi partecipano tutti di una funzione estetica per l'intero fabbricato condominiale.
A parere del Tribunale non è tanto rilevante determinare se sia prioritaria la funzione strutturale o quella estetica, bensì stabilire se gli elementi decorativi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio o solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
Nella fattispecie, come nota il giudice piemontese, il CTU ha chiaramente sottolineato come i modiglioni rivestano una funzione decorativa dell'intero edificio - e non solo dei singoli balconi - in quanto elementi facenti parte di un'architettura storica dei primi del 900 e di un sistema costruttivo non contemporaneo.
Elementi decorativi dei balconi, non sempre sono condominiali
Considerazioni conclusive
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c. c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c. c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbia prevalente funzionale estetica per l'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 28/11/1992, n. 12792).
In ogni caso, in merito ai lavori di rifacimento della facciata e dei modiglioni decorativi, è inutile impugnare la delibera che approva dette opere di manutenzione lamentando "cifre esorbitanti e non corrispondenti ad un capitolato attendibile".
Si deve tenere conto infatti che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 11/10/2022, n. 29619).
