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smucky

Alterazione decoro architettonico e azioni amministratore

Vorrei chiedere le vostre esperienze in merito all'alterazione del decoro architettonico e le azioni da intraprendere.

Nello specifico (mio caso):

- regolamento contrattuale che obbliga ciascun condomino di attenersi, per le parti private, alle deliberazioni dell'assemblea circa la conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza ed estetica, senza alterare il decoro architettonico dell'edificio

-un condomino sostituisce gli infissi, conservando uniformità di colore ma non di fattezza (un'anta al posto di due)

-mia messa in mora chiedendo di tornare all'uniformità non avendo fatta preventiva richiesta al condominio

-sto aspettando il ripristino o una risposta o una richiesta postuma da parte del condomino

-in base a ciò che accadrà informerò il condominio in una imminente assemblea, già prevista per altre discussioni

 

La mia domanda è, non avendo finora mai avuto esperienze del genere, come potrà svolgersi l'argomento in fase di discussione?

Qualche condomino mi ha già fatto sapere che non intende partecipare ad un'eventuale ricorso giudiziale, altri sostengono che devo agire d'ufficio senza il consenso dell'assemblea se la mia messa in mora non avesse esito positivo (ripristino infissi).

A mio parere, trattandosi di un argomento di dall'esito finale incerto, e dovendo sostenere spese di non so che entità a carico dei condomini, vorrei metterli al corrente di ciò a cui si andrebbe incontro rimettendo la decisione a loro.

Intanto ho chiesto parere a due legali di fiducia:il primo mi ha risposto che devo andare avanti comunque, senza il consenso assembleare e accollando le spese legali anche ai contrari, il secondo invece mi ha consigliato di far decidere all'assemblea e detto che sono possibili dissensi da parte dei contrari, ai quali non verrebbero addebitate spese.

Avete esperienze in merito da segnalare o consigli?

Non ho esperienza diretta ma se dovessi trovarmi in tale situazione farei decidere l'assemblea considerando che potrebbero esserci condomini che non intendono partecipare ad una eventuale lite e alle spese necessarie ad affrontarla.

Non si tratta di agire nei confronti di un moroso....

Questa è la mia opinione.

Ogni volta che si è posto qualche problema di questo genere l'ho sottoposto alla valutazione dell'Assemblea e l'ho informata dei costi e dei rischi (rischi che per la presunta "lesione del decoro architettonico" sono davvero altissimi).

Il risultato è che in vent'anni di professione non ho mai avuto nessuna Assemblea che deliberasse questo tipo di azione legale.

Oggi, poi, sono quasi certa che dovresti comunque passare per la Mediazione Civile, e per quella non ci sono dubbi che devi ricevere preventivo mandato dall'Assemblea (e farle scegliere il Legale) .

 

Sinceramente non riesco ad immaginare alcun Giudice che possa considerare lesiva del decoro architettonico l'installazione di un infisso che rispetta misure e colori comuni, e in cui - soltanto - la doppia anta è stata sostituita dall'anta unica.

 

Ma comunque resta che l'Amm.re che consulta l'Assemblea e si attiene alle sue delibere agisce in modo limpido e corretto verso tutti, e nulla potrà mai essergli rimproverato in merito; mentre l'Amm.re che prendesse iniziative (costose e temerarie) senza consultare l'Assemblea ma poi presentandone le amare conseguenze a tutti i Condòmini...secondo me potrebbe andare incontro a serie responsabilità.

 

Implicito che moltissimo dipenda dalla saggia valutazione del singolo caso.

Vero che l'Amm.re può agire autonomamente per far rispettare il Regolamento di Condominio, ma un conto è esercitare questo potere in casi di compresenti "necessità ed urgenza" e tutt'altro conto è esercitarlo (in sostanziale danno, e non tutela di tutti) quando c'era tutta la possibilità ed il tempo per far valutare all'Assemblea se la maggioranza dei Condòmini intendesse o meno affrontare un contenzioso sul punto, con tutti i costi e rischi che comporta.

Vorrei chiedere le vostre esperienze in merito all'alterazione del decoro architettonico e le azioni da intraprendere.

Nello specifico (mio caso):

- regolamento contrattuale che obbliga ciascun condomino di attenersi, per le parti private, alle deliberazioni dell'assemblea circa la conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza ed estetica, senza alterare il decoro architettonico dell'edificio

-un condomino sostituisce gli infissi, conservando uniformità di colore ma non di fattezza (un'anta al posto di due)

-mia messa in mora chiedendo di tornare all'uniformità non avendo fatta preventiva richiesta al condominio

-sto aspettando il ripristino o una risposta o una richiesta postuma da parte del condomino

-in base a ciò che accadrà informerò il condominio in una imminente assemblea, già prevista per altre discussioni

 

La mia domanda è, non avendo finora mai avuto esperienze del genere, come potrà svolgersi l'argomento in fase di discussione?

Qualche condomino mi ha già fatto sapere che non intende partecipare ad un'eventuale ricorso giudiziale, altri sostengono che devo agire d'ufficio senza il consenso dell'assemblea se la mia messa in mora non avesse esito positivo (ripristino infissi).

A mio parere, trattandosi di un argomento di dall'esito finale incerto, e dovendo sostenere spese di non so che entità a carico dei condomini, vorrei metterli al corrente di ciò a cui si andrebbe incontro rimettendo la decisione a loro.

Intanto ho chiesto parere a due legali di fiducia:il primo mi ha risposto che devo andare avanti comunque, senza il consenso assembleare e accollando le spese legali anche ai contrari, il secondo invece mi ha consigliato di far decidere all'assemblea e detto che sono possibili dissensi da parte dei contrari, ai quali non verrebbero addebitate spese.

Avete esperienze in merito da segnalare o consigli?

secondo me entrambi gli avvocati ti hanno detto cose inesatte o incomplete.

 

l'eventuale dissenso può essere espresso solo verso la decisione presa dall'assemblea e non se la lite è promossa dall'amministratore motu proprio.

 

l'eventuale dissenso è possibile solo nel caso di liti tra condomìnio e "terzi" e non tra condomìnio e condòmino (lite interna).

https://www.diritto.it/liti-quando-un-condomino-dissente/

 

vedi anche quest'altra discussione:

 

--link_rimosso--

Contestare l'alterazione del decoro significa tuffarsi inconsciamente in un pericolosissimo campo minato !

Mediazione obbligatoria seguita eventualmente da causa civile con esito quasi sicuramente di soccombenza con tutti gli ingenti costi intrisechi. E tutto per una anta singola anzichè doppia ???? E' già risaputo da qualche anno che i giudici su questi piccoli e marginali dettagli hanno cominciato a sorvolare: ormai sentenziano a favore dei ricorrenti solo per aspetti sostanziali e rilevanti.

Intanto grazie per le vostre risposte.

Ripartiamo dall'inizio, prescindendo per il momento dal dissenso o non dissenso.

Supponiamo di andare in assemblea con un punto dell'odg che recita "sostituzione infissi del condomino x non conformi, decisioni sulle azioni da intraprendere".

Sono certa che alcuni diranno che non vorranno azioni legali, altri invece mi diranno che devo invece andare avanti in forza del mio mandato.

Io esporrò le mie motivazioni (esito incerto e spese incerte) per cui prendessero loro la responsabilità di fare o non fare.

Comunque sarò in mezzo a due fuochi e in qualunque modo andrò avanti mi farò nemici da una parte e dall'altra....

Che brutto mestiere...

Fino ad un certo punto.. se tu esponi i pro e i contro, cosa possono ottenere e a quali condizioni e lasci decidere l'assemblea, nessuno potrà condannarti.

Hai fatto il tuo lavoro....

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