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Sostituzione portafinestra con finestra, è possibile?
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Sostituzione portafinestra con finestra, è possibile?

La possibilità in condominio di ingrandire o trasformare porte o finestre è subordinata al rispetto di alcuni limiti

Avv. Lucia Izzo  

La portafinestra è una soluzione molto apprezzata per la sua versatilità e potenzialità. Installarla nella propria abitazione consente di coniugare il sistema di apertura e accesso tipico delle porte, con la possibilità di beneficiare della luce naturale che si irradia normalmente attraverso la finestra.

Non sorprende, dunque, che molti decidano di collocare nel proprio appartamento porte munite di infissi a vetri, magari per sfruttare l'accesso a terrazze, balconi o giardini di proprietà. Tra l'altro, l'estetica gioca la sua parte visto che è possibile adottare strutture su misura e che coniugano diversi materiali.

Ciononostante, in altre occasioni e per altre esigenze, ben può capitare di voler trasformare la portafinestra e sostituirla con una finestra. Si tratta di scelte possibili e in linea di massima consentite, anche se sarà sempre necessario rispettare alcune prescrizioni.

Aperture di porte e finestre. Necessario il permesso di costruire perché modificano l'aspetto originario del fabbricato

Le facciate sono beni comuni

I c.d. muri perimetrali dell'edificio, noti come facciate, rientrano tra le parti comuni e sono dunque utilizzabili da tutti i condomini. Lo chiarisce l'art. 1117 c.c.. comma 1, n. 1), che espressamente le annovera nella lista dei beni "oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio".

Lo stesso codice civile, all'art. 1102 c.c., precisa che "ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".

Tanto premesso, si ritiene che al condomino sia concesso aprire porte o finestre sul muro condominiale per renderlo più arieggiato e luminoso, ma vi sono alcuni limiti che emergono già dallo stesso impianto codicistico.

I vincoli del decoro architettonico e della stabilità

In particolare, al condomino non sarà possibile alterare la destinazione della cosa comune e neppure impedire ad altri partecipanti di farne parimenti uso. Ancora, non si potranno porre in essere interventi idonei a determinare un pregiudizio alla stabilità alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Una conferma in tal senso emerge anche dal pressoché unanime orientamento giurisprudenziale. La Suprema Corte ritiene al condomino sia consentito, non solo, aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre, ma anche ingrandire e trasformare quelle esistenti (cfr. Cassazione, n. 23459/2004).

Ciò è ammesso a patto che queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio (Cass. n. 4996/94, n. 42/2000).

Apertura di finestre sul muro che si affaccia sul cortile interno

In particolare, "il decoro architettonico è inteso come l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico" (Cass. n. 10507/94).

È demandata al giudice di merito l'indagine volta a stabilire se in concreto un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico (Cass. n. 6496/95).

Anche nella sentenza n. 4437/2017 la Corte di Cassazione ha ribadito che, "in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale".

Sarà necessario, inoltre, tenere conto delle previsioni contenute all'interno di un regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero approvato dall'unanimità dei condomini: tale tipologia di regolamento, infatti, potrà legittimamente vietare o limitare queste modifiche e, in generale, le facoltà altrimenti consentite dal codice civile.

Trasformare una portafinestra in finestra

Nel rispetto dei suddetti limiti, dunque, il condominio potrà anche trasformare le portefinestre in finestre, apportando a proprie spese le modifiche necessarie. Non appare all'uopo necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, ma il condominio potrà agire qualora ritenga l'opera abusiva; sul punto, sarà il giudice di merito a doversi pronunciare.

Distanza canna fumaria da balconi e finestre

Invece, gli interventi dovranno avvenire nel rispetto delle norme le norme edilizio-urbanistiche e richiedendo gli eventuali titoli autorizzativi al Comune. A tal proposito, si rappresenta che l'Autorità non potrà pretendere dal condomino che richiede il rilascio di un titolo abilitativo, la dimostrazione che l'assemblea e gli altri proprietari siano favorevoli all'intervento che intende effettuare.

Più volte la giurisprudenza amministrativa ha censurato quella prassi "che subordina il rilascio di titoli edilizi abilitativi al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di diritti reali di comunione — tra cui il condominio — e finanche di diritti personali di godimento".

Ciò in quanto "i rapporti tra l'istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza privatistica e non devono interessare l'amministrazione locale".

Pertanto, si ritiene illegittimo il provvedimento con cui si rifiuta l'adozione di un atto amministrativo abilitativo in assenza di un atto di consenso di natura privatistica ed attinente ai rapporti di diritto privato tra le parti, non previsto e non richiesto dalla legge" (cfr. Tar Campania sent. n. 1409/2015).

Distanza bidoni immondizia condominiali da finestre

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