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orsobalosso99

Terrazza a livello ripartizione spese

Buongiorno a tutti voi del forum :

 

Avrei un quesito da proporvi sulle ripartizione delle spese per quanto riguarda una terazza a livello di proprietà esclusiva :

Premesso la casa è costituita da un tetto di tegole e da alcune terrazze a livello.

Secondo l'articolo 1126 del c.c. le spese per la riparazione devono essere così suddivise 1/3 al proprietario della terrazza e 2/3 a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti.

 

Ora mi domando se le unità abitative sottostanti al piano in cui si trova la terrazza sono per esempio 3, ma solo 1 unità abitativa e posta geometricamente sotto la terrazza, mentre le altre 2 non sono geometricamente sotto la terrazza ( quindi non interessate da eventuali infiltrazione o perdite di acqua della terrazza in questione ), chi deve pagare i 2/3 tutti e 3 i proprietari del piano sottostante o solo quello la cui abitazione è situata geometricamente sotto la terrazza a livello ?

 

Inoltre se al di sotto dei 3 appartamenti vi fossero anche dei BOX seminterrati devono pagare anche tutti i proprietari dei box oppure sono quel box che è posto geometricamente sotto la terrazza ?

 

Grazie anticipatamente a tutti dell'interssamento, un saluto Orsobalosso

Paga solo chi è "geometricamente" coperto dalla terrazza, se vi sono anche i box, pagano anche loro.

Paga solo chi è "geometricamente" coperto dalla terrazza, se vi sono anche i box, pagano anche loro.
Aggiungo che pagano con tutti i propri millesimi solo quelli che fisicamente si trovano sotto al terrazzo anche solo in parte.
Aggiungo che pagano con tutti i propri millesimi solo quelli che fisicamente si trovano sotto al terrazzo anche solo in parte.

Grazie delle risposte, quindi pagano tutti quelli che si trovano ficamente sotto la terrazza considerando tutte le abitazioni/box in linea verticale dal terrazzo fino al piano dei box , per cui se sotto la terrazza vi fossero 4 piani + 2 piani box pagherebbero tutti quelli che si trovano sotto la terrazza fino all'ultimo piano del box ? in base hai millesimi di proprietà , giusto ?

Grazie del riscontro , un saluto Orsobalosso

Grazie delle risposte, quindi pagano tutti quelli che si trovano ficamente sotto la terrazza considerando tutte le abitazioni/box in linea verticale dal terrazzo fino al piano dei box , per cui se sotto la terrazza vi fossero 4 piani + 2 piani box pagherebbero tutti quelli che si trovano sotto la terrazza fino all'ultimo piano del box ? in base hai millesimi di proprietà , giusto ?

Grazie del riscontro , un saluto Orsobalosso

Mi confermate quello che ho scritto qua sopra, grazie ancora, saluti Orsobalosso

Mi confermate quello che ho scritto qua sopra, grazie ancora, saluti Orsobalosso

Solo come precisazione ma forse inutile, pagano in base ai millesimi di proprietà per i 2/3 della somma...

Aggiungo che pagano con tutti i propri millesimi solo quelli che fisicamente si trovano sotto al terrazzo anche solo in parte.

Non so se questa affermazione sia corretta, o sia stata solo male espressa. Se ho un appartamento di 100mq con valore 20 millesimi e sto sotto alla proiezione del terrazzo a livello per soli 50mq, contribuirò alle spese per soli 10 millesimi. Nel mio condominio sono state fatte apposite tabelle millesimali per ciascuna di queste terrazze (ne abbiamo 8), che considerano TUTTE le proprietà (anche condominiali), ma per le sole superfici che sottostanno alla proiezione di dette terrazze che fanno a loro da tetto. Addirittura abbiamo un caso di una proprietà che sottostà completamente a 2 terrazze: certamente non paga 2 volte per il valore di tutti i suoi millesimi, come affermato!

....Stavo guardando adesso ma il nuovo disposto dell'art 1126 non pone i 2/3 a carico di tutti i condomini (anche quello che paga già il 1/3? ) e non più solo coloro che sono coperti?

questo il testo (un pò sibillino) del 1126 riformato- "............gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Forse mancano le parole "da copertura" dopo "a cui il lastrico solare serve"

Non so se questa affermazione sia corretta, o sia stata solo male espressa. Se ho un appartamento di 100mq con valore 20 millesimi e sto sotto alla proiezione del terrazzo a livello per soli 50mq, contribuirò alle spese per soli 10 millesimi. Nel mio condominio sono state fatte apposite tabelle millesimali per ciascuna di queste terrazze (ne abbiamo 8), che considerano TUTTE le proprietà (anche condominiali), ma per le sole superfici che sottostanno alla proiezione di dette terrazze che fanno a loro da tetto. Addirittura abbiamo un caso di una proprietà che sottostà completamente a 2 terrazze: certamente non paga 2 volte per il valore di tutti i suoi millesimi, come affermato!
Tu paghi per i millesimi coperti perché AVETE L'APPOSITA TABELLA; se la tabella non esisteva avresti pagato con tutti i tuoi millesimi.

 

questo il testo (un pò sibillino) del 1126 riformato- "............gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Forse mancano le parole "da copertura" dopo "a cui il lastrico solare serve"
Non c'è niente di sibillino, il testo è lo stesso di prima: "serve" sottintende il "da copertura" visto che il lastrico è una struttura con la stessa funzione di un tetto (la funzione di terrazzo è accessoria).
questo il testo (un pò sibillino) del 1126 riformato- "............gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Forse mancano le parole "da copertura" dopo "a cui il lastrico solare serve"

No il testo del nuovo art. 1126 é quello riportato dalla Bartolini, ovvero la riconferma di un paradosso grande come una casa.

 

Ma da questo problema non se ne esce fino a quando qualcuno interessato e scottato di persona non si rivolgerà al giudice non per la contestazione del 1126 che, come ho detto pure essendo un paradosso nessun giudice, visto anche la giurisprudenza prevalente, proverebbe a contestarlo, ma a contestare il corretto concorso economico rispetto all' uso di una struttura di copertura effettuato pariteticamente a tutti gli altri comunisti.

 

Per chiarirti il concetto ti riporto quanto ho già espresso in un altro forum:

 

Proviamo ad immaginare il caso in cui si decida contemporaneamente di porre mano al tetto ed al lastrico.

 

Nella ripartizione degli oneri avremo:

a) Coloro che sono totalmente coperti dal tetto concorreranno con tutti i loro millesimi di proprietà solo per il tetto;

b) Coloro che sono totalmente coperti dal lastrico concorreranno con tutti i loro millesimi di proprietà solo per il lastrico( per i 2/3);

c) Coloro che sono parzialmente coperti dal tetto e parzialmente coperti dal lastrico concorreranno: con tutti i loro millesimi di proprietà per il tetto + concorreranno nuovamente con tutti i loro millesimi di proprietà per il lastrico.

 

 

Risultato:

a) I coperti solo dal tetto concorreranno per la copertura del loro appartamento con i reali millesimi di proprietà;

b) I coperti solo dal lastrico concorreranno per la copertura del loro appartamento con i reali millesimi di proprietà;

c) I coperti parte dal tetto e parte dal lastrico concorreranno per la copertura del loro appartamento con il doppio dei reali millesimi di proprietà.

 

 

Immaginiamo ora appartamenti identici e di identici millesimi, una spesa per il tetto di 50.000 ed una spesa per il lastrico di 30.000, un fabbricato di 10 appartamenti di cui 6 coperti da tetto, due coperti da lastrico e due coperti sia da tetto che da lastrico.

 

 

Nella ripartizione delle quote avremo( puramente indicativo):

a) I coperti da tetto dovranno pagare circa 6.500;

b) I coperti da lastrico dovranno pagare circa 4.000;

c) I coperti sia da lastrico , sia da tetto dovranno pagare: 6.500 per il tetto + 4.000 per i lastrico – Totale 10.500

 

 

Siamo ora in riunione assembleare e l’amministratore espone ai comunisti il criterio di ripartizione e le quote da pagare.

 

 

Come si pensa possano reagire i due proprietari coperti parte da tetto e parte da terrazzo alla comunicazione della loro quota da pagare?

Nella più assoluta civiltà, correttezza ed equilibrio mentale il minimo che potranno dire, secondo il mio parere, non potrà che essere: Ma siete tutti impazziti??!!

 

Immaginiamo che i due abitino al primo piano.

Come gli può essere spiegato che loro stanno usando la copertura del loro appartamento, posta alla sommità del fabbricato, in modo diverso rispetto ai loro coinquilini dello stesso piano coperti solo da tetto e solo da terrazzo, la qual cosa porta ad adottare un metodo di ripartizione delle spese in modo diverso così come sancito dall’art 1123 del C.C.?

 

 

Oppure come gli può essere spiegato che la quota che essi devono pagare è conseguente al maggior incremento di valore del loro appartamento rispetto agli altri coperti da una sola tipologia di copertura?

 

 

Come gli si può spiegare che la copertura del loro appartamento di 100mq come tutti gli altri appartamenti, ha più valore delle altre coperture al punto che devono corrispondere molto di più rispetto a quanto si deve corrispondere per la copertura a tegole, oppure per la copertura a terrazzo?

 

 

Ed ancora, come è possibile che la copertura di quell’ appartamento fatta al 50% da tegole e al 50% da terrazzo costi molto di più di una copertura fatta solo di tegole o solo a terrazzo?

 

 

 

Non penso che un giudice possa sostenere che quella ripartizione dell’amministratore possa andare bene, ovvero che rispetti sì il 1126, ma che rispetti anche il 1123 e dunque , a mio avviso, non avrà altra scelta che esaminare una ponderazione o indicare l’adozione di un metodo di addebito consono ad una logica razionale e non già assurda come emerge dall’applicazione del concetto giurisprudenziale del 1126.

 

 

Provi ognuno di noi a mettersi nei panni dei due condomini e poi analizzi quale potrebbe essere la propria reazione( e la quota fissata nell’ esempio è bassa. Immaginiamo quote molto più alte).

Non faremmo certamente salti di gioia. Almeno io non li farei.

questo il testo (un pò sibillino) del 1126 riformato- "............gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Forse mancano le parole "da copertura" dopo "a cui il lastrico solare serve"

Inoltre, a conferma di quanto ho detto sopra, tieni conto che il 1126 parla di " lastrico solare" e non già di terrazza a livello che ad esso é stata equiparata dalla giurisprudenza, la qual cosa(terrazza a livello) è alquanto diversa in tema di funzione rispetto al lastrico, così come riportato dalla Cassazione:

 

- …..quando la situazione dei luoghi riveste un simile carattere la funzione della terrazza a livello, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio di cui è strutturalmente e funzionalmente parte integrante ( Cassazione, Sentenza nr. 8394 del 18/08/1990 ).

-

-

- …poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all’uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo ( Cassazione, Sentenza nr. 1029 del 19/02/1986

 

 

Quindi di sibillino c’è e molto ma fatto dalla giurisprudenza che ha , come detto, equiparato la terrazza a livello al lastrico.

 

 

Ma qui siamo in tema di competenza tecnica e purtroppo in tali decisioni non ne vedo.

 

Infatti se ci fosse un solo sovrastante ed un solo sottostante il sottostante verrebbe a pagare l’intervento per i 2/3, mentre il sovrastante che usa la struttura nella funzione prevalente come affermato dalla Cassazione, paga l’intervento per 1/3, ovvero in assoluta controtendenza ed in modo assolutamente capovolto rispetto al secondo comma del 1123

Inoltre, a conferma di quanto ho detto sopra, tieni conto che il 1126 parla di " lastrico solare" e non già di terrazza a livello che ad esso é stata equiparata dalla giurisprudenza, la qual cosa(terrazza a livello) è alquanto diversa in tema di funzione rispetto al lastrico, così come riportato dalla Cassazione:

 

- …..quando la situazione dei luoghi riveste un simile carattere la funzione della terrazza a livello, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio di cui è strutturalmente e funzionalmente parte integrante ( Cassazione, Sentenza nr. 8394 del 18/08/1990 ).

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- …poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all’uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo ( Cassazione, Sentenza nr. 1029 del 19/02/1986

 

 

Quindi di sibillino c’è e molto ma fatto dalla giurisprudenza che ha , come detto, equiparato la terrazza a livello al lastrico.

 

 

Ma qui siamo in tema di competenza tecnica e purtroppo in tali decisioni non ne vedo.

 

Infatti se ci fosse un solo sovrastante ed un solo sottostante il sottostante verrebbe a pagare l’intervento per i 2/3, mentre il sovrastante che usa la struttura nella funzione prevalente come affermato dalla Cassazione, paga l’intervento per 1/3, ovvero in assoluta controtendenza ed in modo assolutamente capovolto rispetto al secondo comma del 1123

Buona sera a tutti,

cercando una risposta ad un mio dubbio, ho trovato la Vs discussione.

Volevo sapere come ci si deve comportare quando, oltre agli appartamenti e i relativi box vi sia anche una parte dello spazio manovra.

In questo caso come ci si comporta?

Grazie

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