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Michele Abastante

Terrazza a livello ripartizione spese - ho provato a dire all'amministratrice che noi proprietari dell'uso esclusivo della terrazza non dobbiamo pagare

Gentilissimi, ho bisogno del vostro aiuto:

sono proprietario di una "terrazza a livello" in condivisione con un'altra condomina. Entrambi siamo proprietari esclusivi.

Entrambi siamo al primo piano mentre nel piano sottostante ci sono magazzini appartenenti ad un unico proprietario.

Ci troviamo a dover restaurare il terrazzo per prevenire eventuali infiltrazioni.

L'amministratrice ha ripartito le spese quotandoci un terzo a carico mio e della suddetta condomina titolari esclusivi della terrazza.

I due terzi li ha quotati inserendo nelle spese il terzo condomino, unico proprietario dei magazzini sottostanti, ma anche noi due condomini che abitiamo invece al piano superiore e che usiamo il terrazzo non come copertura ma solo come prolungamento della propria abitazione (entrambi non abbiamo proprietà al piano inferiore). Le spese sono state divise secondo tabelle millesimali.

Chiedo, dunque, se noi condomini che usiamo la "terrazza a livello", solo come terrazza calpestabile e non come copertura, dobbiamo contribuire nei due terzi della spesa pur non essendo sottostanti il lastrico.

Ho provato a dire all'amministratrice che noi proprietari dell'uso esclusivo della terrazza non dobbiamo pagare due volte ma lei dice che l'art 1126 cc dice che "i due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"

Io credo che per "serve" si intende come copertura, giusto? Se è così ditemi che riferimento posso darle per prenderne visione. Grazie.

Chiedo inoltre un'altra cosa: sempre nello stesso terrazzo è presente una separazione in metallo con lastroni di vetro retinato, si è pensato di sostituirlo con un muretto, il condomino sottostante partecipa al costo del muretto separatore o no?

Grazie in anticipo

In presenza di terrazza a livello si applica il 1126 c.c. e cioè 1/3 a carico dei proprietari esclusivi e 2/3 a tutti coloro che risultano coperti.

Pertanto, voi partecipate alla spesa per il solo terzo di vostra competenza.

Per quanto riguarda il secondo punto, la spesa si divide tra voi due.

Gentilissimi, ho bisogno del vostro aiuto:

sono proprietario di una "terrazza a livello" in condivisione con un'altra condomina. Entrambi siamo proprietari esclusivi.

Entrambi siamo al primo piano mentre nel piano sottostante ci sono magazzini appartenenti ad un unico proprietario.

Ci troviamo a dover restaurare il terrazzo per prevenire eventuali infiltrazioni.

L'amministratrice ha ripartito le spese quotandoci un terzo a carico mio e della suddetta condomina titolari esclusivi della terrazza.

I due terzi li ha quotati inserendo nelle spese il terzo condomino, unico proprietario dei magazzini sottostanti, ma anche noi due condomini che abitiamo invece al piano superiore e che usiamo il terrazzo non come copertura ma solo come prolungamento della propria abitazione (entrambi non abbiamo proprietà al piano inferiore). Le spese sono state divise secondo tabelle millesimali.

Chiedo, dunque, se noi condomini che usiamo la "terrazza a livello", solo come terrazza calpestabile e non come copertura, dobbiamo contribuire nei due terzi della spesa pur non essendo sottostanti il lastrico.

Chiedo inoltre un'altra cosa: sempre nello stesso terrazzo è presente una separazione in metallo con lastroni di vetro retinato, si è pensato di sostituirlo con un muretto, il condomino sottostante partecipa al costo del muretto separatore o no?

Grazie in anticipo

Se voi non avete proprietà sotto il lastrico (terrazza) non dovete contribuire ai 2/3, fatto salvo non sia previsto dal RdC contrattuale, o convenzioni/accordi unanimi;

Con la sentenza numero 11484/2017 la Corte di cassazione è tornata di nuovo sull'annosa questione della ripartizione delle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare condominiale di uso esclusivo.In particolare, con tale pronuncia, i giudici hanno chiarito che i due terzi della spesa, posti dal codice civile a carico del condominio, gravano non su tutti i condomini in relazione alla proprietà delle parti comuni che si trovano nella colonna sottostante, ma sui proprietari individuali delle unità immobiliare che sono ricomprese nella proiezione verticale del lastrico da riparare o ricostruire e alle quali, quindi, questo fa da copertura. Restano, quindi, esclusi i condomini ai quali il lastrico non fa da copertura.

Del resto, per la Corte di cassazione, "è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì alcune parti comuni a tutti i condomini". Si pensi, ad esempio, al suolo, alle facciate o alle fondazioni. Se però "bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione".Resta fermo il fatto che tale norma non è inderogabile e che, quindi, il regolamento di condominio può anche stabilire che le predette spese siano poste a carico di tutti i condomini.

Se voi avete intenzione di modificare il divisorio dovete sostenere tutte le spese, per cui il proprietario sottostante non dovrà nulla.

Dico la mia e so perfettamente di attirarmi le critiche di qualcuno. Esistono un paio di sentenze e a mio giudizio ve ne saranno altre in futuro, che nel caso in cui il terrazzo a livello (o lastrico solare) sia posto a copertura di "un unico livello sottostante" e quindi non paragonabile al lastrico di un fabbricato a più piani, le spese non possono essere ripartite in base all'art. 1126 cc, in quanto l'apporto di spesa dei proprietari sottostanti sarebbe sproporzionato rispetto all'utilità di calpestio derivante dall'uso esclusivo dello stesso.

 

Ne deriva che per la suddivisione delle spese deve essere utilizzato il disposto dell'art. 1125 cc, ovvero una ripartizione in ugual misura della parte strutturare e di impermeabilizzazione, lasciando a ciascuno dei proprietari (in questo caso i due proprietari del terrazzo da una parte, e il condòmino del magazzino sottostante dall'altro) la pavimentazione del terrazzo, e l'intonacatura e tinteggiatura del soffitto.

 

Assodato il secondo quesito posto da Michele. L'utilità del muretto riguarda esclusivamente i due condòmini proprietari delle due porzioni di terrazzo. Il condòmino sottostante non ne ha alcun beneficio e quindi non dovrà partecipare ad alcuna spesa. Il costo di costruzione del muretto dovrà essere diviso tra i due "terrazzati" in ragione della loro quota millesimale.

Dimenticavo che ho provato a far leggere all'amministratrice alcune sentenze di Cassazione riguardo al concetto che i 2/3 spettano solo a coloro che usano il lastrico come copertura e lei mi ha risposto che la cassazione è solo un'interpretazione della legge...cosa dovrei risponderle o come devo agire secondo voi?

Dico la mia e so perfettamente di attirarmi le critiche di qualcuno. Esistono un paio di sentenze e a mio giudizio ve ne saranno altre in futuro, che nel caso in cui il terrazzo a livello (o lastrico solare) sia posto a copertura di "un unico livello sottostante" e quindi non paragonabile al lastrico di un fabbricato a più piani, le spese non possono essere ripartite in base all'art. 1126 cc, in quanto l'apporto di spesa dei proprietari sottostanti sarebbe sproporzionato rispetto all'utilità di calpestio derivante dall'uso esclusivo dello stesso.

 

Ne deriva che per la suddivisione delle spese deve essere utilizzato il disposto dell'art. 1125 cc, ovvero una ripartizione in ugual misura della parte strutturare e di impermeabilizzazione, lasciando a ciascuno dei proprietari (in questo caso i due proprietari del terrazzo da una parte, e il condòmino del magazzino sottostante dall'altro) la pavimentazione del terrazzo, e l'intonacatura e tinteggiatura del soffitto.

 

Assodato il secondo quesito posto da Michele. L'utilità del muretto riguarda esclusivamente i due condòmini proprietari delle due porzioni di terrazzo. Il condòmino sottostante non ne ha alcun beneficio e quindi non dovrà partecipare ad alcuna spesa. Il costo di costruzione del muretto dovrà essere diviso tra i due "terrazzati" in ragione della loro quota millesimale.

Hai perfettamente ragione, ma se non erro la sentenza che dici fa riferimento a locali interrati, se il caso trattato è uguale e i magazzini sono interrati è giusto ripartire con il criterio dell'art. 1125 cc e non art. 1126 cc
Dimenticavo che ho provato a far leggere all'amministratrice alcune sentenze di Cassazione riguardo al concetto che i 2/3 spettano solo a coloro che usano il lastrico come copertura e lei mi ha risposto che la cassazione è solo un'interpretazione della legge...cosa dovrei risponderle o come devo agire secondo voi?
Che devi fare? O lasci perdere oppure impugni, non ci sono altre alternative, fatto salvo l'amministratore non si renda conto che la sua interpretazione è errata e non quella delle sentenze.

Sig. Stefano ma non si tratta di soffitto, questo è un terrazzo aperto non c'è soffitto. La rimozione del pavimento ed il suo conseguente ripristino è dovuto all'impermeabilizzazione. Tra l'altro chi ha voluto fortemente il suo restauro è proprio il condomino di sotto.

 

I magazzini non sono interrati, sono ad uso commerciale. In realtà si tratta di un unico magazzino che il proprietario affitta ad un famoso marchio di abbigliamento.

Sig. Stefano ma non si tratta di soffitto, questo è un terrazzo aperto non c'è soffitto. La rimozione del pavimento è dovuto all'impermeabilizzazione.

Sì ... appunto. E' un terrazzo che fa da copertura (soffitto) ad un livello sottostante.

Sì ... appunto. E' un terrazzo che fa da copertura (soffitto) ad un livello sottostante.

Ma lui non ha bisogno di restauro del suo soffitto, il restauro riguarda solo la parte superiore. Nello specifico il signore di sotto ha chiesto il rifacimento per prevenire infiltrazioni di acqua. Dunque è stato rimosso il pavimento per permettere di inserire una nuova impermeabilizzazione.

I magazzini non sono interrati, sono ad uso commerciale. In realtà si tratta di un unico magazzino che il proprietario affitta ad un famoso marchio di abbigliamento.
Se i magazzini non sono interrati vale l'art 1126 cc e non il 1125 cc, sempre fatto salvo convenzioni, accordi ecc ecc

Michele ... perdonami ... Il condòmino sottostante ha richiesto al condòmino del terrazzo che gli fa da copertura di rifare l'impermeabilizzazione della pavimentazione (rimuovendo il pavimento esistente e rifacendolo) per prevenire "infiltrazioni". E' corretto? Ma non conveniva attendere che ce ne fosse un reale bisogno? Mah!

Buongiorno sig. Stefano, lui ha voluto il restauro preventivo perchè ha paura che possa arrivare eventuale infiltrazioni di acqua al negozio sottostante di cui ne è proprietario. Il palazzo è stato costruito 35 anni fa.

Una correzione: sotto i citati magazzini ci sono dei garage, interrati questi ultimi, sempre di proprietà dello stesso e che affitta ad uso box.

Solo una parte di essi corrispondono, in verticale, al terrazzo.

E allora in caso di riparazioni va applicato pienamente l’art. 1126 cc dove tu (se non hai proprietà sottostanti il lastrico/terrazzo) parteciperai alla spesa esclusivamente per 1/3.

 

Rimane il fatto che in questo momento non c’è nessuna necessità di spesa! Nessuno ti può imporre di rifare impermeabilizzazione e copertura solo perchè il condòmino sottostante “ha paura” che ci saranno infiltrazioni, a meno che tu non sia d’accordo a procedere .... in sostanza, se è vero che prevenire è meglio che curare, è anche vero che per fare una spesa non necessaria bisogna essere d’accordo.

Come prevenzione mi sta bene anche a me il restauro, ciò che non concordo è che io debba pagare due volte: nel 1/3 e nei 2/3 e mi pare che su questo concetto siete tutti d'accordo con me.

Ora se insistono con la tesi del doppio pagamento ricorrerò al consulente legale. Non ci sono clausole contrattuali come dice il sig. Tullio, che riguardano accordi diversi da quelli previsti dalla legge.

Grazie mille.

Non ci sono clausole contrattuali come dice il sig. Tullio, che riguardano accordi diversi da quelli previsti dalla legge.
Perfetto, quindi non essendoci altre convenzioni o accordi si deve applicare l'art. 1126 cc, 1/3 a chi calpesta il lastrico e 2/3 tra tutti (o uno solo in questo caso) a quelli coperti dalla verticale del lastrico.

Il problema è che lei (l'amministratrice) prendendo l'art. 1126 cc:

 

"Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."

 

La interpreta con "tutti i condomini...a cui il lastrico solare serve" come se servisse per vari usi tra cui quello di terrazza e non solo di copertura.

 

Lei sostiene che l'articolo è generico e poi ci sono le interpretazioni, dove posso farle vedere qualcosa che ne sottolinea senza equivoci questa situazione?

... dove posso farle vedere qualcosa che ne sottolinea senza equivoci questa situazione?
Vedi sentenza al post #3
Il problema è che lei (l'amministratrice) prendendo l'art. 1126 cc:

 

"Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."

 

La interpreta con "tutti i condomini...a cui il lastrico solare serve" come se servisse per vari usi tra cui quello di terrazza e non solo di copertura.

 

Lei sostiene che l'articolo è generico e poi ci sono le interpretazioni, dove posso farle vedere qualcosa che ne sottolinea senza equivoci questa situazione?

 

Penso che troverai carrettate di sentenze di cassazione che non possono lasciare dubbi nel merito.

Si sig. Tullio, glielo già fatto presente giorni fa stampando la sentenza numero 11484/2017.

Mi ha risposto che un giudice potrebbe accettarla come anche no...

Penso che troverai carrettate di sentenze di cassazione che non possono lasciare dubbi nel merito.

Si sig. Stefano, gliele ho fatte vedere...lei mi ha risposto con un commentino di un suo libro "l'amministratore di condominio" in cui compare scritto che i 2/3 sono a carico dei condomini a cui il lastrico serve compreso anche il proprietario esclusivo che paga due volte

 

---in poche parole mette il suo commentino al di sopra della Cassazione, assurdo!

... e ha pure scritto un libro ... non ti resterà che impugnare la delibera che ti imporrà un riparto diverso da quello di legge e aspettare che a dirgli che sta sbagliando sia un giudice.

 

Tutto questo fatto salvo che tu non abbia un pezzo del tuo appartamento che sta sotto il tuo stesso terrazzo! Me lo confermi che non è così?

... e ha pure scritto un libro ... non ti resterà che impugnare la delibera che ti imporrà un riparto diverso da quello di legge e aspettare che a dirgli che sta sbagliando sia un giudice.

 

Tutto questo fatto salvo che tu non abbia un pezzo del tuo appartamento che sta sotto il tuo stesso terrazzo! Me lo confermi che non è così?

No, un suo libro non scritto da lei ma di sua proprietà. Nel senso il suo manuale di riferimento ecco, dal titolo "l'amministratore di condominio"

 

Non ho nulla sotto il lastrico, assicurato!!!

E allora sarà il "Manuale delle Giovani Marmotte", perchè sbaglia di grosso.

E allora sarà il "Manuale delle Giovani Marmotte", perchè sbaglia di grosso.

Visto che si parla di amministratrice, avrà scritto il "Manuale delle giovani papere"...

 

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