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mole170

Spese su ripartizione perito e futuri lavori terrazza a livello ad uso esclusivo

Aiuto per urgenti consigli su info per domani che abbiamo assemblea.

In sintesi la vicina al piano di sopra abita su parte di attico diviso dal vecchio proprietario che ha ricavato 2 abitazioni vendute successivamente.

Ha un terrazzo dove si affaccia ad uso esclusivo “terrazza a livello” ( sopra c’è altro lastrico solare condominiale ) e copre degli appartamenti sottostanti nella totalità ed in altri come il mio parzialmente .

Ha fatto degli abusi edilizi e sotto alla sua vicina ci sono infiltrazioni di acqua quando piove.

Il suo balcone/terrazzo copre il mio piccolo balcone per un ammontare max di 3 mq.

Nel fare ripartizione spese di un perito per capire da cosa è derivato il danno l’amministratore mi chiede il corrispettivo di tutti i millesimi della mia casa ( applica 1/3 al proprietario e 2/3 su tutti quelli che sono sotto al terrazzo ) se si faranno i lavori presumo utilizzerà lo stesso metodo.

C’è da dire che la vicina ha acquistato casa che fu divisa dai vecchi proprietari e poi i millesimi delle 2 nuove unità abitative divisi dopo un’assemblea che dava il suo OK a patto che il proprietario provvedeva e si accollava spese di rifacimento terrazzo .

L’altro vicino che ha acquistato l’altra porzione di casa divisa ha provveduto a sue spese , mentre per quella che determina infiltrazione no.

Per cui ci si trova che la vicina usufruisce del pagamento millesimi minori vista la delibera della vecchia assemblea ( circa la metà dei millesimi di quando non era divisa ) , non vuol rifare terrazzo a sue spese, ha costruito abusivamente ( non ha chiesto nulla al condominio ed ha costruito una camera in più e non sappiamo se ha condonato visto che è stata costruita a meta 2013 ) e nel fare ripartizione spese perito e dei futuri lavori l’amministratore utilizza le regole di 1/3 e 2/3 in base ai millesimi.

Su quello che ho letto in alcuni casi vige tale indicazione : “Per individuare i condomini tenuti al concorso nella spesa, pertanto,è necessario previamente determinare quali sono le unità abitative poste al di sotto, in rigorosa proiezione verticale, rispetto alla terrazza a livello e, successivamente, dividere fra questi la spesa complessiva in proporzione alle rispettive tabelle millesimali riparametrate in base alla superficie di unità abitativa effettivamente coperta dal latrico solare. Nondimeno, in assenza di una unanimità dei singoli condomini nella riparametrazione di detta tabella e sempre che una tabella così riparametrata non sia già allegata al regolamento di condominio, giova

sottolineare come non secondario sia il rischio di invalidità della relativa delibera assembleare ex art. 1137c. 2 c.c.”

e quindi qui si dice che si dovrebbe vedere quanto effettivamente il suo terrazzo mi copre e ripeto solo una piccola parte del mio balcone NO casa.

E’ applicabile quanto indico e come ?? posso rifiutarmi di pagare ??? se è come dice amministratore posso far applicare tutti i millesimi che prima la casa aveva visto che la vicina non vuol rifare il terrazzo ??? con gli abusi che cosa possiamo chiedere all’amministratore ??

In attesa di vostro aiuto

Grazie

...e quindi qui si dice che si dovrebbe vedere quanto effettivamente il suo terrazzo mi copre e ripeto solo una piccola parte del mio balcone NO casa...

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Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 ).

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

Scusa se ho ben capito dalla risposta c'è conferma di quanto dicevo , cioè si deve pagare per i VERI millesimi che la terrazza a livello mi copre , e non tutti i millesimi della casa ( dopo ovvio ricalcolo che amm. deve fare ) , se come nel mio caso ho solo una irrilevante copertura sul mio balcone.

Ma questo anche per le spese di perizia ???

Il vicino sotto di me ha la stessa porzione di balcone coperto dalla terrazza a livello della vicina, però avendo un grosso giardino ha molti più millesimi di quella della terrazza e per assurdo paga come indicato da prospetto dell'amm. più di tutti. Il mio disappunto è che chi ha la totale copertura da questo prospetto paga di meno del vicino con il giardino per i millesimi che questo aggiunge alla casa.

Ma al di là delle mie personali considerazione vorrei avere conferma che chi è sotto paga per i 2/3 ma per quello che il terrazzo a livello ci copre di reale superficie e no per tutti i millesimi della casa che non è coperta.

Grazie in attesa

Non si apre,comunque il testo è quanto segue

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giovedì 25 marzo 2010

 

 

 

 

Condominio: se la terrazza a livello copre in parte altri locali.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 ).

 

 

 

 

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

 

 

 

 

Le spese di pavimentazione della terra a livello, di rifacimento dei parapetti e simili, invece, spettano esclusivamente al condomino proprietario esclusivo, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza stessa. ( Cassazione n. 2726/02; n. 11029/03 ).

 

 

 

 

Fonte: Gabriele De Paola su " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

 

http://www.diggita.it/story.php?title=Condominio_se_la_terrazza_a_livello_copre_in_parte_altri_locali-

Scusa giglio2 e tutti coloro che possono darmi risposta la mia domanda è la seguente alla fine sarò costretto a pagare con tutti i millesimi della casa nonostante il terrazzo mi copre una banale parte del balcone oppure quello che riporto sotto è da applicare a simile situazione ???? e se si come 'cè sentenza che lo indica ??? Grazie in attesa

 

Per individuare i condomini tenuti al concorso nella spesa, pertanto,è necessario previamente determinare quali sono le unità abitative poste al di sotto, in rigorosa proiezione verticale, rispetto alla terrazza a livello e, successivamente, dividere fra questi la spesa complessiva in proporzione alle rispettive tabelle millesimali riparametrate in base alla superficie di unità abitativa effettivamente coperta dal latrico solare. Nondimeno, in assenza di una unanimità dei singoli condomini nella riparametrazione di detta tabella e sempre che una tabella così riparametrata non sia già allegata al regolamento di condominio, giova

sottolineare come non secondario sia il rischio di invalidità della relativa delibera assembleare ex art. 1137c. 2 c.c.”

Qualcuno mi riescie a dare risposta al quesito di ieri , o per meglio dire sciogliere i dubbi ???grazie

L'art. 1126 del codice civile bisogna citarlo tutto:

Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo)

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

L'ultimo pezzettino è molto delucidativo: "..... o della porzione di piano di ciascuno". Quindi, a regola, quando gli appartamenti sottostanti sono diversamente interessati dal lastrico solare si devono riparametrizzare i millesimi competenti (2/3 del totale della spesa) in funzione della parcentuale di superficie effetivamente interessata da ognuno.

E' ovvio che se gli appartamenti sottostanti sono interessati in egual misura ciò non ha senso, in ogni caso il calcolo porterebbe agli stessi risultati che si avrebbero se non si parametrizzassero i millesimi.

L'articolo citato di Gabriele di Paolo su il Sole24ore si è limitato a chiarire il caso generale non il caso particolare, quindi non è sufficiente a fare luce sul problema.

Spero di essere stato di aiuto.

 

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Scusatemi per gli errori grammaticali

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