Nei piccoli fabbricati, cioè quelli composti da poche unità immobiliari più gli accessori e dove ci sono soltanto due proprietari diversi, la gestione dei beni comuni è, talvolta, difficoltosa. Essendo, infatti, necessario il consenso di entrambi per eseguire un intervento sui beni comuni o realizzare un'opera, apparentemente, indispensabile, spesso sorgono contestazioni e si verifica un vero e proprio impasse.
Ad esempio, nel caso esaminato dal Tribunale di Bari, quale giudice di appello, e recentemente culminato con la sentenza n. 1736 del 11 aprile 2024, la questione relativa ad un condominio minimo riguardava il lastrico solare del medesimo.
Secondo la tesi del proprietario residente al di sotto della copertura, era necessario intervenire per la riparazione del bene, affrontando una certa spesa.
Per l'altro condòmino, invece, non c'era alcuna urgenza e si doveva, eventualmente, procedere con molta più cautela.
È sorta, quindi, la lite sul punto, visto che sono stati eseguiti dei lavori a cura e spese di uno dei proprietari e perché questi ha chiesto, vanamente, il rimborso dei medesimi all'altro. Insomma, in un condominio minimo, a proposito dei lavori sul lastrico solare, è possibile farli senza il consenso di tutti?
Vediamo come ha risposta alla domanda l'ufficio pugliese.
Condominio minimo: di cosa si tratta?
In un fabbricato dove ci sono dei beni comuni, ad esempio le scale, il lastrico, le mura perimetrali etc, e in cui sono presenti soltanto due proprietari, si dice che si è in presenza di un condominio minimo.
Per evidenziare, infatti, la sussistenza di un condominio non è rilevante il numero dei singoli titolari, bensì è decisivo che nell'edificio, per quanto piccolo, ci siano delle cose comuni in relazione di accessorietà con le proprietà private.
Lì dove sussistano tali presupposti, per regolare i rapporti tra i due condòmini, bisogna fare riferimento alle norme in materia condominiale. Ovviamente, si tratta di un'affermazione che trova pieno supporto nella giurisprudenza, come citato anche dalla sentenza del Tribunale di Bari in commento "le coordinate ermeneutiche dettate dalle Sezioni Unite con sentenza n. 2046/2006 che ha statuito che, al fine di disciplinare il c.d "condominio minimo", il numero dei condomini si rivela irrilevante in quanto ciò che è necessario e sufficiente per asserire e configurare il parallelismo tra il condominio in edificio e il "condominio minimo" è, in realtà, la relazione di accessorietà tra cose proprie e cose comuni.
La sentenza si sofferma sulla differenza esistente tra condominio - composto anche solo da due comproprietari - e comunione, fondando tale assunto non solo sul diverso concetto, ma anche sulla diversa funzione di utilità dei beni inerenti ad ambedue le fattispecie: strumentale ed indivisibile quella dei beni del condominio e, di contro, utilità finale quella dei beni della comunione".
Condominio minimo e lavori eseguito dal singolo: possono essere rimborsati?
Nel condominio è noto che i lavori di manutenzione straordinaria non possono essere eseguiti se non con il consenso dell'assemblea a cui è affidato il compito di deliberare in merito. Il singolo proprietario, perciò, non può agire di propria iniziativa. Sarebbe, infatti, un intervento illegittimo cui non seguirebbe alcun rimborso.
Fa eccezione a questa regola, l'ipotesi dei lavori urgenti. In questo caso, anche un solo condòmino potrebbe farsi carico dell'opera, in attesa del consenso degli altri o addirittura in mancanza di ogni assenso.
Ovviamente, queste affermazioni valgono anche a proposito del cosiddetto condominio minimo "nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Ne discende che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c (Cass. Civ. sent. n. 21015/2011)".
Tuttavia, è opportuno precisare che il singolo che esegue dei lavori di propria iniziativa in un condominio minimo, ha diritto al rimborso solo se dimostra l'urgenza dell'intervento "Anche per il caso del condominio c.d. minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all'altro condomino ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell'urgenza ex art. 1134 c.c. (Cass. Civ. sent. n. 620/2019, SS. UU. N. 2046/206, n. 11463/2021, n. 9280/2018)".
In pratica deve comprovare che si trattava di lavori indifferibili e che, in mancanza di essi, si sarebbero verificati, probabilmente, dei danni alla cosa comune "l'urgenza ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). (Cass. Civ. sent. n. N. 9280/2018)".
Nel caso concreto, invece, il proprietario che aveva ristrutturato il lastrico solare del proprio condominio minimo non aveva dimostrato la sussistenza di alcun'urgenza a fondamento dell'intervento. Per questo motivo, la sua domanda di rimborso è stata respinta sia in primo che in secondo grado.
