L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Questo il disposto dell'art. 1135, secondo comma, c.c.
Sull'argomento delle opere urgenti ordinate dall'amministratore e poi portate a conoscenza dell'assemblea ci scrive un nostro lettore che espone e domanda quanto segue:
"Salve Redazione! Vi racconto il mio caso e spero possiate aiutarmi. Un paio di settimane fa sulla facciata del condominio sono stati eseguiti lavori di messa in sicurezza. In alcuni punti, si era notato, c'è erano dei cornicioni pericolanti.
La mattina dopo la segnalazione all'amministratore ci siamo svegliati con degli operai, che, tramite un cestello, spicconavano qua e là la facciata. Un po' a tutti ci è parso un intervento un po' troppo invasivo, per due punti di marcapiano ammalorati, adesso ci troviamo con una facciata completamente sberciata; diciamo che non ce l'aspettavamo.
L'altro giorno ci è arrivata la convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore, nella quale, come unico punto all'ordine del giorno c'era il seguente "Ratifica dell'intervento urgente di messa in sicurezza, del costo e del relativo riparto. Decisioni preliminari sui successivi lavori da eseguire sulla facciata".
Io ricordavo di aver letto qui sul vostro sito che per gli interventi urgenti non c'era bisogno di ratifica, ma bastava dar conto all'assemblea di ciò che s'era fatto alla prima assemblea, che poteva anche essere quella di chiusura della gestione. Mi sbaglio? Perché allora l'amministratore ci chiede la ratifica?".
Lavori di manutenzione straordinaria urgenti, quali sono?
In ambito condominiale la manutenzione straordinaria è un concetto che non sempre è sovrapponibile con quello edilizio.
Si pensi alla necessità di sostituire il meccanismo di apertura del portone: per l'ambito edilizio si tratta di un normale intervento di rinnovamento di parte di un serramento, opera senza alcun dubbio da ritenersi di manutenzione ordinaria.
In ambito condominiale, invece, quello è un intervento non previsto (si parla, chiaramente del caso dell'improvviso guasto, non della spesa programmata) e quindi si entra nel novero delle opere di manutenzione straordinaria.
Quanto all'urgenza, il concetto è quello desumibile dall'art. 1134 c.c. di intervento non differibile in ragione della necessità della sistemazione del bene che necessità l'opera. Si pensi al suindicato portone, rispetto al quale è certamente urgente per ragioni di uso l'intervento che ne consenta l'apertura ovvero urgente anche per sicurezza ove il portone resti sempre aperto.
L'urgenza, quindi, può essere definita in generale come quella contingenza non altrimenti risolvibile se non con la sistemazione del bene necessitante di intervento, la cui ricorrenza va valutata caso per caso.
Lavori di manutenzione straordinaria urgenti, la competenza ha disporli è anche dell'amministratore
Ciò chiarito in merito agli interventi di manutenzione straordinaria che rivestono il carattere dell'urgenza e ferma restando la competenza dell'assemblea a deliberare in merito (stride il concetto di intervento da ordinarsi immediatamente con la più lenta procedura di convocazione, salvo si tratti di assemblea convocata ad horas), è utile comprendere le prerogative dell'amministratore di condominio.
Al riguardo è chiaro il disposto del citato secondo comma dell'art. 1135 c.c.: l'amministratore può disporre questi interventi e i medesimi non necessitano di alcuna ratifica assembleare, ma un una semplice comunicazione all'assise. Per intendersi, si tratta di un meccanismo molto simile a quello previsto per il recupero del credito vero i condòmini morosi, disciplinato dagli art. 1129 c.c. e 63 disp. att. c.c.
Riguardo all'argomento, quando la Corte di Cassazione ha affrontato la tematica è stata chiara nell'affermare che la sussistenza dell'urgenza rende l'atto direttamente riferibile al condominio. Si legge in una pronuncia resa nel 2017 che "in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.(Cass. n.4332/1987).
Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio" (Cass. 2 Febbraio 2017, n. 2807).
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
Lavori di manutenzione straordinaria, l'assenza di urgenza è sanata dalla ratifica
Sempre nella medesima pronuncia, la Corte affronta anche la questione logicamente connessa, ovvero quella afferente all'ipotesi di assenza d'urgenza.
In questo caso, affermano i giudici di piazza Cavour, "laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. n. 6557/2010)" (Cass. ult. cit.).
Ove non vi fosse urgenza, dunque, le conseguenze (ergo: la spesa ordinata dall'amministratore) non produrrebbero effetti per il condominio.
Sull'argomento dei lavori straordinari non urgenti, la giurisprudenza, ormai da anni, è consolidata nell'affermare che "è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)" (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
Più avanti nel tempo, il tribunale di Roma ha affermato che "se la spesa viene ratificata dall'assemblea - [...] - facendola propria, ogni eventuale questione d'illegittimità dell'operato resta superata". (Trib. di Roma 20 marzo 2020 n. 5260).
Resta un elemento da considerare: la ratifica deve avvenire prendendo in considerazione l'intervento al di là dell'esistenza o meno dell'urgenza, ossia l'assemblea deve ratificarlo non considerando quel presupposto, ma la spesa in sé. Questo significa che deve essere messa nelle condizioni di comprendere se l'urgenza ci fosse o meno e in caso di mancata sussistenza ritenere comunque opportuno l'intervento e la spesa ordinata dall'amministratore.
Ne consegue che la differenza tra presa d'atto e ratifica non è di poco conto. Con la prima, l'assemblea semplicemente viene informata dell'intervento urgente. Con la seconda lo fa proprio, al di là di questo requisito. Chiaramente ove l'urgenza non sussistesse e l'amministratore la usasse come elemento fondamentale per ottenere la ratifica il discorso cambierebbe e lui stesso rischierebbe per inesatto adempimento del suo mandato.
