Danni a condomini per chiusura acqua generale per urgenza
Mettiamo il caso che per ragioni di urgenza venga chiuso l'impianto generale dell'acqua e che, come conseguenza, in alcune unità immobiliari si verifichino dei danni.
L'ipotesi non è così peregrina: può ad es. succedere che un guasto nell'impianto causi delle perdite significative di acqua e che l'unico modo per bloccare l'allagamento sia chiudere i rubinetti, nel vero senso della parola.
Ma, se per evitare un danno al piano terra se ne produce un altro all'ultimo piano, per fare un esempio, che si fa? Cosa potrà fare per tutelarsi chi lo subisce? I danni che possono derivare dall'interruzione improvvisa dell'acqua sono i più vari: immaginiamo, ad es., che il tutto avvenga nel corso della stagione invernale e che a causa dell'interruzione non si possano accendere i riscaldamenti; se l'interruzione si protrae la cosa potrebbe causare danni alla salute, soprattutto delle persone più deboli, come anziani, bambini o persone con salute cagionevole.
Per non parlare dei casi in cui viene esercitata un'attività professionale, commerciale, etc. nei quali l'interruzione di acqua può causare un vero blocco di tutta l'attività: pensiamo ai parrucchieri, ai centri estetici, alle palestre, ai luoghi di ristorazione come bar, ristoranti, etc.
Coloro che a causa di tale problema subiscono un danno possono chiederne quindi il risarcimento?
Vediamo in primis quali sono i presupposti in astratto per chiedere il risarcimento per responsabilità extracontrattuale e quindi se nel caso in esame possono ipotizzarsi in concreto tali presupposti.
Responsabilità da fatto illecito
La norma generale in materia di risarcimento del danno per responsabilità extracontrattuale è contenuta nell'art. 2043 c.c., a mente del quale "Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno".
Gli elementi richiesti dalla norma perché possa configurarsi la responsabilità in parola sono dunque: un danno ingiusto, un fatto doloso o colposo ed il nesso di casualità tra i due. Quindi, si deve poter individuare, e provare, un danno, qualificarlo come ingiusto e poterlo ricollegare al fatto di un soggetto che ha agito, o non agito, con dolo o colpa.
Ora, nel caso di interruzione dell'acqua dovuta a ragioni di urgenza possiamo ipotizzare il verificarsi di tutte le condizioni previste dall'art. 2043 cc.? Il danno è facile da individuare, dobbiamo solo ricordarci che, salvo casi particolari, non può essere presunto: va provato.
Tale danno deve essere ingiusto, deve cioè essere considerabile tale secondo i principi dell'ordinamento giuridico.
Perché possa essergli addebitata la responsabilità del danno, il soggetto agente deve avere agito con dolo o con colpa.
Naturalmente, tali elementi devono sussistere tutti.
Ora, tornando al nostro quesito, nel caso di distacco dell'acqua per motivi di urgenza ciò è possibile?
La risposta è no, se il distacco non poteva che essere fatto. Una volta che sia acclarata l'urgenza, il soggetto preposto, nella specie l'amministratore (ex art. 1135 c.c.) o qualunque condomino (ex art. 1134 c.c.) o, ad es. in caso di omissione di soccorso, chiunque altro che ne abbia la possibilità materiale ai sensi del disposto di cui all'art. 40 c.p. (secondo cui "Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo").
Si è molte volte statuito che va considerata urgente, quanto all'iniziativa del condòmino, "la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere" (Cass. n. 620/2019); quanto invece ai poteri dell'amministratore, si è detto che egli ha il potere di attivarsi per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a produrre la violazione della regola del neminem laedere.
Manutenzione straordinaria urgente e amministratore condominio
Certo, l'azione deve essere quella richiesta dall'urgenza e comunque proporzionata all'urgenza medesima ed alle conseguenze che possono o non possono derivare dall'intervento in via urgenza o dalla sua omissione. Se, quindi, per fare un esempio banale, il tubo gocciola e non perde fiumi d'acqua, sarà un po' esagerato chiudere l'impianto lasciando senz'acqua l'intero edificio.
In ogni caso, ed è questo il punto per noi importante, chi lo fa nel rispetto della legge, compie un atto considerato lecito dall'ordinamento giuridico.
Peraltro in quell'atto, se commesso rettamente, non è assolutamente possibile rinvenire un altro elemento, quello del dolo o della colpa.
Quindi, per tale via non è possibile addebitare alcuna responsabilità se in quel momento si è fatto quello che era lecito fare.
Se però la chiusura dell'acqua si è resa necessaria a causa di un elemento comunque ricollegabile alla responsabilità di qualcuno? Se ad es. è dovuta ad una rottura che poteva essere evitata? Allora la situazione cambia, e responsabile potrebbe essere il custode dell'impianto medesimo, il quale ai sensi dell'art. 2051 c.c., per liberarsi, dovrà dimostrare il caso fortuito.
All'atto pratico dunque si dovrà, tramite tecnico, accertare la dinamica degli eventi e, tramite legale, individuare le eventuali, anche concorrenti, responsabilità negli eventi che hanno portato alla formazione del danno.
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- Consumo anomalo idrico. Se la perdita riguarda le tubazioni all'interno di una proprietà privata il consumo eccessivo non è addebitabile all'utente
