Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 1400 del 5 aprile 2024, ha affrontato il delicato tema dell'applicabilità dell'art. 1126 c.c. alla terrazza a livello posta al primo piano, che copre dunque solamente il vano sito al pianterreno.
Secondo il giudice campano, anche in questa circostanza le spese di manutenzione del bene vanno ripartite in ragione della seguente proporzione: 1/3 a carico del proprietario/usuario esclusivo; 2/3 in capo agli altri condòmini. Approfondiamo la questione.
Ripartizione spese terrazza: fatto e decisione
All'interno di un condominio minimo, il proprietario dei due locali commerciali posti al pianterreno conveniva in giudizio il proprietario dell'unità immobiliare sita al primo piano responsabile, a suo dire, delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza esclusiva che fungeva da copertura dei detti vani.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 1400 del 5 aprile 2024 in commento, ricorda innanzitutto che la terrazza di proprietà esclusiva è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare, trattandosi di una terrazza a livello e quindi soggetta, in tema di ripartizione delle spese per la sua manutenzione, a quanto disposto dall'art. 1126 c.c.
Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quantomeno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti.
Per definizione, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.
Di norma, la terrazza si presenta come un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.
La terrazza a livello, quindi, ha una doppia anima: da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata e, dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio.
Per queste sue caratteristiche, la terrazza a livello non deve necessariamente trovarsi sulla sommità dell'intero edificio, potendo sovrastare anche solo una parte del fabbricato.
Poiché la terrazza a livello, anche quando è di proprietà esclusiva, conserva un'essenziale funzione di copertura dell'edificio la manutenzione della stessa, in tema di ripartizione delle spese, è soggetta alla disciplina di cui all'art. 1126 c.c.: tanto nel caso di manutenzione e conservazione che in quello di risarcimento dei danni da infiltrazioni, le spese della terrazza a livello (o lastrico solare) che è causa del danno andranno così divise: 1/3 il proprietario o usuario esclusivo; 2/3 i restanti condòmini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nel caso di specie, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha quindi ritenuto corretto condannare il convenuto all'esecuzione dei lavori di rifacimento della terrazza a livello, ponendo però a suo carico solo 1/3 della spesa occorrente, in ossequio appunto al criterio di cui all'art. 1126 c.c., escludendo che le infiltrazioni fossero addebitabili a una sua condotta colpevole.
Terrazza a livello che copre solo un piano: considerazioni conclusive
La questione affrontata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere è molto dibattuta.
Il giudice campano aderisce a quel filone giurisprudenziale (ex multis, Cass., sent. n. 11029/2003) a tenore del quale, anche nell'ipotesi di terrazza a livello che copre un solo vano, trova applicazione lo speciale criterio previsto per il lastrico solare: 1/3 della spesa a carico del proprietario della terrazza e la restante parte a carico del condomino sottostante.
Secondo un'altra tesi, però, affinché possa aversi una terrazza a livello equiparata al lastrico solare anche ai fini dell'applicazione del criterio di cui all'art. 1126 c.c., è fondamentale che la terrazza consista in una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani, anche se non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato (in questo senso Cass., 18 novembre 2021, n. 35316, peraltro richiamata anche dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere).
Ancora più esplicita una pronuncia del 2017, a tenore della quale «nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino "coperto" i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi.
Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res» (Cass., ord. 14 settembre 2017, n. 21337).
A parere dello scrivente, quest'ultima tesi sembra maggiormente conforme alla volontà del legislatore e allo spirito dell'art. 1126 c.c.
