Il fulcro del tema condominiale affrontato dal giudice di secondo grado, vuole che il singolo condomino, il quale ritiene che si debbano effettuare lavori necessari per l'integrità condominiale, non possa provvedervi direttamente senza autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, né possa poi chiedere il rimborso della spesa sostenuta, sempre in assenza di autorizzazione del condominio.
La materia, disciplinata dall'art. 1134 cod. civ., è stato oggetto della novella del 2012 (legge n° 220/2012 c.d. di riforma del condominio) che ha modificato sia la rubrica, sia il testo dell'articolo citato.
L'art. 1134 codice civile ante modifica, era rubricato "Spese fatte dal condomino" e recitava: "Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
L'articolo 1134 codice civile vigente è rubricato "Gestione di iniziativa individuale" e recita: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente".
La richiamata modifica sembrerebbe avere la finalità di ampliare, in una certa misura, il concetto alla base della norma; ossia dalla mera effettuazione di spese, al più esteso "attività di gestione" posta in essere dal singolo condomino.
Immutato è rimasto il fondamento del diritto al rimborso di tale spesa, cioè l'urgenza dell'intervento urgenza che, secondo l'orientamento consolidato giurisprudenziale, viene individuata come impossibilità di attendere l'iter ordinario di formazione della volontà condominiale, cioè convocazione dell'assemblea, deliberazione conseguente ed esecuzione in concreto della deliberazione.
In questo senso è stato di recente precisato che "l'urgenza dell'intervento va tenuta distinta dalla semplice necessità, poiché ricorre quando l'intervento sia indifferibile per evitare un possibile nocumento alla cosa comune oppure se sia connesso alla necessità di evitare che la cosa arrechi danni a terzi o alla stabilità dell'edificio.
Nel valutare l'effettiva urgenza delle opere, si deve valutare se le stesse debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore" (così App. Brescia, 17/03/2022, n° 350).
Non è invece dirimente la circostanza che i lavori vengano effettuati su di una parte condominiale, quello che rileva è che la spesa sia stata erogata "in funzione dell'utilità comune", indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati eseguiti su parti comuni o di proprietà esclusiva" (Cass. civ. 12/02/2014, n° 3221).
È stato peraltro chiarito che, ai fini del rimborso della spesa ex art. 1134 c.c., l'intervento su parti condominiali, può essere eseguito nella necessità improrogabile di evitare un pregiudizio anche ad una parte in proprietà esclusiva. (Trib. Pisa, 17/12/2021, n° 1635).
Si pensi, per esempio, alla necessità di intervenire per abbattere un manufatto condominiale pericolante, che minaccia di rovinare su di un garage in proprietà esclusiva.
Un primo dato è opportuno sottolineare: l'urgenza di cui parla l'art. 1134 codice civile non è un dato misurabile, né quantificabile, è quindi un elemento il cui riscontro è rimesso al vaglio discrezionale del Giudice, sebbene essa vada desunta dai mezzi di prova (documenti, testimonianze).
Secondo i princìpi generali in tema di onere della prova, la dimostrazione dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso "il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini" (Cass. civ., 20/06/2022, n° 19864).
Tratteggiati i tratti essenziali dell'istituto, passiamo ora ad esaminare i passaggi cronologici della vicenda, in quanto utili a comprendere i termini della sentenza in relazione all'accertamento della presenza o meno del requisito dell'urgenza.
Lavori sul terrazzo a livello in proprietà esclusiva avente funzione di copertura di posti auto condominiali e (presunta) spesa urgente: la vicenda
Nel corso dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione all'interno di un appartamento, emergeva una rilevante umidità di risalita nei muri perimetrali confinanti con la terrazza a livello, terrazza avente anche funzione di copertura dei sottostanti posti auto condominiali: a seguito di saggi ispettivi si accertava che l'umidità presente nei muri proveniva dalla terrazza, il cui solaio era imbevuto di acqua, in ragione di noti difetti costruttivi dell'edificio condominiale, difetti peraltro estranei al contenzioso.
Ciò che interessa, invece, è che a causa di un difetto di posa della guaina impermeabilizzante del solaio della terrazza, l'acqua risaliva dalla terrazza sino a impregnare i muri dell'appartamento del condomino.
Per non frustrare la buona riuscita dei lavori di ristrutturazione interni, ravvisando la necessità di provvedere previamente alla ristrutturazione della terrazza, con sostituzione della guaina impermeabilizzante, onde risolvere il problema della umidità proveniente dal solaio del terrazzo, nel Marzo 2015 la Direzione Lavori informava l'Amministratore condominiale della suddetta necessità; al medesimo quindi veniva chiesta l'autorizzazione all'occupazione del suolo condominiale per l'installazione del ponteggio, infine veniva chiesta la convocazione urgente di assemblea condominiale al fine di chiedere il rimborso di 1/3 della spesa per la ristrutturazione della terrazza con funzione di copertura dei posti auto condominiali, ai sensi dell'art. 1126 c.c..
Il direttore dei lavori sottolineava all'amministratore la necessità di intervenire con urgenza, per poter completare i lavori di ristrutturazione interna e permettere così ai condomini residenti di rientrare nell'appartamento: veniva inviata una relazione tecnica all'amministratore, il quale proponeva un sopralluogo congiunto con il tecnico di fiducia del condominio, autorizzando l'occupazione del suolo condominiale per l'allestimento del ponteggio.
L'amministratore chiedeva inoltre un preventivo del costo dei lavori, precisando che la richiesta di partecipazione del condominio alla spesa dei lavori, sarebbe stata posta all'Ordine del Giorno dell'assemblea del successivo Giugno 2015.
Eseguite positivamente le prove di allagamento, il direttore dei lavori comunicava l'esito all'Amministratore condominiale, indicando la probabile data di fine lavori e sollecitando la convocazione di una assemblea condominiale straordinaria urgente.
Nella stessa comunicazione, la D.L. informava che non si era potuto attendere l'assemblea condominiale per iniziare i lavori, considerata la necessità di risolvere il problema della terrazza per completare la ristrutturazione interna e permettere ai condomini residenti di rientrare nella propria abitazione, senza dover attendere la convocazione del consesso.
Mentre i lavori terminavano all'incirca a fine Aprile 2015, l'assemblea condominiale veniva convocata per Giugno 2015, con al punto 1 dell'ODG la richiesta di partecipazione del condominio ai lavori di ristrutturazione del solaio della terrazza in proprietà esclusiva, con funzione di copertura dei posti auto condominiale.
All'esito dell'assemblea la richiesta di partecipazione del condominio ai lavori di rifacimento del solaio della terrazza del condomino veniva respinta, posto che sia l'amministratore condominiale che i consiglieri si dichiaravano contrari, perché il condomino non aveva presentato almeno tre preventivi dei lavori all'assemblea e, soprattutto, non aveva atteso l'autorizzazione dell'assemblea per iniziare i lavori.
La delibera veniva quindi impugnata dal condomino di fronte al Tribunale sulla base di diverse ragioni:
- la tempestiva comunicazione all'amministratore della necessità di provvedere urgentemente all'esecuzione dei lavori sulla terrazza in parte condominiale;
- i lavori avevano ripristinato la funzionalità del solaio della terrazza avente funzione di copertura dei posti auto condominiali, con beneficio per l'intero condominio;
- dalla terrazza, in passato, erano stati riscontrati fenomeni di gocciolamento, i quali, nell'arco di qualche anno, sarebbero potuti diventare pregiudizievoli per le auto parcheggiate sotto la terrazza;
- l'urgenza di intervenire era collegata alla necessità di completare i lavori all'interno dell'appartamento, per consentire ai condomini residenti di rientrare in tempi ragionevoli nel proprio appartamento;
- solo l'anno prima, lavori identici erano stati eseguiti nella terrazza dell'appartamento a fianco quello in questione, con partecipazione del condominio alla spesa per i 2/3;
- infine, l'amministratore non aveva avvertito il condomino di attendere l'assemblea per eseguire i lavori, che quindi erano stati eseguiti nella convinzione di avere proceduto correttamente per ottenere il rimborso di una parte della spesa.
All'esito del giudizio di primo grado, il Tribunale rigettava l'impugnazione della delibera, sul presupposto, per quanto interessa, della carenza del requisito dell'urgenza nell'esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio del terrazzo, rilevando quindi che l'iniziativa individuale del condomino costituiva una mera utilità, ma non sussisteva l'urgenza indicata dalla norma.
La sentenza del giudice di prime cure veniva impugnata avanti la Corte di Appello.
Rifiuto del rimborso per lavori su terrazzo: assenza di urgenza
La Corte di Appello di Bologna, con la sentenza n. 1455/2022 rigettava l'impugnazione del condomino, confermando la sentenza del giudice di primo grado, sulla base di alcune considerazioni che ci aiutano a definire termini e limiti dell'istituto in commento.
Innanzitutto, la corte ricorda come l'art. 1134 c.c. regoli una ipotesi eccezionale, posto che, come si è premesso, la materia condominiale è disciplinata in maniera da evitare ingerenze da parte del singolo condomino nell'effettuazione di lavori sulla cosa comune.
Il diritto al rimborso per lavori eseguiti dal singolo condomino su parti condominiali, si configura solo quando detti lavori siano stati eseguiti per l'urgenza di impedire pregiudizi alla cosa comune, o alla stabilità dell'edificio condominiale.
I problemi di infiltrazioni provenienti dal solaio del terrazzo del condomino sui posti auto condominiali sottostanti, non erano così gravi da legittimare l'esecuzione dei lavori, senza potere attendere l'assemblea condominiale convocata da lì a tre mesi.
Il fatto che il condomino, tramite la Direzione Lavori, avesse avvisato l'amministratore della necessità di eseguire i lavori sulla terrazza, confermava che non vi era urgenza, ai fini delle parti comuni, posto che altrimenti il condomino avrebbe proceduto direttamente all'esecuzione dei lavori, senza informare previamente l'amministratore.
Nel caso esaminato, ciò che sembra emergere dalla motivazione della sentenza della Corte di appello, è che nell'esecuzione dei lavori da parte del singolo condomino non si sia riscontrato quel requisito di urgenza, fondato sulla necessità improrogabile di intervenire per salvaguardare una parte comune, o per evitare un pregiudizio irreparabile su di una parte in proprietà esclusiva.
Invero, l'intervento del condomino viene declassato dal giudice dell'appello a mera opportunità, poiché l'interesse principale del condomino era di terminare al più presto i lavori sul terrazzo, per completare i lavori di ristrutturazione interni all'appartamento.
Ai fini dell'utilità comune, tuttavia, il problema delle infiltrazioni sui posti auto condominiali sottostanti, non rivestivano quelle caratteristiche di pregiudizio imminente che avrebbero giustificato il diritto al rimborso di una parte della spesa sostenuta.
Al proposito, precisa la Corte, il deterioramento della guaina impermeabilizzante della terrazza, si sarebbe verificato compiutamente nell'arco di qualche anno.
In definitiva, la Corte osserva che la questione della necessità dei lavori e della partecipazione del condominio alla spesa, avrebbe dovuta preventivamente essere sottoposta all'assemblea condominiale.
