In alcuni fabbricati, il lastrico solare comune è spesso utilizzato soltanto dal condòmino dell'ultimo piano. Per questa ragione non è improbabile che venga concesso in godimento esclusivo al medesimo magari in cambio della manutenzione ordinaria dello stesso.
È accaduto ciò anche in un fabbricato in provincia di Napoli dove l'assemblea, nel lontano 2000, aveva deciso di concedere la disponibilità del lastrico condominiale alla proprietaria dell'appartamento sottostante.
In ragione di ciò, la suddetta condomina apriva anche un varco per mettere in collegamento i due immobili.
Succedeva, però, che nel maggio del 2018, il condominio chiedeva la restituzione del bene e la chiusura del varco con tanto di decisione assembleare.
A tale pretesa, la proprietaria opponeva, quindi, un netto rifiuto, impugnando l'assemblea dinanzi al competente Tribunale di Napoli.
Ne è scaturita, pertanto, una lite, attualmente culminata in secondo grado con la sentenza n. 688 del 15 febbraio 2024 della Corte di Appello di Napoli. L'argomento principale in discussione è stato, però, l'accertamento dell'avvenuta o meno usucapione del lastrico comune.
È opportuno, perciò, approfondire la tematica
Lastrico solare comune concesso in uso temporaneo: di cosa si tratta?
Nella vicenda in esame, il lastrico solare condominiale era stato concesso in uso alla proprietaria dell'appartamento sottostante. A questa era stato, altresì, consentito di collegare i due immobili con un varco.
Il patto prevedeva, quindi, che gli altri condòmini potessero accedere al lastrico soltanto occasionalmente, previa richiesta verbale alla concessionaria. Nell'accordo era chiarito, però, che la proprietà della copertura restava condominiale.
Ebbene, nella sentenza in esame, la Corte di Appello di Napoli ha, correttamente, qualificato la fattispecie nell'ambito del comodato precario.
Più precisamente, si tratta di una convenzione di natura obbligatoria da cui deriva in capo al comodatario un diritto personale di godimento, sostanzialmente, simile a quello di un conduttore/inquilino. La differenza sta, principalmente, nella gratuità del diritto concesso e nella possibilità per il proprietario di chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento.
In tutti i casi, tecnicamente, si dice che il comodatario è un mero detentore dell'immobile e non un vero e proprio possessore (qual è, ad esempio, il titolare del bene).
Da ricordare, infine, che l'istituto del comodato precario trova pieno riconoscimento nel codice civile "Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 cod. civ.)".
Lastrico solare comune concesso in comodato: può essere usucapito?
Il diritto del comodatario sull'immobile concesso in uso è di natura personale ed obbligatoria. Esso, perciò, non è esercitato in contrapposizione al diritto del proprietario, ma solo in ragione del beneficio concesso dal titolare del bene.
Insomma, il diritto del comodatario non è di natura reale e, per questo motivo, l'eventuale usucapione del bene può avvenire soltanto se il suddetto detentore dovesse mutare la relazione con l'immobile in un vero e proprio possesso, in contrasto e ad esclusione del diritto del proprietario.
Ovviamente, si tratta di considerazioni che trovano puntuale riscontro nella sentenza della Corte di Appello di Napoli e, in generale, nella giurisprudenza di legittimità "la presunzione di possesso utile "ad usucapionem", di cui all'art. 1141 cod. civ., non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della "res", ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, nella specie un contratto di comodato, poiché in tal caso l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario.
Ne consegue che la detenzione di un bene immobile a titolo di comodato precario può mutare in possesso solamente all'esito di un atto d'interversione idoneo a provare con il compimento di idonee attività materiali il possesso utile "ad usucapionem" in opposizione al proprietario concedente (Cass. sez. 2, Sentenza n. 21690 del 14/10/2014 Rv. 632753; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5551 del 15/03/2005 Rv.581134)".
Pertanto, per ottenere un provvedimento giudiziale che accerti l'usucapione di un bene, in precedenza detenuto a titolo di comodato, il comodatario ha l'onere di dimostrare l'avvenuta interversione del possesso per almeno venti anni (ex art. 1141 cod. civ.).
In assenza di tale prova, la domanda sarebbe respinta "il comodato costituisce detenzione, non quindi possesso "ad usucapionem", in favore tanto del comodatario, quanto dei familiari con lo stesso conviventi, con la conseguenza che il comodatario che si opponga alla richiesta di risoluzione del comodato sostenendo di avere usucapito il bene, deve provare l'intervenuta interversione del possesso, ai sensi dell'art. 1141 c.c., e non solo il mero potere di fatto sull'immobile (v. Cass. sez. 3, Sentenza n. 11374 del 11/05/2010; Cass. sez. 2, Sentenza n. 7923 del 26/06/1992; Cass. sez. 6 - 2, Sentenza n. 13742 del 2014; Cass. sez. 2, sentenza n. 16126 del 2012)".
Passando al caso specifico, la pretesa usucapione del lastrico è stata rigettata poiché l'attrice non aveva fornito alcuna prova dell'avvenuta interversione della detenzione del bene in possesso, per il periodo previsto dalla legge.
Nemmeno le circostanze che fosse stata cambiata la porta d'ingresso al lastrico e che le chiavi fossero nel possesso esclusivo della comodataria erano risultate decisive.
Si trattava, infatti, di eventi pienamente compatibili con il concesso diritto personale di godimento, atteso che l'eventuale utilizzabilità degli altri era rimessa solo ad un'ipotetica richiesta verbale da rivolgersi alla condomina.
Per tutti questi motivi, la domanda dell'attrice non è stata accolta.
