Non è raro che un condomino abbia l'uso esclusivo del lastrico solare del caseggiato. Tale diritto è generalmente frutto di un accordo tra il costruttore e un condomino, primo acquirente di un'unità immobiliare.
In ogni caso, il problema è che tale diritto esclusivo sulle parti comuni non può essere, però, ricondotto alla previsione dell'art. 1021 c.c., inteso come diritto per il titolare di servirsi di una cosa per quanto occorra ai bisogni suoi e della sua famiglia: l'art. 1024 c.c. ne vieta l'alienabilità e, quanto alla durata, l'art. 979 c.c., richiamato dall'art. 1026 c.c., non può eccedere la vita del titolare, se persona fisica, o comunque trent'anni, se persona giuridica.
Nella pratica notarile si è considerato tale "uso esclusivo" di parti condominiali come un diritto perpetuo e trasmissibile, a contenuto, dunque, non strettamente personale e, cioè, stabilito a favore del solo usuario, collegando la facoltà di usare il bene non ad un soggetto, ma ad una porzione in proprietà individuale senza limiti temporali.
È chiaro che occorre attribuire un significato ad una tale previsione.
L'attribuzione di ogni diritto sulla cosa comune a un solo soggetto, nella sostanza, potrebbe essere letta come l'attribuzione della proprietà.
Non è escluso però che il costruttore abbia voluto attribuire al condomino dell'ultimo piano solo il diritto reale d'uso di cui all'art. 1021 c.c., se del caso attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., comma 1.
Rimane poi aperta la verifica della sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione art. 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria.
Certo non si può escludere poi che il condominio dell'ultimo piano arrivi ad usucapire il diritto di uso esclusivo del lastrico solare soprastante l'immobile di sua proprietà.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Pisa nella sentenza n. 1033 depositata in data 14 agosto 2023.
L'usucapione del diritto di calpestio del lastrico solare: un'operazione possibile. Fatto e decisione
Il condominio e diversi condomini citavano in giudizio i proprietari degli appartamenti posti all'ultimo piano del caseggiato, per accertare di chi fosse la proprietà del lastrico solare e delle gronde e su chi gravassero i conseguenti obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura piana del palazzo.
Uno dei convenuti si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande proposte dagli attori, sostenendo che la detta copertura era di proprietà del condominio, come desumibile dal rogito e, conseguentemente che la ripartizione delle relative spese di manutenzione doveva avvenire sulla base dei criteri di legge.
In via riconvenzionale chiedeva l'accertamento della proprietà condominiale della terrazza, nonchè della titolarità, in capo allo stesso, del diritto di uso della terrazza o, in subordine, dell'intervenuto usucapione, in suo favore, del diritto di uso esclusivo sul detto lastrico, accessibile solo dall'appartamento di sua proprietà.
Dopo quanti anni scatta l'usucapione?
Il Tribunale di Pisa ha dichiarato la natura condominiale della copertura del condominio. Lo stesso giudice ha evidenziato che, in assenza di alcuna prova contraria fornita dagli attori originari, il convenuto/attore in riconvenzionale ha pienamente dimostrato, anche attraverso l'audizione di testimoni, il proprio autonomo ed escludente esercizio del potere di fatto sul lastrico solare, consistito nell'aver goduto dello stesso per oltre venti anni in modo pacifico, pubblico e ininterrotto, esternato tra l'altro dall'apposizione di una chiusura le cui chiavi sono state, da sempre, nella sola sua disponibilità e dei suoi danti causa.
Usucapione del diritto di calpestio sul lastrico solare: requisiti e prove necessarie
Merita di essere sottolineato che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo per usucapire, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sul bene comune da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.
Tale principio vale anche in relazione al lastrico solare.
Infatti la circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è giuridicamente incompatibile con l'esercizio di fatto di un possesso esclusivo del bene idoneo pure ai fini dell'usucapione, né con una situazione di titolarità esclusiva degli stessi, come confermano gli artt. 1117, n. 1, e 1126 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 22/11/2021, n.35956).
Un condomino quindi può usucapire il lastrico solare; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (Cass. civ., sez. II, 21/05/2020 n. 9380).
In ogni caso il lastrico svolge una funzione di copertura e protezione del fabbricato, con la conseguenza che non è usucapibile la proprietà del lastrico solare ma il diritto esclusivo di calpestio, che si presenta oggettivamente come autonomo dal diritto di proprietà (Cass. civ., Sez. II, 17 aprile 1973, n. 1103).
