L'art. 1117 c.c. indica una serie di beni e servizi del condominio che si presumono in comproprietà di tutti i condomini condominiali, ovvero condominiali, salvo prova contraria.
L'elenco è esemplificativo e non esaustivo. In generale, specifica comuni il tetto, le fondamenta, le tubature, l'ascensore e gli altri impianti comuni, le facciate esterne, il lastrico solare o la terrazza, il giardino e il cortile, i pianerottoli, le scale, l'androne, e così via.
La presunzione legale di condominialità di questi beni poggia sull'uso comune o sulla possibilità di godimento collettivo del bene che viene in analisi.
Anche il lastrico solare si presume essere condominiale, ossia di proprietà di tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi.
Il proprietario dell'ultimo piano che ne rivendichi la proprietà esclusiva deve dimostrare inequivocabile il suo diritto.
Peraltro, la possibilità di accedere al lastrico solare esclusivamente attraverso un bene privato non conferisce la proprietà esclusiva del lastrico. La Cassazione n. 30975/2023 ha chiarito che esiste sempre la possibilità tecnica di creare un accesso alternativo da parte del condominio, vanificando di fatto l'argomento dell'accesso esclusivo.
La prova della proprietà esclusiva non può basarsi semplicemente sul titolo di acquisto dell'unità abitativa o su trasferimenti precedenti, a meno che non si tratti dell'atto costitutivo del condominio o di una esplicita riserva fatta dall'originario proprietario unico.
Il lastrico solare si presume di proprietà condominiale, salvo prova contraria fornita dal proprietario dell'ultimo piano (Cass. n. 30975/2023).
Questa tematica è stata di recente analizzata dal Tribunale di Milano con la decisione n. 3052 del 18 marzo 2024.
Il caso di specie: proprietà individuale o comune
I condomini dell'ottavo piano impugnano un tot di delibere assembleari rilevando, tra l altre cose, l'erroneità della ripartizione del canone di locazione di due stazioni radio posizionate sul lastrico solare osservando che il medesimo, sulla base del loro atto di acquisto, è di loro proprietà.
L'atto notarile di acquisto fa riferimento "ad annessi sovrastanti pertinenziali terrazzo al piano nono collegato col sottostante appartamento a mezzo di scala interna, torrino di copertura dell'anzidetta scala interna e serra..."
Quindi, oltre a rivendicarne la proprietà chiedono la revisione del riparto del canone di locazione applicato alle due stazioni radio, visto il loro impatto, stante la vicinanza al loro alloggio, oltre a domandare di far valutare la rumorosità e il grado di frequenza del segnale, visto che per gli attori sono maggiormente invasivi.
Si costituisce il condominio contestando l'unicità di proprietà del lastrico e rilevando che, trattandosi di rivendica, devono partecipare al giudizio tutti i condomini.
Questi quindi formalmente aderiscono al giudizio, criticando nella sostanza la natura di bene di proprietà singola del lastrico.
Viene disposta CTU, che rileva esservi sul lastrico non solo la serra e una bassa costruzione degli attori ma anche una costruzione a questa adiacente di valenza condominiale.
Si arriva alla discussione della causa.
Il tribunale ricorda che il lastrico solare rientra tra i beni elencati dall'art. 1117 c.c. Evidenzia questa norma che la presunzione di condominialità può essere superata soltanto ove risulti una chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di una determinata porzione del tetto, non valendo a tal fine la individuazione del confine fra le proprietà esclusive sottostanti (Ordinanza n. 12382/2023).
L'accertamento peritale ha confermato l'esistenza sul lastrico solare, di ulteriori fabbriche che contengono la scala in uso agli attori per accedere al terrazzo e i locali tecnici condominiali.
Questi locali sono coperti in modo continuo da copertura piana, che di fatto rappresenta il "tetto" delle fabbriche sopraelevate esistenti sul lastrico solare del nono piano, copertura cui si accede tramite scala condominiale.
Gli attori assumono che il loro diritto di proprietà si estende ai muri perimetrali e al tetto che racchiudono le scale che portano dal loro appartamento al lastrico solare del nono piano, come indicato nel loro rogito, per contro convenuto e terzi chiamati eccepiscono l'inesistenza del suddetto titolo nei precedenti atti di provenienza.
Il tribunale rileva che, dato atto che non è stato depositato dagli attori alcun documento precedente al loro rogito, che dia atto che il tetto di copertura delle scale di accesso al terrazzo, nonché dei muri perimetrali dello stesso, siano parti sottratte alla proprietà comune e che, per contro, i terzi chiamati hanno depositato titoli precedenti che individuano la proprietà posta all'ottavo piano, prima per l'intero piano, poi con successivo atto di divisione diminuita nel numero di vani, comunque concessa con uso del terrazzo sovrastante, dove la scala di accesso allo stesso risulta indicata nella planimetria, in sezione piana, senza alcuna indicazione di diverso titolo che sottragga alle parti comuni i muri perimetrali e la copertura degli stessi delle fabbriche poste sul lastrico solare.
In ragione di ciò la domanda di accertamento degli attori del loro diritto di proprietà esclusiva sulla copertura del torrino scale private di collegamento della terrazza con l'appartamento sottostante e dell'ulteriore porzione che funge da copertura dei vani di veranda, viene rigettata.
Le altre delibere impugnate
Per quanto riguarda l'impugnazione dei vari aspetti del consuntivo e del preventivo di cui alle delibere impugnate, il condominio ha dimostrato la bontà del riparto perchè le opere eseguite hanno interessato parti di terrazzo sovrastanti gli attori e che la ripartizione è avvenuta secondo il regolamento.
La domanda di impugnazione della delibera che ha statuito l'installazione delle due stazioni radio, per risarcimento, è domanda presentata solo in assemblea: questa l'ha rigettata sulla base dei suoi pieni poteri di organo sovrano.
L'Autorità Giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità dell'assemblea condominiale, dovendo limitarsi a verificare la legittimità della delibera sotto il profilo della violazione di legge, di regolamento o di eccesso di potere dell'assemblea (Cass. Civ. n. 5061/2020);
Il tema dell'erroneità delle "quote acqua" da consuntivo per metà anno date per quattro e non per due è stato rigettato perché occorre considerar gli abitanti/occupanti effettivi dell'alloggio e non la sua sola titolarità.
Infine l'impugnazione delle delibere che hanno concesso l'installazione delle stazioni in considerazione della mancanza di unanimità non ha ragione di essere trattandosi di locazione di durata inferiore a nove anni, non potendo computarsi il rinnovo tacito, pertanto valida se assunta a maggioranza.
Considerazioni conclusive
Non volendo prendere posizione sulle numerose questioni di minor rilievo, il tribunale ricorda che spetta al condomino che rivendica la proprietà esclusiva del lastrico solare dimostrare la sua titolarità. La legge dispensa il condominio dall'onere della prova, essendo sufficiente la destinazione all'uso comune o la configurazione strutturale per presumere la comunione.
Non si può attribuire al silenzio del titolo un'idoneità tale da vincere la presunzione di proprietà comune sancita dalla legge, per la quale servono chiari, espressi ed univoci elementi contrari.
Per superare la presunzione di comproprietà occorre infatti un'espressa e univoca previsione contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento (Cass. n. 5850/2023).
Questi sarebbero i titoli contrari menzionati dall'art. 1117 c.c. che servono ad escludere la natura comune di un bene attribuendole valenza di unicità di un condomino. In pratica, vanno ad eliminare la presunzione di condominialità. La ricorrenza di queste condizioni non è cumulativa bensì alternativa.
Basta ad esempio che il regolamento condominiale contrattuale (Cass. ordinanza n. 20050/2022) escluda un bene indicato nell'art. 1117 c.c. dalla comunione per attribuirlo nello specifico in collegamento ad un certo appartamento o a un certo condomino in quanto titolare dell'unità immobiliare considerata.
