Presunzione di condominialità del lastrico: è superata dal silenzio del titolo? Il fatto.
La vicenda, oggetto della recente ordinanza della Cassazione n. 5850 del 27 febbraio 2023, riguarda la natura condominiale o meno del lastrico solare di un fabbricato.
In particolare, secondo le parti interessate a disconoscere la comunione del bene, la detta copertura era di proprietà privata. Bastava, infatti, consultare l'originario atto costitutivo del condominio per verificare che il cespite non era stato ricompreso nell'elenco dei beni comuni. Anche il regolamento del fabbricato non menzionava il tetto tra le parti condominiali.
Trattavasi, perciò, di una serie di elementi, certi ed univoci, in presenza dei quali il lastrico sfuggiva alla presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c. Appariva, quindi, chiaro che l'originaria proprietaria della palazzina, nel donare alcuni appartamenti ai propri figli, riservandosi la titolarità dell'attico e del super attico dell'edificio, avesse, implicitamente, conservato la proprietà del tetto.
La descritta tesi era, quindi, proposta in sede giudiziale dinanzi al competente Tribunale di Roma, ma quest'ultimo, con un provvedimento del 2008, respingeva ogni istanza e dichiarava la natura comune del lastrico. La lite, perciò, si spostava in sede di appello, la cui conclusione non si discostava dal precedente verdetto.
Si giungeva, dunque, in Cassazione, secondo la quale la sentenza impugnata era stata ineccepibile nell'acclarare la condominialità della copertura in contestazione.
Il ricorso è stato, perciò, respinto.
La decisione della Cassazione
Con il provvedimento in commento, a proposito della natura condominiale del lastrico solare, la Cassazione ha ribadito un serie di principi già sanciti in precedenti decisioni.
È stato, quindi, precisato che i beni elencati nell'art. 1117 c.c., in quanto legati da un rapporto di accessorietà e strumentalità con i beni privati, sono, inevitabilmente, condominiali. Tale conclusione può essere contraddetta dal titolo di acquisto delle varie unità immobiliari dell'edificio e/o nel regolamento accettato dai vari proprietari (ex multis Ordinanza n. 8593 del 2022 - Cass. Sentenza n. 13279 del 16/07/2004 - Cass. Sentenza n. 27363 del 08/10/2021) o, meglio, ancora nell'atto costitutivo del condominio laddove da essi risulti, chiaramente e inequivocabilmente, che il bene sia di natura privata (Sentenza n. 21440 del 06/07/2022 - Sentenza n. 4060 del 07/04/1995).
Ebbene, la donazione che aveva dato origine al condominio in questione non aveva, chiaramente e inequivocabilmente, stabilito che il lastrico era rimato nella proprietà della donante. La mancata inclusione della copertura nei beni comuni elencati nell'atto non era sufficiente ad affermare il contrario.
È stato, perciò, conseguenziale il rigetto del ricorso.
Considerazioni finali
L'ordinanza in esame, nel solco della giurisprudenza sull'argomento, afferma che, in assenza di un'espressa riserva di proprietà di un bene condominiale ex legem, deve essere escluso che questo non sia comune (ad esempio, in tema di cortili, Ordinanza n. 7885 del 2021 - Sentenza n. 16070 del 14/06/2019 - Ordinanza n. 18796 del 10/09/2020 - Ordinanza n. 5831 del 08/03/2017).
Nel provvedimento de quo è, però, segnalato anche un precedente contrario all'anzidetta conclusione. Trattasi della sentenza della Cassazione n. 5948/1998 in base alla quale, a proposito dei beni condominiali, se uno di questi non è ricompreso nell'elenco contenuto nel titolo, nel silenzio, deve essere considerato di proprietà esclusiva.
Gli Ermellini affermano, quindi, che si tratta di un provvedimento risalente nel tempo, contrario al pacifico e costante orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità e, in quanto tale, da non prendere in considerazione.
