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Lastrico solare di proprietà esclusiva e appartamenti solo parzialmente coperti: come si ripartiscono le spese di manutenzione?

Per la quota dei due terzi si ripartisce la spesa sulla base delle quote millesimali intere o proporzionalmente ridotte?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni.

In particolare, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Bisogna ricordare, però, che l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c.; il regolamento del condominio potrebbe stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale.

In mancanza di tale convenzione si applica l'articolo 1126 c.c.

È possibile però che tra le unità immobiliari situate nella zona dell'edificio sottostante al lastrico (o della terrazza) ve ne sia qualcuna che è "coperta" solo in parte o, magari, anche solo per una piccolissima parte della sua superficie.

In tal caso come procedere?

La tesi della c.d. verticale effettiva

Secondo la tesi più accreditata è opportuno porre a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell'importo pari ai due terzi dell'intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell'incidenza di tali parti (Trib. Milano 7 novembre1994).

Le spese dei due terzi del lastrico, quindi, riguarderebbero tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e dal terzo comma dell'art.1123 c.c.), ovviamente considerando, nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino può trarne.

La Cassazione ha affermato come per il riparto delle spese dei due terzi fra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, il concorso nella suddetta quota si determini avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento (Cass. civ., Sez. II, 23/01/2014, n. 1451).

Quindi per questa tesi le spese di manutenzione relative ai lastrici solari condominiali si dividono in base al criterio della "verticale effettiva", secondo il quale si paga solo per la parte di unità abitativa effettivamente coperta (calcolando cioè la spesa sulla base di millesimi proporzionalmente ridotti).

Lastrico solare: è pertinenza?

La tesi contraria (minoritaria)

Secondo una diversa tesi non è legittimo il criterio che applica la ripartizione della spesa nella misura prevista dall'art. 1126 c.c. con esclusivo riferimento alla "porzione" di ogni singola unità immobiliare effettivamente coperta dal lastrico solare - secondo modalità di calcolo oltretutto opinabili - dovendosi invece considerare a tal fine l'unità immobiliare nella sua interezza, in quanto comunque a vantaggio di essa, nella sua unicità, viene espletata la funzione di copertura

Per questa tesi infatti l'articolo 1126 c.c. - anche sul piano letterale - si riferisce alla "porzione di piano", da intendere come "unità", e non sembra dunque attribuire autonoma rilevanza alla "porzione della proprietà" (Trib. Roma 9 gennaio 2023 n. 309, allegata).

In quest'ottica nella giurisprudenza di merito si è già affermato che l'art. 1126 c.c. non distingue in alcun modo tra unità totalmente coperte del terrazzo e unità coperte dal medesimo solo parzialmente; non individua alcuna relazione tra la "misura" della copertura - in concreto garantita ad un "appartamento" dal terrazzo da riparare - e la "misura" della contribuzione alle spese per tale riparazione; non è legittimo dunque il ricorso a tabelle millesimali di ripartizione dei costi (calcolate secondo il valore degli spazi interni ai singoli piani o porzioni di piano in concreto coperti dal lastrico da riparare) diverse rispetto alle tabelle millesimali di proprietà generale.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 gennaio 2023 n. 309

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Gmm
Gmm 19-01-2023 18:55:04

@avv
La sentenza n.1451 23/01/14 non afferma affatto quanto Lei qui riferisce.
Il caso in sentenza riguarda una UI su due livelli (due piani 4° e 5° sovrapposti) ove al piano 5° è presente la terrazza ("lastrico solare") che copre parzialmente il piano 4°.
Dal Massimario presso la Corte di Cassazione: "Comunione dei diritti reali, Condominio negli edifici, Parti comuni dell'edificio, Spesa di riparazione del lastrico. Cass. civ., sez. , II, 23 gennaio 2014, n. 1451 , Cond.X Via y:

rispondi
Gmm
Gmm 19-01-2023 18:57:23

@avv.Bordolli
La sentenza n.1451 23/01/14 non afferma affatto quanto Lei qui riferisce.
Il caso in sentenza riguarda una UI su due livelli (due piani 4° e 5° sovrapposti) ove al piano 5° è presente la terrazza ("lastrico solare") che copre parzialmente il piano 4°.
Dal Massimario presso la Corte di Cassazione: "Comunione dei diritti reali, Condominio negli edifici, Parti comuni dell'edificio, Spesa di riparazione del lastrico. Cass. civ., sez. , II, 23 gennaio 2014, n. 1451 , Cond.X Via y:

rispondi
Raimondo
Raimondo 20-01-2023 20:53:51

Ma io mi chiedo: in un condominio con 2 lastrici solari sfalsati di diversa altezza e quindi con 2 verticali, in caso di infiltrazioni dal lastrico solare che arrecano danni alla rampa di scale unica di un fabbricato che serve appartamenti anche non sotto la verticale del lastrico danneggiato, i proprietari dell'altra verticale che usano ovviamente le scale non concorrono alle spese di impermeabilizzazione di quel lastrico? Dal tenore del commento di cui sopra pare di no, ma mi risulta arduo da comprendere.

rispondi
Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 21-01-2023 11:21:22

@Raimondo:
Sappi che le parti di proprietà comune sottostanti un lastrico non sono soggette ai 2/3 ex art.1126 (vedi ad es. Cass.n.11484/17 o 578/17).

rispondi
Gmm
Gmm 19-01-2023 19:06:20

(seguito ...)

rispondi
Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 19-01-2023 21:55:57

Cond.x Via y si rileva:
> e lo esemplifica matematicamente

rispondi
Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 19-01-2023 21:49:30

> e lo esemplifica matematicamente
Matematicamente: mq.totali 200 di cui 5°piano 80 (= 40%) e 4°piano 120 (= 60%) e conseguentemente mill.totali 89,89 di cui 4°piano 53,934 (89,89/200x120);
per cui la Cassazione intende: Spesa totale da ripartire 1/3 alla intera U.I. (mill.89,89) e 2/3 ai mill. della colonna sottostante (5° piano escluso perché, ovviamente, non è sottostante a se stesso) incluso il 4°piano per mill.53,934 (=89,89-40%).
La sentenza è molto logica e fa testo solo per casi analoghi, ma è anche esplicita nel riconfermare che le UI sottostanti un lastrico partecipano ai 2/3 con il totale dei loro rispettivi millesimi indipendentemente dall'essere coperte anche solo parzialmente, come già affermato da decine di Sentenze dal 1968 ad oggi.
A parte "dotte" interpretazioni soggettive, NON esiste nessuna sentenza (né datata né recente), che recepisca ed affermi il principio della "verticale effettiva"e della riduzione conseguente dei millesimi di partecipazione ai 2/3, e NON esiste nessuna sentenza che usi la terminologia "verticale virtuale" o "verticale effettiva".

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Francesco
Francesco 20-01-2023 06:19:10

Non sembra conforme a un sentimento di giustizia ammettere al pagamento per l'intera spesa di competenza il condomino la cui proprietà è parzialmente, e potrebbe essere anche di poco, coperta dal terrazzo interessato alle riparazioni ex art 1126 cc. Si può e si deve parlare, in tal caso, di 'verticalita' parziale' nella misura in cui partecipa alla relativa spesa in forza dell'art. 1126 cc per la parte coperta, laddove per l'altra, non coperta, sconta l'esenzione di cui all'art 1123 cc. relativa all'uso

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Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 20-01-2023 09:15:20

@Francesco:
La questione specifica non è giustizia o ingiustizia (valori soggettivi), si tratta di stabilire oggettivamente cosa dicono leggi e sentenze e, in questo specifico, di non attribuire ad una sentenza conclusioni contrarie alla stessa se mal interpretata, come qui col riferimento specifico alla n.1451/14.

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Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 20-01-2023 16:56:20

Per chi non lo conosce ecco il dispositivo di quella sentenza: al p.2.1 di "Considerato in giudizio" afferma con chiarezza che i millesimi della medesima UI sottostante il lastrico (piano 4°), anche se solo parzialmente coperta, vanno considerati nella loro interezza nella ripartizione dei 2/3 ex art.1126:

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Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 20-01-2023 17:04:22

"Considerato in giudizio" p.2.1:
"... l'appartamento di proprietà (F.A.) costituisce una unica unità anche se posta su due livelli, con la conseguenza che la detta unità deve contribuire solo per il terzo alla spesa occorsa per i lavori di rifrazione ex articolo 1126 cod. civ. ... ove dovesse ritenersi che essendo l'unità posta su due livelli, la terrazza costituisca anche copertura dei piani sottostanti e quindi dell'appartamento stesso ...>" e "... non vi è dubbio che il condominio è in errore quando applica alla stessa unità immobiliare, oltre che il terzo, anche l'intero valore millesimale attribuito per gli altri due terzi" (con la conseguenza che nella specie, dove il valore millesimale di 89,89 afferisce a tutto l'appartamento di circa 200 mq., di cui mq. 120 per il quarto piano e mq. 80 per il quinto piano, il valore millesimale andrebbe quanto meno ridotto del 40% pari al valore del quinto piano)."
E, a prescindere da questo caso specifico, sulla teoria della "verticale effettiva" pesa il principio della indivisibilità dei singoli millesimi come da Cassazione sez. II, 16.12.1988 n. 6844: "eventuali delibere di deroga dalle tabelle millesimali già esistenti, adottate senza la prescritta unanimità, saranno nulle e la nullità potrà essere fatta valere dai condomini dissenzienti in ogni tempo".

rispondi
Francesco
Francesco 20-01-2023 19:21:35

@Gmm ... Seguito:

L'invocata sentenza del 1988, n. 6844 parla di deroga alle carature millesimi e non si occupa del frazionamento di esse, frazionamento proporzionale o modifiche che la pratica ben conosce quando si tratta, appunto, di ripartire le spese solo tra un gruppo di condomini

rispondi
Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 21-01-2023 10:34:17

@Francesco:
Non è chiaro cosa intendi, ma preferisco non esulare dall'argomento iniziale (Cass.1451/14).
Può darsi che il riferimento alla sentenza 6844/1988 non sia corretto (è difficile reperirla e ne ho conoscenza solo indiretta: https://ilcondominionuovo.it/la-delibera-ripartizione-delle-spese/ o https://ilcondominionuovo.it/i-criteri-di-ripartizione-delle-spese-in-condominio/) ma concludo dicendo che il principio che l’assemblea non può modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale senza il consenso unanime di tutti i condomini è consolidato (es.: Cass.n.3042/1995, Cass.n.17101/2006, Cass.n.27016/2011, Cass.n.8823/2015, Cass.n.6128/2017, Cass.n.19651/2017, Cass.n.2415/2018, Cass.Ord.n.29220/2018, Cass.n.16531/2020).

rispondi
Arturo
Arturo 22-01-2023 16:41:00

mi trovo d'accordo con chi asserisce che la sentenza si riferisca a problematica diversa. Sarebbe inverosimile pensare che chi ha un appartamento che trovasi sotto più lastrici solari di proprietari diversi , una manciata di metri quadrati per ogni immobile sovrastante debba pagare tante quote intere per quanti sono gli appartamenti sovrastanti. Pertanto se avesse una quota di 26 millesimi moltiplicato magari per quattro dovrebbe pagare per 104 millesimi. Ci sono addirittura degli immobili che solo per un metro quadrato e anche di meno sono in verticale con il solaio oggetto dei lavori e dovrebbero pagare intera quota per ogni immobile sovrastante.

rispondi
Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 23-01-2023 17:03:10

@Arturo
NO, la problematica (lastrico solare) è la stessa, il caso specifico (unica UI su due livelli) è particolare e raro.
Ma sembra tu sia d'accordo anche sulla teoria della "verticale effettiva" e della conseguente riduzione dei millesimi di partecipazione ai 2/3.
Niente di male, ogni opinione è lecita, peccato che la Corte di Cassazione abbia sposato l'opinione opposta e non conosco una sola sentenza di Cassazione che ti sostenga; e citare proprio la 1451/14 a tal fine mi pare darsi "la zappa sui piedi" come credo di aver compiutamente esposto.
Comunque, se ne conosci, sei pregato di citarle.
Sul fronte della "verticale virtuale" (ciò che conta è ricadere sotto il lastrico) te ne cito almeno altre due:
una è datatissima (4054/1968) e afferma "E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell' intero.";
un'altra (10195/2013) afferma "in ragione dei millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico".

rispondi
Francesco
Francesco 23-01-2023 17:57:41

Ripeto. A mio avviso il problema si risolve con l'art 1123, con riguardo all'uso, e con la modifica proporzionale dei millesimi, che in realtà non è un frazionamento in senso tecnico. Se pur diversa la caratura in ragione della spesa da sostenere, i millesimi, se pur diversi, rispettano quelli originari. Condivisibile, poi, è il rilievo precedente per il quale se taluno è coperto in parte da più lastrici dovrebbe partecipare pro quota e per l'intero a tutte le riparazione ex 1126

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Gmm ... Seguito
Gmm ... Seguito 23-01-2023 19:20:43

Ripeto e concludo:
ognuno è libero di pensarla come preferisce, ma se il problema sono infiltrazioni da lastrico solare l'art. è il 1126 (se non derogato dal RdC); il 1123 regola "conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio destinate a servire i condomini in misura diversa".
Poi, dati i giudicati precedenti, se non ti conformi, spera di non dovervi ricorrere ... (intendo in Cassazione).

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