L'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni.
In particolare, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.
Bisogna ricordare, però, che l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c.; il regolamento del condominio potrebbe stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale.
In mancanza di tale convenzione si applica l'articolo 1126 c.c.
È possibile però che tra le unità immobiliari situate nella zona dell'edificio sottostante al lastrico (o della terrazza) ve ne sia qualcuna che è "coperta" solo in parte o, magari, anche solo per una piccolissima parte della sua superficie.
In tal caso come procedere?
La tesi della c.d. verticale effettiva
Secondo la tesi più accreditata è opportuno porre a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell'importo pari ai due terzi dell'intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell'incidenza di tali parti (Trib. Milano 7 novembre1994).
Le spese dei due terzi del lastrico, quindi, riguarderebbero tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e dal terzo comma dell'art.1123 c.c.), ovviamente considerando, nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino può trarne.
La Cassazione ha affermato come per il riparto delle spese dei due terzi fra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, il concorso nella suddetta quota si determini avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento (Cass. civ., Sez. II, 23/01/2014, n. 1451).
Quindi per questa tesi le spese di manutenzione relative ai lastrici solari condominiali si dividono in base al criterio della "verticale effettiva", secondo il quale si paga solo per la parte di unità abitativa effettivamente coperta (calcolando cioè la spesa sulla base di millesimi proporzionalmente ridotti).
Lastrico solare: è pertinenza?
La tesi contraria (minoritaria)
Secondo una diversa tesi non è legittimo il criterio che applica la ripartizione della spesa nella misura prevista dall'art. 1126 c.c. con esclusivo riferimento alla "porzione" di ogni singola unità immobiliare effettivamente coperta dal lastrico solare - secondo modalità di calcolo oltretutto opinabili - dovendosi invece considerare a tal fine l'unità immobiliare nella sua interezza, in quanto comunque a vantaggio di essa, nella sua unicità, viene espletata la funzione di copertura
Per questa tesi infatti l'articolo 1126 c.c. - anche sul piano letterale - si riferisce alla "porzione di piano", da intendere come "unità", e non sembra dunque attribuire autonoma rilevanza alla "porzione della proprietà" (Trib. Roma 9 gennaio 2023 n. 309, allegata).
In quest'ottica nella giurisprudenza di merito si è già affermato che l'art. 1126 c.c. non distingue in alcun modo tra unità totalmente coperte del terrazzo e unità coperte dal medesimo solo parzialmente; non individua alcuna relazione tra la "misura" della copertura - in concreto garantita ad un "appartamento" dal terrazzo da riparare - e la "misura" della contribuzione alle spese per tale riparazione; non è legittimo dunque il ricorso a tabelle millesimali di ripartizione dei costi (calcolate secondo il valore degli spazi interni ai singoli piani o porzioni di piano in concreto coperti dal lastrico da riparare) diverse rispetto alle tabelle millesimali di proprietà generale.
