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Lastrico solare e cambio di destinazione d'uso: il Consiglio di Stato offre importanti chiarimenti

Il Consiglio di Stato chiarisce quali opere sono significative di un cambio di destinazione d'uso e necessitano di permesso di costruire
Avv. Leonarda Colucci Avv. Dina Colucci 

Una sentenza della seconda sezione del Consiglio di Stato chiarisce quali opere ed interventi realizzati su un lastrico solare siano indicative della volontà di realizzare un ampliamento della volumetria originaria dell'immobile richiedendo per la loro realizzazione permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 comma primo, del Dpr 380/2001 (Consiglio di Stato, sez. II, 19 dicembre 2022 n. 11051).

Il fatto

Un Comune impugna una sentenza del Tar che aveva accolto il ricorso di Tizio contro l'ordinanza di demolizione.

A parere dei giudici prime cure la realizzazione di impianti tecnologici (elettrici, idrici e di scarico) e di tramezzature, di controsoffittatura con faretti, e piano cottura con cappa di aspirazione non potevano considerarsi come opere prodromiche ad un cambio di destinazione dell'originario lastrico solare.

Il Comune, impugnando la sentenza di primo grado del Tar, ha eccepito una serie omissioni e carenze della sentenza del Tar evidenziando, fondamentalmente, che il giudice di prime cure non avrebbe considerato che le opere realizzate dall'appellato erano chiaramente finalizzate ad utilizzare il lastrico solare per fini residenziali modificandone l'originaria destinazione.

In buona sostanza, quindi, il Comune evidenzia impugnando la sentenza del Tar dinanzi al Consiglio di Stato che la stessa, accogliendo il ricorso del proprietario del lastrico solare, aveva erroneamente ritenuto che per la realizzazione delle opere in questione non fosse necessario munirsi del necessario titolo edilizio a fronte della mancata chiusura, con muri perimetrali, degli ambienti realizzati sul lastrico.

In realtà il Comune nell'impugnazione osserva come la sentenza del Tar abbia completamente omesso di prendere in considerazione quanto emerso in occasione di un sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale che aveva già chiarito come le opere realizzate senza alcun titolo edilizio avevano già determinato l'acquisizione di nuova volumetria (vano chiuso con realizzazione di un bagno completo di doccia).

In occasione proprio di tale sopralluogo la Polizia Municipale aveva sequestrato il cantiere impedendo la prosecuzione dell'intervento, constatando come, nonostante l'assenza di pareti perimetrali, "la trasformazione del lastrico solare a fini residenziali sarebbe già stata realizzata tramite l'installazione di impianti idrici ed lettrici e la predisposizione di locali da adibire a bagno", di conseguenza osserva il Comune con la realizzazione di muri perimetrali il manufatto sarebbe poi divenuto un appartamento a tutti gli effetti realizzato, però, senza alcun titolo edilizio.

A parere del Comune appellante, quindi, il Tar aveva effettuato delle valutazioni di natura tecnica senza tener conto dell'istruttoria eseguita dagli uffici comunali competenti fino ad approdare alla conclusione che gli interventi realizzati sul lastrico solare in questione da parte del proprietario erano assoggettati al regime di edilizia libera.

La sentenza del Consiglio di Stato

La seconda sezione del Consiglio di Stato con la sentenza 11051 del 19 dicembre 2022 ha accolto il ricorso del Comune appellante confermando come la sentenza del Tar non avesse tenuto conto di quanto adeguatamente accertato dal Comune che aveva, pertanto, adottato una legittima ordinanza di demolizione delle opere realizzate sul lastrico solare senza alcun titolo edilizio.

L'Amministrazione comunale, evidenzia infatti il Consiglio di Stato, aveva adeguatamente motivato l'ordinanza di demolizione ritenendo che la "realizzazione di impianti tecnologici, di controsoffittatura con faretti, e di un piano cottura con cappa di aspirazione oltre all'installazione di 7 pilastrini in ferro, e di una scala autonoma in ferro che collega il lastrico con il piano sottostante" debbano essere considerate come "opere prodromiche ad un cambio di destinazione d'uso dell'originario lastrico solare" al fine di utilizzare lo stesso per uso residenziale.

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Alla luce di tale accurata valutazione, quindi, osserva la sentenza del Consiglio di Stato che l'Amministrazione aveva correttamente ritenuto che la realizzazione di tali opere imponeva il rilascio di un permesso a costruire ai sensi dell'art. 10 comma prima del Dpr 380/2001.

La sentenza n. 11051/2022 del Consiglio di Stato, quindi, approda a tale conclusione condividendo un orientamento consolidato della giurisprudenza amministrativa che "richiede il permesso di costruire per gli interventi che comportano una alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, che sono incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono invece la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie" (Consiglio di Stato sez. VI, 6519/2022).

Accogliendo pienamente l'appello del Comune, inoltre, la sentenza precisa ulteriormente come la natura di opere prodromiche alla realizzazione di un manufatto destinato ad uso residenziale sul lastrico solare, per le quali il relativo proprietario avrebbe dovuto richiedere un titolo edilizio, si evince dalla valutazione complessiva delle varie opere realizzate che avrebbero comportato un aumento della volumetria originaria (attraverso la realizzazione di un nuovo servizio igienico) testimoniando oggettivamente la finalità di trasformare in residenziale la destinazione d'uso dell'originario lastrico solare collegandolo con una scala in ferro con l'apportamento sottostante realizzando, pertanto, un accesso autonomo rispetto a quello che ne prevedeva il collegamento allo stabile con l'originaria scala condominiale.

La conclusione è chiara, anche se non chiuse da muri perimetrali, le opere realizzate sul lastrico solare che consistono, come nel caso di specie, nella controsoffittatura con faretti, in impianti tecnologici idrici ed elettrici e nella realizzazione di un vano bagno con aumento di volumetria originaria, devono considerarsi prodromiche ad un cambio di destinazione d'uso dell'area ed impongono sempre il rilascio di un permesso di costruire.

Scarica Cons. Stato 19 dicembre 2022 n. 11051

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