Il lastrico solare che, fungendo da copertura condominiale, viene considerato parte comune dell'edificio potrebbe essere di fatto utilizzato solo da alcuni condomini. Si rende opportuno verificare l'uso concreto che gli altri condomini possano fare del lastrico solare e se questo è compromesso da chi lo utilizza in modo esclusivo traendone beneficio.
Una recente sentenza della Corte d'Appello di Salerno (sentenza n. 1479/2022 pubblicata il 10 novembre 2022) ha esaminato il caso in cui il condominio Tizio aveva occupato un lastrico solare condominiale di ben 110 mq esterno al fabbricato, limitando di fatto l'accesso agli altri condomini, e creando un sottotetto abitabile.
A causa delle opere realizzate da Tizio, l'uso che residuava agli altri condomini, in mancanza di accesso comune, era unicamente quello di copertura dello stabile condominiale.
La vicenda
I condomini Caio e Sempronia decidevano di agire contro Tizio per rivendicare la proprietà condominiale del lastrico solare, chiedendo la condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al pagamento di un indennizzo per aver occupato il bene condominiale.
Il giudice di primo grado riconosceva che il bene fosse condominiale, ma rigettava la domanda di condanna alla riduzione in pristino e al pagamento dell'indennità di sopraelevazione.
La sentenza veniva appellata dai condomini, in considerazione del fatto che, pur essendo il bene di natura condominiale, il consentire a Tizio di lasciare le opere realizzate avrebbe impedito l'accesso e quindi l'uso dello spazio comune agli altri condomini. Inoltre, secondo l'appellante sosteneva altresì che la trasformazione del sottotetto avrebbe comportato il pagamento di un'indennità di sopraelevazione.
La decisione della Corte d'Appello: il concetto di pari uso del bene condominiale
La Corte salentina ha condiviso la decisione di primo grado rigetto l'appello dei condomini sostenendo che le opere realizzate dai convenuti, con particolare riferimento alla trasformazione di due finestre in porte, al rifacimento del pavimento e alla creazione di un parapetto, ha sì determinato, di fatto, l'uso esclusivo dell'area scoperta, ma tale situazione non ha pregiudicato i diritti degli altri condomini, i quali, già prima delle opere suddette, non godevano di altra utilità dall'area, se si esclude la funzione di copertura.
Viene in gioco il concetto di "pari uso" del bene comune da parte dei condomini. Secondo i giudici, per "pari uso si deve intendere, non l'uso identico in concreto, bensì l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio".
Ciascun condomino può trarre dal bene comune un'utilità più intensa o diversa da quella ricavata in concreto dagli altri, ma ciò, non solo non deve alterare il pari uso, quanto non deve neppure alterare la destinazione del bene e non deve essere in contrasto con la funzione cui lo stesso è strutturalmente destinato.
Rilevare che gli altri non potevano accedere allo spazio prima delle opere realizzate da un condomino e non possono accedere neppure dopo di esse, non significa escludere che sia stato violato il pari uso e che essi non possano dolersi, poiché l'equilibrio tra i condomini e la destinazione del bene potrebbero risultano alterati dall'appropriazione di fatto.
Nel caso di specie risulta che la superficie esterna ai locali sottotetto era destinata a cornicione e che le opere eseguite non hanno mutato l'originaria funzione, quanto piuttosto ne hanno aggiunta un'altra, a esclusivo vantaggio dell'appartamento degli appellati.
Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità
Tuttavia, non avendo ciò influito sulla destinazione del bene (copertura del fabbricato) non può, sotto tale aspetto, essere disposto il ripristino del precedente stato.
Nel caso di specie, non sarebbe stato neppure precluso il pari uso, potendo astrattamente ipotizzarsi che il condominio, previa adeguata pratica amministrativa, possa modificare lo stato dei luoghi e creare un accesso all'area scoperta che la renda fruibile da tutti i condomini, con modalità pari a quelle oggi in essere in favore di Tizio.
Indennità di sopraelevazione
La Corte d'Appello ha rigettato la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di sopraelevazione in quanto tardivamente formulata nelle memorie 183, c. 6, n. 3, trattandosi di domanda nuova.
Secondo quanto previsto dall'art. 1127 c.c., il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Nel caso di specie, la Corte d'Appello ha rigettato la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di sopraelevazione in quanto tardivamente formulata nelle memorie 183, c. 6, n. 3, trattandosi di domanda nuova.
