Per dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico solare di un edificio condominiale, vincendo in tal modo la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio o al regolamento di natura contrattuale. Lo ha chiarito la Corte di Appello di Roma con la recente sentenza n. 2179, pubblicata lo scorso 24 marzo 2023.
Fatto e decisione
Nel caso di specie si litigava per i danni derivanti dalle infiltrazioni penetrate nell'appartamento sottostante dal lastrico solare di un edificio condominiale. I presunti proprietari del lastrico, chiamati in giudizio unitamente al condominio, avevano contestato di essere gli unici titolari del bene. Il condominio, condannato in via esclusiva al risarcimento del danno, aveva appellato la sentenza per sentire riconoscere quantomeno la corresponsabilità dei predetti soggetti, ribadendo come gli stessi fossero unici proprietari del bene. I giudici di appello hanno però respinto l'impugnazione, ritenendo che non fosse stata fornita la prova di tale circostanza.
La Corte di Appello di Roma ha quindi evidenziato che per l'affermazione della titolarità esclusiva di un lastrico solare occorre valutare l'esistenza di un titolo contrario alla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Nel fare applicazione di tale principio, occorre considerare che la disposizione or ora richiamata non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza del bene a tutti i condomini, superabile con qualsiasi prova contraria, occorrendo invece un titolo contrario.
Nella specie i giudici hanno ritenuto che non avesse tale valore il regolamento condominiale depositato in atti, dal momento che non era stato né dedotta né tantomeno provato che lo stesso risultasse allegato come parte integrante al primo atto di acquisto trascritto nei registri immobiliari o che fosse stato approvato, o comunque accettato, da tutti i condomini.
Considerazioni conclusive
La decisione della Corte di Appello di Roma si pone nel solco della tradizionale giurisprudenza di legittimità. Anche di recente la Suprema Corte ha avuto infatti modo di affermare che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. e operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (si veda Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440).
