Danni sul lastrico condominiale, le decisioni rientrano nelle competenze dell'assemblea
In assenza di prova contraria, il terrazzo che fa in parte da copertura al fabbricato condominiale è da considerarsi condominiale e dunque le decisioni rientrano nelle competenze dell'assemblea e - come specificato dalle Sezioni Unite nel 2016 - le responsabilità per i danni rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c., che regola la responsabilità di custodia; lo ha ribadito il Tribunale di Salerno nella sentenza n. 2091 pubblicata il 25 agosto 2020.
Delibera illegittima perché riguardante un bene di proprietà esclusiva?
La condomina che impugna la delibera condominiale chiede che ne sia pronunciata l'illegittimità in relazione a quei punti riguardanti beni o porzioni di beni di proprietà esclusiva; in particolare la decisione riguarda: la ratifica di altro deliberato assembleare per lavori al terrazzo di copertura di proprietà esclusiva di alcuni condomini tra cui l'attrice, l'approvazione del relativo computo metrico e la presentazione di preventivi e la scelta della ditta esecutrice.
Per l'attrice dunque l'assemblea ha deciso travalicando i poteri che le spettano, avendo assunto decisioni ricadenti su beni di proprietà esclusiva.
Il condominio rileva, per quel che qui riguarda, la necessità degli interventi al lastrico solare in ragione delle infiltrazioni lamentate agli immobili sottostanti.
Individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c.
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., come costantemente interpretato in dottrina e giurisprudenza, le parti poste in relazione di accessorietà strumentale e funzionale alle unità immobiliari in condominio vanno considerate condominiali, salvo titolo contrario.
Ed invero, ricorda il giudice, al momento del frazionamento della proprietà a seguito di cessione di unità immobiliari dall'unico proprietario ad altri, sorge ipso iure il condominio e "quelle parti del fabbricato che per ubicazione e struttura siano destinate a soddisfare esigenze generali e fondamentali" rientrano nella qualifica di parti comuni; vige cioè una "presunzione legale di comunione indivisa" di dette parti sempre che non esista un titolo contrario che "dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti ed escludere gli altri"; la sentenza qui cita i recenti precedenti dell'ordinanza di legittimità n. 9227/2017 e 5335/2017 (ma la citazione è riportata nel tempo da precedenti ben più risalenti).
Il titolo contrario idoneo a superare detta presunzione di condominialità deve dimostrare la proprietà esclusiva in capo ad un soggetto diverso (si richiama Cass. n.2532/2017); in tal senso non basta la presenza del frazionamento accatastamento e la relativa trascrizione, da parte del costruttore-venditore, atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, ma, si afferma, "deve riconoscersi tale effetto solo al contratto di compravendita in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per volontà dei contraenti".
Quanto alla tutela della titolarità presunta dei beni indicati dall'art.1117 c.c., il giudice richiama l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 3310 del 5 febbraio 2019 (a cui sono conformi Cass. n. 20593/2018; Cass. n. 11195/2010; Cass. 28.7.2015 n. 15929); ove si è statuito che "per tutelare la proprietà di un bene comune, ex art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova" (ordinanza Cass. n. 3310/2019; conformi Cass. n. 20593/2018; Cass. n. 11195/2010; Cass. n. 15929/2015).
Resta dunque costante il principio secondo cui qualora un bene sia "comune, funzionalmente o strutturalmente collegato alle singole proprietà è onere di chi ne sostiene la proprietà esclusiva a doverne dare rigorosamente la prova".
Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità
Mancando detto titolo contrario quindi, la parte in questione, un terrazzo che funge da copertura di parte del fabbricato condominiale, deve ritenersi di natura condominiale con la possibilità da parte dell'assemblea di deliberare interventi di manutenzione rientrando tale facoltà nelle sue attribuzioni secondo quanto disposto all'art. 1135 c.c.
Riparto spese danni del lastrico solare dalle SS.UU del 1997 a quelle del 2016.
Per quanto attiene alla parte oggetto della decisione, e cioè un terrazzo che funge da copertura di parte del fabbricato condominiale, il giudice richiama quanto deciso dalle Sezioni Unite nel 2016 con la sentenza n. 9449 sul tema riparto di responsabilità e legittimazione passiva per danni provocati dal lastrico solare, nel caso in cui il piano di calpestìo sia in uso esclusivo ad uno dei condomini.
Il giudice premette rammentando che in passato già le Sezioni Unite si erano espresse (è indicata la sentenza n. 2672/1997 ma è un refuso, il n. è il 3672) statuendo che per "i danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo", riconducendo così la fattispecie agli obblighi di conservazione delle parti comuni, con la qualificazione della obbligazione propter rem, mentre pronunce successive (menziona Cass. n. 6376/06; Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001 e Cass. n. 7727/2000) hanno ricondotto il caso nell'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c., che regola il caso della responsabilità per danno da cose in custodia e dunque nell'ambito della responsabilità extracontrattuale.
Nel 2016 le Sezioni Unite hanno affermato che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va inquadrata nell'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c. e dunque è responsabile per obbligo di custodia sia il proprietario superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo della superficie del lastrico solare, sia il condominio in via concorrente qualora l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ai sensi dell'art. 1130, co.1 n. 4, c.c., o l'assemblea non adotti le decisioni circa le opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, co.1 n.4 c.c.
Conclusivamente non si può ravvedere alcun eccesso di potere nelle determinazioni oggetto dell'impugnazione.
Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva
